Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Ноября 2011 в 07:12, курсовая работа
Целью данной курсовой работы является изучение договора аренды зданий и сооружений, прав и обязанностей арендодателя и арендатора.
Для достижения поставленной цели представляется целесообразным и необходимым:
1) анализ понятия договора аренды зданий и сооружений;
2) рассмотреть форму договора аренды зданий или сооружений.
3) раскрытие содержания договора аренды зданий и сооружений;
4)изучить права и обязанности арендодателя и арендатора
5)В заключении сделать выводы по исследуемому материалу
Введение……………………………………………………………………………3
Глава 1 Общие положения договора аренды зданий и сооружений
§1 Договор аренды в гражданском праве……...………………………..4
§2.Понятие и предмет договора аренды зданий и сооружений……….9
§3. Форма договора
Исполнение договора аренды здания или сооружения………………12
Глава 2 Стороны договора аренды зданий или сооружений.
§1.Права и обязанности арендодателя…………………………………15
§2.Права и обязанности арендатора……………………………………18
Заключение……………………………………………………………………….22
Список использованной литературы…………………………………………...23
Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.
Арендатор обязан19:
1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор должен использовать имущество сам.
2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него.
3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.
4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей. От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.
5. Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.
Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит прежде всего от того, какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя20. Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды. Досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды. В Гражданском кодексе указаны основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям.
Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:21
1. арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;
2. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодным для пользования;
3. арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту;
4. имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель.
Арендатор,
надлежащим образом исполнявший свои
обязанности, по истечении срока действия
договора аренды имеет при прочих равных
условиях преимущественное перед другими
лицами право на возобновление договора.
В
случае заключения договора аренды с третьим
лицом на тех же условиях старый арендатор
вправе подать в суд на арендодателя и
в обосновании своих требований представить
документы, подтверждающие намерение
арендодателя сдать другому арендатору
имущество, ранее находившееся у него
в аренде по договору, срок которого истек.
Кроме того, истец должен доказать, что
он не нарушал условий договора аренды,
и дать согласие возобновить договор аренды
на условиях, на которых арендодатель
заключил или предполагал заключить договор
аренды с другим арендатором.
Заключение
По форме договор аренды зданий и сооружений должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора аренды зданий и сооружений. В связи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию, Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам (ст. 657).
Так же на основании рассмотрения проблемных моментов данного вопроса можно сделать следующие выводы.
Понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание», и правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как это предложено в научной литературе.
Несмотря
на то что нежилое помещение является
недвижимостью по признаку неразрывной
связи с землей, к отношениям аренды нежилых
помещений неприменимы специальные правила,
регулирующие аренду зданий и иных сооружений.
Список
использованной литературы