Затратный подход в оценки недвижимости

 

Планировка квартиры и  схема ее расположения представлены в приложении.

Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о высокой стоимости объекта.

Оценка произведена в  соответствии со следующими допущениями:

• специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;
• объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в то числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;
• объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам;
• при оценке использованы достоверные источники информации.

2.6 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости

Данный анализ производится в 2 этапа:

1. анализ земельного участка как свободного.

Оцениваемый объект с соответствующей  ему инфраструктурой находится  в части города, которая относится  к жилой зоне.

Окружение составляют жилые  дома.

Земельный участок, на котором  расположен оцениваемый объект, имеет  прямоугольную форму. На данной территории имеется отдельный въезд для  автотранспорта, поэтому его оптимальное  использование под административную или жилую застройку.

2. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями:

а) максимальная эффективность  – местоположение, транспортная доступность  и застроенность окружения здания, по мнению оценщика, является благоприятным  для использования в качестве жилого;

б) финансовая обоснованность – по мнению оценщика при использовании  объекта оценки в качестве жилого помещения владельцем при сдачи  объекта в аренду может быть получен  доход, обеспечивающий доход на капитал  и возврат капитала;

в) физическая осуществимость – планировки типовые, размер, характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений объекта  в качестве жилых.

В соответствии с законодательством  в настоящее время текущие  улучшения не нарушают имеющиеся  ограничения.

Выводы по анализу:

Исходя из перечисленных  критериев и принимая во внимание месторасположение объекта, конструктивную схему, объектом выполненных работ  на дату оценки можно сделать вывод, что оптимальное использование  оцениваемого объекта возможно при  эксплуатации его только как объекта  жилого назначения.

ГЛАВА III   Оценка стоимости объекта недвижимости

3.1 Оценка стоимости  объекта недвижимости сравнительным  методом.

Оценка стоимости объекта  недвижимости сравнительным методом  основана на сравнительном анализе  рыночных данных относительно продажи  аналогичных объектов недвижимости, при этом разница между сравнительными объектами, которая связанна с их индивидуальными особенностями, согласуется  путем проведения соответственной  корректировке данных.

Данные о продаже соответствующих  объектов недвижимости приведены в таблице № 1.

Таблица № 1 – Данные о продаже соответствующих объектов недвижимости.

Аналог	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения
А1 А2 А3	С/О Ц У	54,0 57,0 60,0	П К.М М	Среднее Плохое Среднее

Где «Ц» - центральное; «У» - удаленное; «С/О» - средне отдаленное; «П» - панель; «К.М» - кирпич-монолит; «М» - монолит.

На основе сравнительного метода необходимо получить скорректированные  цены, то есть 3 варианта стоимости объекта, которые оцениваются. Объект оценки отличается от аналогов, поэтому в  цену аналогов должны быть включены поправки. Поправки вносятся таким образом, чтобы  максимально приблизить характеристики аналога к характеристикам объекта.

 

Результаты полученных расчетов заносятся в таблицу № 2 с точностью до сотых.

Таблица 2 – Расчет скорректированных цен объектов недвижимости.

Объект сравнения	Месторасположения	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещений	Ц, млн. руб.	Ц*, млн. руб.	Поправки в долях единиц			Скорректированные цены, млн. руб.
							Месторасположения	Материал стен	Состояние помещений
А1 А2 А3	С/О Ц У	54,0 57,0 60,0	П К.М М	Ср. Пл. Ср.	6,9 9,2 7,8	6,9 7,3 7,7	1,1 1 1,25	1 1,05 1	1,08 1 1	8,20 7,67 9,63
Средняя стоимость квартиры										8,5

 

Где «Ц» - цена продажи объекта  недвижимости, которая сравнивается с объектом оценки и даны в соответствии с вариантом;

 «Ц*» - цена продажи,  которая приведена в соответствии  с объектом оценки по площади,  млн. рублей;

«Пл.» - плохое;

 «Ср.» - среднее.

Чтобы получить цену (Ц*), берем  цену (Ц) аналога (А₁)  и делим её на площадь аналога. В данном случае:

6,9/54,0=0,13.

В итоге мы поучили стоимость 1 м² для аналога. Далее мы умножаем полученную цену 1м² на площадь сравниваемых объектов, в данном случае:

0,13*57,0=7,3

0,13*60,0=7,7

Для получения скорректированных  цен мы включаем поправки. Поправки представлены в таблице. Следовательно, наши скорректированные цены будут  выглядеть так:

А₁ = 6,9*1,1*1*1,08=8,20

А₂ = 7,3*1*1,05*1=7,67

А_{3 =} 4,08*1,25*1*1=9,63

Теперь мы узнаем среднюю  стоимость квартиры. Для этого  возьмем скорректированные цены, сложим их между собой и поделим  на их количество. Это выглядит так:

Ср. = (8,20+7,67+9,63)/3=8,5

Расчет поправок был приведен в относительных показателях, при  этом следует придерживаться следующих  правил: если объект оценивания, лучше  аналога по каким-то параметрам, то поправка вносится в цену аналога  и будет больше 1 и наоборот если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше 1.

Поправку на месторасположения  рассчитывают исходя из того, что разница  в ценах аналогичных объектов недвижимости  за счет местоположения следующее:

1. 15% между расположенными в отдаленных районах и средней отдаленности (1,5);
2. 10% между расположенными в центре города и районами средней отдаленности (1).

При определении поправок на материал стен и состояние помещения  необходимо учитывать следующее:

1. поправки определяют исходя из цен, которые сведены по количественным характеристикам оцениваемого объекта;
2. объекты не должны различаться по месторасположению;
3. при определении поправок по каждому из районов города нужно разделять цены объектов на объекты с одинаковыми параметрами.

После определения всех поправок необходимо определить скорректированные  цены аналогов, которые определяются путем умножения цены объекта  на поправки.

3.2 Оценка стоимости  объекта недвижимости доходным  методом.

Данный метод состоит в превращении в нынешнюю стоимость недвижимости ожидаемых доходов, что может принести использование или будущую продажу объекта недвижимости, учитывая риски.

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

ПВД – сумма всех ожидаемых  поступлений от объекта недвижимости.

ПВЛ определяется по формуле:

S*A*n

S – площадь помещения, м²

А – средняя ставка за месяц жилого помещения, тыс. руб./м²

n – количество месяцев в период за которое определяется ПВД, 12 месяцев

А = 35000/54,0=648,15 (0,648)

ПВД = 54,0*0,65*12=421,2 (0,421)

 

2. Расчет ставки капитализации (СК)

Ставка капитализации – это коэффициент, на который необходимо умножить будущие доходы, чтобы получить нынешнюю стоимость недвижимости.

Ставка капитализации  определяется путем деления чистого  операционного дохода (ЧОД) на цены (Ц) данные в соответствии с вариантом.

Суммарная ставка капитализации  жилых помещений находятся как  средняя арифметическая.

СК = ЧОД/Ц

СК = 0,286/6,9 = 0,041

СК = 0,041

 

3. Определение действительного валового дохода (ДВД)

 

ДВД – это величина которая  равна потенциальному валовому доходу кроме затрат от недовзвешаности  объекта и недобора денежных средств.

Расчет ДВД для жилого объекта выполняется по формуле:

ДВД = ПВД-В₁-В₂

В₁ – затраты от недовзвешивания помещения, тыс. руб. (В₁ = 0)

В₂ – Затраты от недобора арендной платы и изменения цены продажи, тыс. руб. (В₂ = 0,05)

ДВД = 0,421 – 0 – (0,421*0,05)=0,421 – 0,021= 0,4

4. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Данный показатель представляет собой расчетную  постоянную величину годового чистого дохода, который  состоит из цены объекта недвижимости и оценивается после вычета всех эксплуатационных затрат и резервов.

ЧОД = ДВД – Затраты

Затраты – затраты на поддержку объекта недвижимости, который оценивается, тыс. руб.

Затраты на поддержку –  текущие затраты направленные на обеспечение нормального функционирования объекта и восстановление действительного  валового дохода (25-28% от ПВД).

 

 

 

 

Таблица 3 – Расчет ЧОД  от жилого помещения за год

№ п/п.	Показатели	Единица измерения	Количество
1	Арендная ставка	тыс. руб./м2	0,65
2	Площадь помещения	м2	54,0
3	ПВД за год	тыс. руб.	0,421
4	Затраты от недогрузки, недобора денежных средств и изменений  цены объекта недвижимости (50%)	тыс. руб.	0,211 (50% от ПВД)
5	ДВД за год	тыс. руб.	0,4
6	Затраты арендатора	тыс. руб.	0,114
7	ЧОД	тыс. руб.	0,286

Затраты = 0,421* 27% = 0,421*0,27 = 0,114

ЧОД = 0,4 – 0,114 = 0,286

 

5. Расчет стоимости объекта недвижимости.

Определяется по формуле:

С_о.н. = ЧОД/СК

С_о.н. = 0,286/0,041 = 6,98

 

3.3 Сравнение доходного и сравнительного методов оценки стоимости объектов недвижимости.

Преимущества и недостатки методов.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов  оценки недвижимости в оценочной  практике на сегодняшний день.

Преимущество доходного  подхода по сравнению с затратным  и рыночным подходами заключается  в том, что он в большей степени  отражает представление инвестора  о недвижимости как источнике  дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного  подхода является то, что он в  отличие от двух других подходов основан  на прогнозных данных. Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные  величины.