Договор аренды зданий и сооружений

      Содержание 

Введение……………………………………………………………………………3

    Глава 1 Общие положения договора аренды зданий и сооружений

        §1 Договор аренды в гражданском праве……...………………………..4

        §2.Понятие и предмет договора аренды зданий и сооружений……….9

        §3. Форма договора

        Исполнение договора аренды здания или сооружения………………12

    Глава 2 Стороны договора аренды зданий или сооружений.

        §1.Права и обязанности арендодателя…………………………………15

        §2.Права и обязанности арендатора……………………………………18

Заключение……………………………………………………………………….22

Список  использованной литературы…………………………………………...23        

Приложение 1  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Введение 

   В ГК РФ нет упоминания о нежилых  помещениях, но имеется отдельный  параграф об аренде зданий и сооружений.

   Понятия «здание», «сооружение», «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуются по-разному.

   Так, в действующем Гражданском кодексе  РФ вводится в отличие от ГК РФ 1964 г. новая классификация одного из объектов – «здание» вместо «строения». Утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «строение». Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды. Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапление в нежилую площадь здания, например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.)

      В.В. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме»1

     Целью данной  курсовой работы является изучение договора аренды зданий и сооружений, прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

   Для достижения поставленной цели представляется целесообразным и необходимым:

     1) анализ понятия договора аренды зданий и сооружений;

      2) рассмотреть форму договора аренды зданий или сооружений.

     3) раскрытие содержания договора  аренды зданий и сооружений;

      4)изучить  права и обязанности арендодателя  и арендатора

      5)В  заключении сделать выводы по исследуемому материалу 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1 Общие положения договора аренды зданий и сооружений

§1 Договор аренды в гражданском праве 

      Договор аренды один из классических видов  договоров, чья история насчитывает  многие тысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Договор аренды пришёл к нам из римского права и был воспринят ещё российским дореволюционным законодательством. В настоящие время аренда широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

            Словарь по гражданскому праву определяет аренду как договор, по которому  “одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату  во временное владение и пользование  или во временное пользование”2 . Договор аренды регулируется Гражданским кодексом РФ – гл. 34, а так же подзаконными актами – указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, а так же нормативными актами иных органов исполнительной власти РФ, касающимися отдельных видов аренды. Договор аренды является консесуальным, взаимным и возмездным. Гражданский кодекс специально урегулировал только пять видов договора аренды3:

• прокат
• аренда транспортных средств
• аренда зданий и сооружений
• аренда предприятий
• финансовая аренда (лизинг)

      По  договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование (п. 1 ст.  626 ГК).

         Аренда транспортных средств в свою очередь бывает двух видов: аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа. По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК). По договору аренды транспортного средства без экипажа на арендодателе не лежит обязанность по оказанию услуг управления и технической эксплуатации транспорта. (ст. 642 ГК РФ)

       По  договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

       В случае аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

       Лизинг  – это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определённого им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей.(ст. 665 ГК РФ)

       Деление аренды на перечисленные виды в Гражданском кодексе, не основано, на каком – либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Так аренда транспортных средств, зданий (сооружений), и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (то есть предмета) аренды, а прокат – исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского – для арендодателя. Что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры взаимоотношений, которые складываются в её рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Однако многие правоведы всё же склонны делить аренду на виды по характеру арендуемого имущества.

       Ряд широко распространённых на практике договоров аренды вообще не урегулированы  в Гражданском кодексе РФ. Например, практически ничего не сказано об аренде земли, за исключением отдельных статей в главе 17 (ст. 260 ,264 ГК). Видно законодатель исходил из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе РФ.

       В п.2 ст 22  Земельного кодекса 4 гласит , что  земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Соответственно в ГК прописано, что передавать землю в аренду вправе :

      А) собственники земельных участков (ст. 260 ГК)

      Б) уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности государства и не переданных в постоянное пользование.

      Передача  в аренду участков недр, водных объектов, лесов регулируется не Гражданским  кодексом, а соответствующими законодательными актами: федеральным законом о  недрах 5; Водным кодексом РФ 6; Лесным кодексом РФ 7 .

      Решая вопрос о применении норм Гражданского кодекса к тем или иным договорам  аренды, нужно иметь в виду, что относится к отдельным видам договора аренды. Общие правила об аренде применяются, если иное не установлено Гражданским кодексом об этих договорах (ст. 625 ГК). Так, например, не применяется правило ст. 621 о возобновлении договора аренды на неопределённый срок к договору проката и аренды транспортных средств. Так же к договорам аренды транспортных средств (как с экипажем, так и без него) не применяют правила о регистрации договора по п. 2 ст. 609  ГК. Кроме того, к договору аренды зданий и сооружений, поскольку само по себе предприятие включает здание или сооружение.

      Договорам аренды, предусмотренным Гражданским  кодексом РФ, присуще следующие признаки:

• Все договоры являются концессуальными, кроме аренды транспортных средств. Концессуальность означает, что договор аренды считается заключённым с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.
• Любой вид договора аренды является возмездным, поскольку в качестве цены всегда выступает арендная плата. Если же стороны договорились, что арендатор не будет платить арендную плату, то это уже будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом.
• Все договоры аренды являются взаимными, так как у обеих сторон (арендодателя и арендатора) есть как права, так и обязанности.
• Аренда – двусторонний договор, хотя многие юристы считают лизинг трёхсторонним договором в связи с тем, что в нём участвует арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец.
• Договор проката является публичным, так как организация – арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказать, кому–либо в заключение договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим

      По  общему правилу существенным условием договора аренды является только предмет  – то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если арендуемое имущество не указано в договоре, то договор считается незаключённым. Помимо предмета в некоторых договорах аренды имеются и другие существенные условия. Так, цена является существенным условием в договоре аренды зданий (сооружений) и аренды предприятий. Видимо законодатель считает оценку предметов данных видов договоров очень важной. Существенным условием может являться и форма договора опять таки при аренде зданий и сооружений (заключённых на срок более года) и аренде предприятий (независимо от срока договора). Несоблюдение установленного в этих случаях порядка государственной регистрации означает, что договор недействителен. Что же касается срока, то договор аренды могут заключить как на неопределённый, так и на определённый срок. Но иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды , по истечению которых договор должен быть прекращен . Так , срок проката не может превышать одного года ( п.1 ст. 627 ГК ) .

      Итак, подводя итог общей характеристики договоров об аренде, следует подчеркнуть, что договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено ГК. Провести отличие одного договора от другого можно по предмету, специфики целей и особым характером взаимоотношений между сторонами .  
 

§2 Понятие и предмет договора аренды зданий или сооружений 

      По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК).

      Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооружения.

      Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК).8

      Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.