Предоставление земельного участка под строительство

Содержанием данных правоотношений являются права и обязанности сторон по договору выполнения работ по установлению границ земельного участка в натуре, описанию их местоположения.

Основная задача данной стадии заключается в том, что бы технически сформировать объект земельных правоотношений, максимально его индивидуализировать, выделить земельный участок в физическом пространстве.

Завершающим этапом межевания земельного участка является согласование границ земельного участка со смежными землепользователями.

Правоотношение по согласованию границ земельного участка представляют собой взаимодействие заинтересованного лица со смежными землепользователями с целью достижения согласия (или выяснения разногласий) по расположению границ земельного участка.

Объектом правоотношения по согласованию границ земельного участка являются действия смежных землепользователе – изъявление согласия с границами земельного участка, подтверждение отсутствия спора по границам земельного участка, выраженное в проставлении подписи в акте согласования границ земельного участка.

Субъектами правоотношений по согласованию границ земельного участка являются смежные землепользователи (правообладатели земельных участков или объектов, расположенных на этих земельных участках, и имеющих общие границы с предоставляемым земельным участком)  и заинтересованное лицо.

Содержание данных правоотношений является достаточно специфично, поскольку у каждого из субъектов данного правоотношения имеется исключительно только правомочия и отсутствуют при этом, корреспондирующие обязанности. То есть, лицо, желающее получить согласие от смежного землепользователя имеет право требовать от него получения данного согласия и не обязан что-либо предоставить взамен (то есть, отсутствует общее для гражданских правоотношений правило о взаимности представлений), а смежный землепользователь имеет право подтвердить свое согласие с границами земельного участка или отказаться от изъявления воли (мнения) по поводу границ земельного участка. Анализ содержания правоотношений, складывающихся при согласовании границ земельного участка, показывает, что по своей природе – это односторонние сделки.

3. Постановка земельного участка на кадастровый учет

Суть правоотношений, возникающих при постановке земельного участка на кадастровый учет, состоит во взаимодействии заинтересованного лица с органом, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости.

Объектом правоотношения по постановке земельного участка на кадастровый учет являются действия уполномоченного органа государственной власти, оказание заинтересованному лицу государственных услуг[51], в виде: постановки земельного участка на кадастровый учет, внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о сформированном земельном участке, присвоения земельному участку кадастрового номера, изготовления кадастровой карты земельного участка.

Субъектами правоотношений по постановке земельного участка на кадастровый учет являются государственный орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, на сегодняшний момент таким органом является федеральное агентство кадастра объектов недвижимости[52] и заинтересованное лицо – заявитель.

Содержанием данных правоотношений являются право заинтересованного лица обратиться в федеральное агентство кадастра объектов недвижимости за постановкой предоставляемого земельного участка на кадастровый учет и полномочие федерального агентства кадастра объектов недвижимости по ведению кадастрового учета земельных участков.

Глава 16 Федерального закона «О государственном кадастре  недвижимости» предусматривает, что заявитель обращается в орган кадастрового учета с заявлением и комплектом документов, который, при постановке на учет земельного участка, должен включать, кроме прочих правоустанавливающий документ на земельный участок (копия документа, подтверждающего право заявителя на земельный участок)[53].

В рассматриваемой ситуации заявитель не может предоставить правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку права на земельный участок у заявителя пока отсутствуют. Поэтому, вместо правоустанавливающих документов заявитель предоставляет решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Правовой основой для этого является пункт 1 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

5.                        Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства

Данная стадия фактически завершает процесс предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Решение о предоставлении земельного участка является правоустанавливающим документом – основанием для заключения договора аренды земельного участка.

Правоотношение при принятии решения о предоставлении земельного участка для строительства, представляет собой взаимодействие заинтересованного лица с органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками, предоставлять земельные участки для строительства.

Объектом правоотношения при принятии решения о предоставлении земельного участка для строительства является акт уполномоченного органа государственной или муниципальной власти. То есть, непосредственным объектом правоотношения, складывающегося на данном этапе, являются не сам испрашиваемый земельный участок, а ненормативный акт органа государственной или муниципальной власти, которым окончательно решается вопрос о закреплении сформированного земельного участка за заинтересованным лицом.

Субъектами данного правоотношения выступают: заинтересованное лицо, и орган уполномоченный рассматривать заявления о предоставлении земельного участка.

Содержанием данных правоотношений являются право заинтересованного лица обратиться в орган уполномоченный рассматривать заявления о предоставлении земельного участка с заявлением о предоставлении ему земельного участка для строительства и полномочие органа государственной или муниципальной власти по принятию решений по предоставлению земельных участков для строительства.

Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, с  указанием:

            данных позволяющих индивидуализировать земельный участок (кадастровый номер, местоположение, площадь);

            испрашиваемого титула права на земельный участок (по общему правилу в аренду);

            целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка испрашиваемого земельного участка.

Орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными  землями, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении заявителю земельного участка для строительства.[54]

6.                  Заключение договора аренды земельного участка

На основании данного решения о предоставлении земельного участка для строительства заключается договор аренды земельного участка,

На данном этапе для юридического оформления сложившихся правоотношений законодателем выбран гражданско-правовой договор – договор аренды. Земельный участок на данном этапе выступает в роли объекта гражданско-правовой сделки, и все предшествующие правоотношения (межевание, постановка земельного участка на кадастровый учет) имели своей целью именно формирование объекта предстоящей сделки, земельного участка удовлетворяющего требованиям ЗК РФ в части описания и удостоверения границ и требованиям ГК РФ в части оборотоспособности объекта.

Объектом правоотношений из договора аренды земельного участка для строительства является земельный участок пригодный для размещения будущего объекта, то есть земельный участок определенной площади, категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – размещение будущего объекта, свободный от прав третьих лиц.

Субъектами данного правоотношения выступают: заинтересованное лицо – арендатор, и орган уполномоченный распоряжается земельными участками – арендодатель.

Содержанием данных правоотношений являются права и обязанности сторон по данному договору аренды: «арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование»[55].

Орган власти, уполномоченный на распоряжение публичными  землями, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении заявителю земельного участка для строительства.[56]

Если договор заключен на срок более года, он подлежит государственной регистрации по общим правилам, установленным законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.[57]

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 55

Для государственной регистрации договора аренды земельного участка необходимы следующие документы: решение о предоставлении земельного участка для строительства, договор аренды земельного участка, кадастровый план земельного участка, изготовленный по результатам межевания.

С момента государственной регистрации договора аренды земельного участка правовое положение заинтересованного лица трансформируется в титул землепользователя. Процесс предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта закончен.

§2. Порядок предоставления земельного участка для строительства, без предварительного согласования места размещения объекта

Законодательство Российской Федерации предусматривает следующие случаи, когда предварительное согласование места размещения объекта не проводится:

1.      При размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки;[58] 

2.      При предоставлении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;[59]

3.    При предоставлении земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства;[60]

4.    В случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства;[61]

5.    В случае предоставления земельного участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства;[62]

6.    Если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом.[63]

Основанием для классификации указанных случаев является цель предоставления земельного участка для строительства (плановое развитие территории, расширение жилищного фонда, комплексное освоение и т.д.).

Объединяет указанные случаи то, что в распоряжении публичных образований имеются сформированные земельные участки с определенным разрешенным использованием. В данных случаях будущий правообладатель участка не известен, поэтому общее правило распоряжения такими участками – торги.

В первых пяти случаях наличие земельных участков, готовых к предоставлению под строительство, является результатом целенаправленной деятельности по разработке градостроительной и землеустроительной документации. В шестом случае земельные участки не формируются публичными образованиями, а приобретаются уже сформированными.[64]

При предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта также образуется юридический состав – комплекс взаимосвязанных последовательных юридических фактов, наличие которых делает возможным заключение договора аренды земельного участка.

Для каждого, из вышеперечисленных случаев, юридический состав, необходимый для предоставления земельного участка для строительства одинаков. Во-первых, возникают правоотношения, связанные с участием в торгах, и, во-вторых, правоотношения, связанные с заключением договора аренды земельного участка.

Правоотношения, связанные с участием в аукционе, представляют собой взаимодействие участников торгов с организатором, регулируемое соответствующими правилами проведения торгов. На сегодняшний момент порядок проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков предоставляемых для строительства, регулируется Постановлением Правительства Российской Федерации  от «11» ноября 2002 года N808[65] (далее ПП РФ «О торгах»).

Субъектами правоотношений, возникающих при участии в торгах, являются «претендент» (заинтересованное лицо) и «организатор торгов»[66] (уполномоченный орган государственной или муниципальной власти).

Непосредственным объектом правоотношения по участию в торгах на право заключения договора аренды земельного участка является протокол торгов, дающий право на заключение договора аренды земельного участка, выставленного на торги.

Содержанием правоотношений является: право заинтересованного лица участвовать в торгах в качестве претендента на заключение договора аренды, данному праву корреспондирует обязанность соблюдать порядок проведения торгов и полномочие органа государственной или муниципальной власти проводить торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства.

Вторым этапом являются правоотношения возникающие при заключении договора аренды земельного участка. При предоставлении земельного участка путем проведения торгов единственное отличие, от заключения договора аренды при предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, заключается в правоустанавливающем документе. В случае проведения торгов это – протокол торгов, а в случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта – решение уполномоченного органа власти о предоставлении земельного участка.