Аренда предприятий

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость таких  улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества  несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или  при осуществлении таких улучшений  были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Правила Гражданского Кодекса  о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении  договора, предусматривающие возврат  или взыскание в натуре полученного  по договору с одной стороны или  с обеих сторон, применяются к  договору аренды предприятия, если такие  последствия не нарушают существенно  права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный  комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 Гражданского Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

3. Перечень документов, представляемых для регистрации  договора (права) аренды, и требования  к ним.

1. Заявление о регистрации  договора (права) аренды (от имени  арендатора и/или от имени арендодателя).

2. Платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

3. Доверенность представителей  юридических лиц на совершение  действий по регистрации сделки, получение экземпляров договора.

Документы арендодателя

4. Свидетельство АОЦРП  о государственной регистрации  права собственности, на передаваемое  в аренду недвижимое имущество.

5. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени  юридического лица:

* выписка из протокола  общего собрания учредителей  (акционеров) об избрании органа  юридического лица (генерального  директора, председателя совета  директоров).

* приказ собственника  о назначении директора (заключении  контракта),

* договор доверительного  управления имуществом.

6. В случае подписания  договора лицом, не являющимся  руководителем юридического лица  дополнительно:

* доверенность на заключение  сделки, подписанная уполномоченным  лицом и скрепленная печатью  юридического лица.

Документы арендатора

7. Для физического лица - документ, удостоверяющий личность.

8. Для юридического лица - свидетельство о регистрации  юридического лица, учредительные

документы юридического лица со всеми изменениями, дополнениями

9. Справка о Присвоении  кодов статистики юридическому  лицу.

10. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени

юридического лица (см п. 5)

11. В случае подписания  договора лицом, не являющимся  руководителем юридического лица, дополнительно (см. п. 6)

Документы на объект аренды

12. При сдаче в аренду  здания, сооружения, помещения в  них или части помещений, к  договору аренды прилагаются  поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые  в аренду помещения с указанием  размера арендуемой площади.

13. Для аренды предприятия: перечни и описание зданий с приложением технических паспортов сооружений, земельных участков, оборудования и других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных долгов.

Документа указанные ниже в п. 5 - 6, 8-13 представляются в подлиннике с приложением копий (нотариально засвидетельствованное или заверенных органом выдавшим документ).

Договор

15. Подлежащие государственной  регистрации экземпляры договора  аренды, сброшюрованные и подписанные  сторонами, со всеми действующими  дополнениями, изменениями и согласованиями, и одна копия. Все последующие  дополнения и изменения зарегистрированного  договора также подлежат государственной  регистрации.

4. Требования к договору аренды.

Обязательного нотариального  удостоверения договоров аренды, в том числе с правом выкупа, не требуется.

В договоре аренды должны быть четко определены следующие условия:

1. Стороны договора: фамилия,  имя, отчество физических лиц,  организационно-правовая форма и  полное наименование юридических  лиц. Не допускается регистрация  договоров, заключенных от имени  филиалов или структурных подразделений,  не имеющих прав юридического  лица! Такие договоры признаются  заключенными только после одобрения  юридическим лицом, для которого  приобретены права и обязанности

2. Предмет договора

* предприятие как имущественный  комплекс;

* здание, сооружение, садовый  дом, гараж;

* жилой дом, часть жилого  дома. квартира, часть квартиры - только для арендаторов - юридических лиц;

* часть здания, нежилого  помещение, часть помещения.

Объекты незавершенного строительства  и самовольные постройки не могут  быть предметом договора аренды.

3. Местоположение объекта  недвижимого имущества: адрес,  расположение на земельном участке,  расположение части объекта, в  составе объекта; назначение; площадь,  в том числе жилая; этажность  и другие необходимые параметры,  позволяющие однозначно определить  предмет договора.

Не допускается произвольное определение сторонами назначения и нумерации арендуемых помещений. При аренде части здания нумерация  нежилых помещений и комнат указывается  в соответствии с экспликацией к  поэтажному плану БТИ.

4. Размер арендной платы  (допускается указание цены на  единицу площади). Допустимо определение  цены договора в рублевом эквиваленте  суммы в иностранной валюте  или условных денежных единицах (“экю” и др.). Условия, указанные  п.п. 1-4 являются существенными, без которых договор не считается заключенным и регистрации не подлежит

5. Срок аренды.

6. Право арендодателя  на передаваемое в аренду имущество  и основания его возникновения.

7. Обременение имущества  арестами, залогами, правами третьих  лиц или гарантии арендодателя  об отсутствии таковых.

8. Условия и порядок  передачи имущества арендодателем.

9. Условия и порядок  возврата имущества арендатором.

10. Обязательства сторон  по государственной регистрации  договоры.

11. При наличии условий  о выкупе арендованного имущества:  условия и сроки выкупа, цену  имущества.

 

Заключение.

Аренда предприятия –  получения внаем необходимого производственного  комплекса, для осуществления затем  производственного процесса, приносящего  прибыль, для создания своего капитала.

Но аренда предприятия  не так уж и простое дело, т.к. вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права  и обязанности, обязательства и  возможные последствия от уклонения  исполнения обязательств оговоренных  в договоре аренды, но также и  форму, содержание и основные положения  заключения договоров и иных договорных отношений.

Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменной форме, а если это необходимо, то и методом государственной регистрации.

Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества  предприятия.

Договорные отношения  позволяют регламентировать как  экономическую, так и предпринимательскую  деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за правами стоят  обязательства, невыполнение которых  может рассматриваться в судебном порядке.

 

 

 

 

 

Библиографический список.

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ: №333-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ: №334-ФЗ.
4. Гражданское право. В 2 т. Учебник / Под редакцией Е. А. Суханова, М.,2012 г.
5. Гражданское право. В 2 т. Учебник / Под редакцией Ю. К. Толстого, А. М. Сергеева, М., 2005 г.
6. Право собственности// Под редакцией И. Бачило. М., 2008 г.
7. Алейников Б.В. Арендные отношения промышленных предприятий. – М.: Инфра-М, 2004 г.
8. Введение в арендную деятельность/ Под ред. Исаевой С.В. – М.: Просвещение, 2004 г.
9. Гончарова С.И. Аренда предприятия юридическими лицами. Свои цели. – М., 2005г.
10. Договор аренды / Под ред. Афанасьева Т.А. – М.: Экономика. – 2005 г.

 

 

Задача.

Условие: Сидорчук пришел в комиссионный магазин купить скрипку. Скрипка вместе со смычком была помещена в футляр, и рядом с ним была проставлена цена. Сидорчук пошел в кассу и пробил чек на указанную сумму. Продавец подал Сидорчуку скрипку без смычка и футляра. Сидорчук стал требовать передачи ему смычка и футляра. Продавец ответил, что цена стояла только за скрипку. Кто прав в этом споре?

Решение: Смычок является принадлежностью к главной вещи – скрипке. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим значением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Главная вещь и принадлежность (подчиненная вещь) отличны от вещей, образующих сложную вещь (ст. 134 ГК РФ).

Принадлежность – не составная  часть иной, сложной вещи, а самостоятельный  предмет, в силу назначения связанный  с обслуживанием другой вещи. Примером главной вещи и принадлежности могут  служить автомобиль и запасное колесо и т.д. Так как скрипка не используется без смычка, а смычок предназначен лишь для использования совместно  со скрипкой, данные вещи образуют сложную  вещь.

Вместе с товаром (главной  вещью) продавец обязан передать принадлежности, которые по общему правилу следуют  судьбе главной вещи (ст. 135 и п. 2 ст. 456 ГК РФ). При не передаче принадлежности покупатель вправе установить продавцу разумный срок для их передачи, после  чего – отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором (ст. 464 ГК РФ).

Из выше перечисленного следует, что покупатель прав.