Деятельность закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

Во-вторых, земли сельскохозяйственного  назначения, разрешенный вид использования  которых не допускает осуществления  на них строительства, могут входить  только в состав ЗПИФ, относящихся  к категории рентных фондов, но не фондов недвижимости.

В-третьих, ст. 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" устанавливает ограничения  на владение земельным участком на праве собственности в зависимости  от статуса собственника. В соответствии с этой нормой иностранные граждане, иностранные юридические лица, а  также российские юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан и юридических  лиц составляет более чем 50 процентов, могут обладать участком земель с/х назначения только на праве аренды. Таким образом, в отношении рассматриваемых земельных участков управляющая компания должна учитывать действие ст. 284 ГК РФ и изменить категорию земли в разумные сроки; пайщиком фонда до момента изменения категории земли не может быть иностранное лицо.

  
7. Имущественные права как возможный актив закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

 

В рентных фондах имущественные  права ограничиваются только правами  аренды недвижимого имущества.

В состав закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости с паями не ограниченными  в обороте могут входить:

• права аренды недвижимого имущества;
• имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества…". 

При этом управляющая компания Д.У. ЗПИФН не может быть застройщиком, а вправе выступать только участником долевого строительства, передающим денежные средства для строительства объекта  недвижимости. Этот запрет не распространяется на фонды с квалифицированными инвесторами.

Закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости, паи которых принадлежат  квалифицированным инвесторам, предоставлены  более широкие возможности девелоперской деятельности. Так, управляющая компания таких фондов  вправе заключать, помимо вышеперечисленного:

• инвестиционные договоры с застройщиками и соинвесторами, в результате которых в состав имущества фонда включаются объекты недвижимости;
• инвестиционные договоры с юридическими лицами, в которых фонд выступает застройщиком, привлекая средства юридических лиц, а также сделки уступки прав из этих договоров (возможность заключения договоров такого рода мы обуславливаем нормативно допустимым активом - имущественными правами, связанными с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости).

В том случае, если права на землю (собственности или аренды) входят в состав активов фонда, т.е. УК Д.У. ПИФ является застройщиком, строительство  должно осуществляться через посредство заказчика строительства, т.к. допустимые виды деятельности управляющей компании ограничены законом.

 

 

 

 

8.Закрытые паевые инвестиционные фонды в России

Закрытые инвестиционные паевые фонды являются эффективным инструментом инвестирования и, по мнению аналитиков, их популярность среди инвесторов будет только расти.

За последние три года число закрытых ПИФов в России увеличилось в 4 раза, что неудивительно. Этот инструмент инвестирования имеет неоспоримые преимущества, вот почему на сегодняшний день общая сумма закрытых российских паев составляет 595 млрд руб.

Фонд также не является налогоплательщиком – налоги выплачиваются  только в момент погашения паев, а не вовремя приобретения тех или иных объектов (в отличие от ЗАО). Закрытый ПИФ не является объектом налоговых проверок.

Большинство закрытых ПИФов связаны со строительством или недвижимостью. Простому инвестору сложно вложиться в закрытый ПИФ – компании никогда не привлекают сторонних пайщиков и не размещают рекламу. Российские ЗПИФНы уже зарекомендовали себя в качестве эффективного инструмента инвестирования и все более широко используются на практике. Также, по мнению экспертов, российские ЗПИФНы имеют большой потенциал для развития и могут успешно применяться на рынке недвижимости в качестве альтернативного инструмента для привлечения инвестиций. Скорейшее устранение оставшихся пробелов в законодательстве будет не только способствовать росту притока иностранных инвестиций в российскую недвижимость, но и укреплению позиции России на мировых рынках.

Использование в России закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на сегодняшний день по праву считается одной из самых  обсуждаемых тем среди профессиональных участников рынка. Экономический кризис, падение рентабельности девелоперских  проектов и, как результат, серьезное  снижение привлекательности инвестиций в недвижимость вынуждают многие компании отказываться от привычной  модели ведения бизнеса и искать новые возможности для повышения  эффективности операционной деятельности.

 

Количество ЗПИФов в России ( %)

 

 

 

 

 

Привлечения с начала года в ЗПИФ по типам (%)

Идеи создания

 

• Создание фонда под  определенный круг потенциальных инвесторов или конкретный проект.
• Финансирование строительства жилой недвижимости в регионах.
• Участие в программах по возведению крупных объектов и ипотечного строительства.
• Осуществление стратегических инвестиций в ценные бумаги компаний, связанных с рынком недвижимости.
• Универсальный инструмент для финансирования девелоперских проектов; управления недвижимостью; структурирования и защиты активов.

 

Преимущества

 

• Система налогообложения, стимулирующая реинвестирование средств.
• Возможность вывода паев на биржевые торги.
• Возможность привлечения средств на реализацию проекта.
• Более высокая доходность в силу специфики инвестирования.
• Максимальная защита от рейдерских атак.
• Возможность создать прозрачную для инвесторов фонда, но закрытую от внешних источников, структуру бизнеса.
• В случае регистрации права собственности на объект недвижимости, принадлежащий закрытому ПИФу, последний может продать указанную недвижимость на вторичном рынке.

 

 

Примеры закрытых ПИФов в России:

• Крупнейший ЗПИФ недвижимости УК «Старый город» «Наш город». СЧА 11,88 млрд. руб. (28.09.2007) Средства фонда инвестируются в строящиеся объекты и объекты недвижимого имущества, находящиеся в пределах административных границ г. Москвы и Московской области.
• ЗПИФ недвижимости УК «АГ Капитал» « АГ Капитал ИНТЕРРА». Средства фонда направлены в девелоперские проекты в сфере загородного жилья и коммерческой недвижимости. УК «АГ Капитал» провела первичное размещение паев ЗПИФа на классическом рынке Российской торговой системы (РТС), а также на внебиржевом рынке. В ходе эмиссии компания разместила 300 паев на 683,6 млн. руб., при этом общий объем поданных заявок превысил 716 млн. руб.
• Корпорация «ИНКОМ», крупнейший российский девелопер загородной недвижимости, формирует ЗПИФ недвижимости «Вилладжио Инвест – элитная недвижимость». По окончании формирования фонда планируемый размер его активов составит 25,5 млрд. рублей. Правила фонда «Вилладжио Инвест – элитная недвижимость» были зарегистрированы Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) России 1 ноября 2007 г. Формирование фонда завершится в начале 2008 года.

 

Закрытые ПИФы акций

• Долгосрочные инвестиции в ценные бумаги.
• Размещение страховых и пенсионных резервов.
• Возможность создать прозрачную для инвесторов фонда, но закрытую от внешних источников, структуру бизнеса;
• Жесткий многоуровневый контроль за активами фонда.
• Потенциально более высокая доходность в силу.
• Конфиденциальность состава пайщиков.
• Возможность применять более активные стратегии управления, включать в портфель крупные пакеты ценных бумаг перспективных эмитентов.

 

Примеры реализации

 

• Крупнейший ЗПИФ акций  УК «Континенталь»: «Континенталь» - СЧА

86 231 млн. руб. (28.09.2007).

• УК «АГАНА»: «Пи-фонд» - СЧА 114,5 млн. руб. (28.09.2007), рост СЧА за год составил 75%.

 

Закрытые ПИФы прямых инвестиций

• Реструктуризация бизнеса.
• Инструмент для привлечения и размещения инвестиций (реализации инвестиционных проектов).
• Форма организации имеющегося бизнеса.
• Форма инвестирования в растущие компании, заинтересованные в привлечении стратегического инвестора.
• Удобный механизм владения собственностью.
• Получение пайщиками достаточно широких полномочий по участию в управлении фондом.
• Защита инвестиций: независимая оценка, аудит и депозитарий.
• Инвестиционная декларация, позволяющая вкладывать в бумаги компаний, не торгующихся на рынке, включая ЗАО, приобретать большие пакеты акций.
• УК «Менеджмент-Центр»: «Стратегические инвестиции» - ЗПИФ прямых инвестиций, СЧА – 62,99 млрд. руб. (28.09.2007).
• УК «АГАНА»: «Российские страховые компании» – ЗПИФ прямых инвестиций, СЧА - 465,3 млн. руб. (28.09.2007).

 

Закрытые ПИФы венчурных инвестиций

• Реализация проектов частно-государственного партнерства.
• Привлечение финансирования, в том числе западного, в рискованные проекты.
• Создание бизнеса «с нуля» путем аккумулирования средств и инвестирование их на долгосрочной основе в высоко рисковые проекты с потенциально высокой доходностью.
• Возможность учреждения компании и ее последующего вывода на IPO.
• Лучшая устойчивость к возможным попыткам недружественного поглощения.
• Возможность формирования фонда как денежными средствами, так и имуществом.
• Возможность использования инвестиционных паев в качестве предмета залога.
• Потенциально более высокая доходность в силу специфики инвестиций.
• Возможность получения инвестиционного дохода без уменьшения количества паев.

 

Потенциальные инвесторы ЗПИФов

• Крупные промышленные холдинги и финансово-промышленные группы с целью организации и реструктуризации системы управления собственностью.
• Предприятия реального сектора, планирующие или реализующие инвестиционные проекты.
• Строительные и девелоперские компании.
• Институциональные инвесторы.
• Зарубежные инвесторы.

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В заключении хотелось бы привести ожидаемую доходность паевых инвестиционных фондов.

Законодательно фондам запрещено гарантировать или  рекламировать ожидаемую доходность. Можно лишь показывать прошлые достижения.

Для оценки эффективности  управления фондом достигнутую доходность обычно сравнивают с потенциальной  доходностью, которую мог бы получить инвестор, если бы купил некий эталонный  актив (сравнение с финансовым бенчмарком). Чаще всего в роли бенчмарков (эталонов) рассматривают национальные фондовые индексы. В России это индекс РТС или индекс ММВБ. Для США ориентиром служат индекс Доу-Джонса, S&P 500 и индексы NASDAQ.

Считается, что доходность инвестиций в активно управляемые  ПИФы в среднем несколько ниже, чем при использовании некоторых видов пассивных стратегий за счёт комиссий за управление ПИФом. Однако такая оценка не учитывает дополнительную доходность, которую может приносить ПИФ за счёт льгот в налогообложении доходов.

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Кошелева Л.В Чумакова Т.Н. Рынок ценных бумаг//учебное пособие, Йошкар-Ола, 2009
2. Гусева И.А. Рынок ценных бумаг//Практические задания по курсу М 2005
3. Бердникова Т.Б Рынок ценных бумаг и биржевое дело М.:ИНФРА-М, 2000
4. Шестаков А.В и Д.А Рынок ценных бумаг М.: 2000 
5. Обухова Е. Учет государственных ценных бумаг// Аудит 2004 № 9 с. 20 – 27
6. Голанов В.А. Рынок ценных бумаг - М.: Финансы и статистика, 2004