Изъятые из оборота земельные участки  не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных  федеральными законами.

     Иностранные граждане, лица без гражданства могут  иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

     Ст. 23 ЗК РФ предусматривает также право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

     Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

     Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

     • прохода или проезда через  земельный участок;

     • использования земельного участка  в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

     • размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

     • проведения дренажных работ на земельном  участке;

     • забора воды и водопоя;

     • прогона скота через земельный  участок;

     • сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность  которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

     • использования земельного участка  в целях охоты, ловли рыбы в  расположенном на земельном участке  замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

     • временного пользования земельным  участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

     • свободного доступа к прибрежной полосе.

     Сервитут  может быть срочным или постоянным. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

     В безвозмездное срочное пользование  могут предоставляться земельные  участки:

     • из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной  власти или органами местного самоуправления- государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, на срок не более чем один год;

     • из земель, находящихся в собственности  граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

     • из земель организаций, гражданам в  виде служебного надела.

     Служебные наделы предоставляются в безвозмездное  срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Такие наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

2 Защита земельных прав, способы защиты земельных прав

     Как известно, земля является основой  жизни и деятельности народов, проживающих на ней. И подобно любому другому объекту гражданского права она подлежит защите, основные способы которой предусмотрены в Гражданском кодексе РФ. В Земельном кодексе РФ некоторые из них раскрыты применительно к земельным правоотношениям.

     Так, Земельный кодекс РФ называет один из способов защиты гражданских прав, в том числе права на землю, — это признание права на земельный участок. Как следует из ст. 59 ЗК РФ. Признание права на земельный участок является одним из 11 способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Применение данного способа возможно только судом. Признание судом принадлежности права конкретному лицу исключает возникающие сомнения в наличии у него субъективного права, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов.

     Признание права в судебном порядке зависит  от наличия или отсутствия спора  о праве на земельный участок.

     При наличии спора, например, в случае оспаривания права, признание права  осуществляется судом при рассмотрении предъявленного об этом иска. Как правило, решение о признании права предшествует рассмотрению дела о виндикации земельного участка. Также признание судом права собственности необходимо и при удовлетворении иска об исключении имущества из акта описи (об освобождении от ареста), составленного судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника¹.

     При отсутствии спора о праве возможно установление факта добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим  собственным путем подачи заявления в суд об установлении факта, имеющего юридическое значение, в порядке особого производства (ст. 264 ГПК, ст. 30, ст. 217-222 АПК).

     Решение суда служит основанием для государственной  регистрации права собственности  на недвижимое имущество. В соответствии со ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» вступившие в законную силу судебные решения включены в перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Понятие «судебное решение» может быть определено как вступившее в силу постановление  суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.

     Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда, урегулирован ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

     В случае если решение суда не содержит сведений, которые регистратор прав обязан внести в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистратор прав или правообладатель при наличии в письменной форме заключения регистратора прав могут запросить суд о порядке исполнения данного решения.

     Как способ защиты прав на землю предъявление требования о признании права на земельный участок часто используется в судебной практике.

     Следующий способ защиты прав на землю — восстановление положения, существовавшего до нарушения  права на земельный участок.

     Ст. 60 Земельного кодекса РФ содержит два возможных варианта защиты права на земельный участок:

     - восстановление нарушенного права;

     - пресечение действий, нарушающих  право на земельный участок  или создающих угрозу его нарушения.

     Существует  терминологическое расхождение  между названием статьи и ее содержанием. В названии статьи говорится о «восстановлении положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок», а в содержании - о «восстановлении нарушенного права».

     В качестве действий, нарушающих права  на земельный участок, прямо названы  два: издание акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекшего за собой нарушение права на земельный участок, и самовольное занятие земельного участка.

     Самовольное занятие земельного участка определяется в ст. 7.1 КоАП РФ в качестве правонарушения, которое помимо самовольного занятия земельного участка признает также незаконным использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости - без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности. В рамках гражданского процесса самовольное занятие земельного участка может быть пресечено также путем подачи виндикационного иска.

     Восстановление  нарушенного права обеспечивается различными установленными законом способами защиты права. Поэтому для восстановления нарушенного права могут быть применены все предусмотренные ЗК, а также иными федеральными законами способы защиты нарушенного права.

     Например, в соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. В их сумму могут быть включены расходы, которые пострадавшее лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, расходы в размере утраты или повреждения имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

     Пресечение  действий, нарушающих права на землю  граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, относится к самостоятельному способу защиты прав на землю.

     Не  соответствующие законодательству акты исполнительных органов государственной  власти или акты органов местного самоуправления могут быть признаны недействительными в судебном порядке в соответствии со ст. 61 ЗК РФ.

     Возможность приостановления исполнения не соответствующих  законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления предусмотрена в Законе РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан»².

     В соответствии с этим Законом каждый гражданин вправе обратиться с жалобой  в суд, если считает, что неправомерными действиями (решениями) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений или должностных лиц, государственных служащих нарушены его права и свободы.

     Приостановление промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и иных работ, нарушающих права на землю граждан и юридических лиц или создающих угрозу их нарушения, может быть применено по решению суда, а в случаях, предусмотренных в федеральных законах, - в административном порядке.

     Согласно  ст. 1065 ГК опасность причинения вреда  в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Данная норма носит превентивный характер в отношении так называемого экологического вреда, т.е. вреда, причиненного в результате нарушения норм экологического законодательства. Она рассчитана прежде всего на деятельность, представляющую собой повышенную опасность для окружающих и осуществляемую на ядерных, химических, биологических и иных опасных производственных объектах. Применение этих норм представляет определенную сложность по ряду причин.