Договор продажи недвижимости

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании  договора, должна иметь правообразующее  значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному  и негаторному искам).

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами  до того момента, пока будет зарегистрирован  переход права собственности  к покупателю, правовые отношения  между третьими лицами и сторонами  по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого  имущества до момента государственной  регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все  риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат  все доходы, приносимые недвижимым имуществом¹⁷.

Заключение

 

Недвижимость  является основой материального  производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический  процесс рыночной экономики. Эти  обстоятельства, а также особенности  недвижимости как объекта собственности  и других вещных прав, требуют особого  внимания законодателя и тщательного  правого регулирования.

Стратегической целью государственной  политики в сфере недвижимости и  ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

     Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

      • законодательного требования к продавцу  перед актом продажи  реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

      • отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

Список  литературы

 

1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая).
3. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества".
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2004. Кн. 2.
6. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М., 2006.
7. Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов.
8. Гражданское право. Учебник. 2-е издание. М., 1998, 2002 (т. I); 1999 (т.II, полутом 1); 2000 ( т. II, полутом 2). Авторы: доц. Ем. В.С., проф. Зенин И.А., проф. Корнеев С.М. и др. Отв. ред. проф. Суханов Е.А.
9. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.

 

 

 

 

 

 

¹ Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (По изданию 1907 г.). М., 1995. С. 96.

² Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

³ Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок снедвижимостью

⁴ Садиков ОН «Комментарий к ГКРФ»

⁵ п. 1 ст. 432 ГК РФ

⁶ Копейкин «Опыт защиты прав собственника»

⁷ Собрание законов РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

⁸ Витрянский В. «Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе»

⁹ Пискунова «Госуд. регистрация на недвижимое имущество»

¹⁰ Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя

¹¹ Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды

¹² Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2003 г. № 3217/03

¹³ Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"/Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 125

¹⁴ Постановление Президиума ВАС РФ от 14 января 1997 г. № 3522/96

¹⁵ Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2005. № 10. С. 4.

¹⁶ Скловский К. Договор купли-продажи: Вещный эффект

¹⁷ Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ)