Затратный подход в оценки недвижимости

В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами.  

Построенные объекты под действием  различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает  влияние внешнее экономическое  воздействие со стороны непосредственного  окружения и изменения рыночной среды. 

 

2. Рыночный подход

Необходимой предпосылкой для применения методов рыночного подхода является наличие информации о сделках  с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).  

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения  и вклада. На основе этих принципов  оценки недвижимости в рыночном подходе  используется ряд количественных и  качественных методов выделения  элементов сравнения и измерения  корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости  оцениваемого объекта.  

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую  стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества.   

Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны  с непрозрачностью российского  рынка недвижимости. В большинстве  случаев реальные цены сделок с объектами  недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.  

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру  и использованию. Данный метод определения  стоимости предполагает, что рынок  установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить  метод сравнения продаж, специалисты  используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения.  

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка с  целью получения достоверной  информации обо всех факторах, имеющих  отношение к объектам сравнимой  полезности;

определение подходящих единиц сравнения  и проведение сравнительного анализа  по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта  с выбранными объектами сравнения  с целью корректировки их продажных  цен или исключения из списка сравниваемых;

приведение ряда скорректированных  показателей стоимости сравнимых  объектов к рыночной стоимости объекта  оценки.  

В качестве источников информации о  рыночных сделках с недвижимостью  могут использоваться риэлтерские  конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д. 

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.  

 

 

 

3.3 Доходный подход

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного  подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом  типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает  его в ожидании получения в  будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования  объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта  недвижимости определяется как текущая  стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки.  

Преимущество доходного подхода  по сравнению с затратным и  рыночным подходами заключается  в том, что он в большей степени  отражает представление инвестора  о недвижимости как источнике  дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного  подхода является то, что он в  отличие от двух других подходов основан  на прогнозных данных.  

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:  

Составление прогноза будущих доходов  от сдачи оцениваемых площадей в  аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1.1:

ПВД = S * Са,           (1.1)

где

S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са – арендная ставка за 1 кв.м.  

Определение на основе анализа рынка  потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности  постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания.  

Потери арендной платы имеют  место за счет неполной занятости  объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными  арендаторами. Степень незанятости  объекта доходной недвижимости характеризуется  коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче  в аренду.  

Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 1.2:

ДВД = ПВД * Кз * Кс,                    (1.2)

где

ДВД – действительный валовой доход;

ПВД – потенциальный валовой  доход;

Кз – коэффициент загрузки площадей;

Кс – коэффициент сбора платежей.   

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному  вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх  арендных платежей (например, за использование  дополнительными услугами – автомобильной  стоянкой и т.п.).  

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой  недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно  – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный  участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала  и т.п.), расходы на замещение (расходы  на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).  

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).  

Пересчет чистого операционного  дохода в текущую стоимость объекта.   

Метод прямой капитализации – метод  определения рыночной стоимости  доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного  дохода первого года в стоимость  путем деления его на коэффициент  капитализации, полученный на основе анализа  рыночных данных о соотношениях чистого  дохода и стоимости активов, аналогичных  оцениваемому объекту, полученных методом  рыночной экстракции.  

Такой западный классический вариант  метода прямой капитализации, при котором  коэффициент капитализации извлекается  из рыночных сделок, применять в  российских условиях практически невозможно в связи с возникающими сложностями  при сборе информации (чаще всего  условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией).  

Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие  отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.   

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники  измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях  и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению  рыночной стоимости».  

При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей  сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить  ограничением на использование того или иного метода.

 

 

 

ГЛАВА II   Описание объекта недвижимости

Описанием объекта является отдельная квартира, состоящая из 3 комнат. Целью оценки является определение  стоимости указанного выше помещения.

2.1 Акт осмотра  объекта

Адрес объекта	Г. Москва р-н
Владелец
Справка БТИ	Имеется
Приватизация	да
Количество комнат	2
Этаж	2
Общая площадь, м2	54,0
Жилая площадь, м2	32,4
Площадь 1 комнаты, м2	14,4
Площадь 2 комнаты, м2	18,0
Площадь кухни, м2	9,2
Площадь санузла, м2	1 – 1,1 2 – 2,9
Коридор, м2	8,4
Балкон, м2	0,6
Наличие балкона, лоджии	Балкон
Проведен телефон, интернет	Да
Ориентация окон	Западная
Общий вид	Отлично

 

 

 

 

2.2 Инфраструктура, расположенная рядом с оцениваемым  объектом

Удаленность от Москвы	0
Время до:
ж/д Реутов	10 мин.
ж/д пл. Новогиреево	15-17 мин
Ближайших станций метро	На автобусе / маршрутке: м. Перово – 20-30 мин. м. Новогиреево – 20-30 мин м. Выхино – 25-35мин
Автобусной остановки	2 мин.
Парка,Лес	7 мин.
Кинотеатра	на маршрутке/автобусе  30 мин
Продуктового магазина	2-3 мин.
Хозяйственного магазина	10 мин.

2.3 Социальные учреждения

ЖКХ	удовлетворительно
Полиция	Хорошо
Детский сад	3 минута
Школа	4 минуты
Почта	15 минут
Поликлиника	7 минут
Больница	30 минут
Банк	10 минуты

 

 

 

2.4 Экологические  условия

Экологическое состояние	Хорошо
Близость заводов, заправок	АЗС в радиусе – 1км.
Шоссе	Носовихенское шоссе в радиусе – 1,2км.

 

2.5 Характеристика  дома

Материал стен	панель
Этажность	17
Высота этажей	265 см
Год постройки	1996
Общий вид здания	Отлично
Расположение дома	Во дворе
Водоснабжение	Центральное
Отопление	Центральное
Вентиляция	Естественная
Энергоснабжение	Центральное