Понятие права собственности на землю

*См.: Постановление Правительства РФ  от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке  осуществления прав собственников  земельных долей и имущественных  паев», в котором в Приложении  № 1 дан Примерный договор аренды земельной доли и Примерный многосторонний договор аренды земельных долей и др. материалы, необходимые для заключения подобного договора//СЗ РФ. 1995. №2. Ст. 145. Указом Президента РФ от 7 марта 1996г. несколько изменена аренда земельных долей. 

Однако указанная регламентация должна осуществляться сторонами при условии непротиворечия вводимых сторонами правил аренды земельных участков нормам действующего российского законодательства.

Установленные сторонами условия  аренды земельных участков являются нормативными и имеют значение при решении споров, вытекающих из права землепользования. Например, установленная в договоре аренды обязанность арендатора по содержанию дорог общего пользования, проходящих через арендуемый земельный участок, является, в случае невыполнения ее, основанием взыскания с арендатора убытков и применения к нему ответственности за нарушение правил содержания этих дорог;

4) возможность взаимного воздействия  сторон договора аренды друг  на друга в случае нарушения  или неисполнения договорных обязательств, составляющих внутренний регламент аренды земельных участков. В частности, такое воздействие эффективно осуществляется применением неустойки и других санкций, как предусмотренных законодательством за нарушение договора, так и сторонами этого договора. В частности, стороны вправе устанавливать неустойку в виде денежной суммы, соразмерной убыткам, причиняемым нарушениями договорных обязательств, поскольку при явной несоразмерности суд вправе при рассмотрении спора уменьшить размер этой неустойки.

Иные же виды договоров, на основании  которых возникает право пользования  земельными участками, характерны наличием в них лишь возможностей осуществления  определенного круга действий в  отношении этих земельных участков. Например, использование земельного участка для проведения мелиоративных и изыскательских работ дает право подрядчику проводить только такие действия с преобразованием почвенного покрова земельного участка, которые предусмотрены в проектно-сметной документации на эти мелиоративные работы. Совершение иных действий (например, посев сельскохозяйственных культур) допустимо лишь при условии разрешения их в соответствующем договоре и если эти действия необходимы, к примеру, для проверки результатов проведенных мелиоративных мероприятий.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, проводят их на всех землях независимо от целевого назначения на основании принятых в установленном порядке решений о проведении этих работ и договоров, заключаемых с собственниками, владельцем, пользователем или арендатором земельного участка. Земельные участки, необходимые для изыскательских работ, не изымаются.

В договорах определяется срок проведения работ и размеры платежей за использование  земельных участков, обязанности  по возмещению убытков и приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Предприятия, учреждения и  организации, осуществляющие изыскательские работы, после приведения земельных  участков в состояние, пригодное  для использования по целевому назначению, сдают их по акту собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам земельных участков.

Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, которые по технологии их выполнения требуют занятия земельных участков или их частей под временные постройки, размещение оборудования, техники, складов и прочих сооружений, ограничивающих полностью или частично использование этих земельных участков собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами, выплачивают соответственно земельный налог или арендную плату и полностью возмещают собственникам, владельцам, пользователям и арендаторам причиненные им убытки.

Указанные иные виды договоров, порождающие  право пользования земельными участками, отличаются от договоров аренды земельных  участков узкоцелевым характером действий в отношении земель, и практика правового регулирования знает такие формы договорных отношений, как договоры на осуществление поливов сельскохозяйственных угодий, договоры на осуществление агрохимического обслуживания, договоры на компактную застройку земельных участков и т. д.

Поскольку предметом договорных отношений  является определенная функция по использованию  земель, такие договоры не подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная оценка подобных функций  осуществляется в другой форме — в форме лицензирования. В частности, лицензируется деятельность по мелиорации земель, по обследованию земель на предмет выявления деградированных сельскохозяйственных угодий и др.

Таким образом, наряду с вещными  правами на земельные участки, существуют и обязательственные правоотношения, порождающие права на эти участки, что имеет определенную правовую специфику.

5.6. Основания  и правовые последствия прекращения  вещных прав на землю

В соответствии с действующим земельным  законодательством земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд, а также ввиду ненадлежащего использования.

Для государственных и муниципальных  нужд земельный участок может  быть изъят у собственника путем  выкупа его РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием по решению, принятому органом исполнительной власти. Собственник должен быть уведомлен об изъятии за год, а также о дате регистрации. Выкуп части участка допускается только с согласия собственника. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В выкупную цену включаются:

рыночная стоимость участка  и находящегося на нем недвижимого  имущества;

убытки, причиненные собственнику, включая упущенную выгоду и убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

По соглашению с собственником  ему может быть предоставлен другой участок с зачетом его стоимости  в выкупную цену.

Если соглашение не достигнуто, то государственный орган, принявший  решение об изъятии, предъявляет иск о выкупе участка в суд (не позднее 2-х лет с момента уведомления об изъятии). Собственник подлежащего изъятию участка владеет, пользуется и распоряжается участком до достижения соглашения о выкупе участка (до принятия решения судом).

Право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды и другие права на земельные участки прекращаются по основаниям, предусмотренным договором, из которого они возникли, в порядке, установленном ЗК РФ.

Договор о предоставлении (продаже) органами исполнительной власти или  органами местного самоуправления земельного участка гражданину или юридическому лицу может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, требованиям органов  прокуратуры, специально уполномочен-ныхорганов государственной власти по контролю за использованием и охраной земель в случае нарушения условий с последствиями, предусмотренными договором, ЗК РФ и гражданским законодательством.

Расторжение договоров, их изменение  производятся по соглашению сторон, а при недостижении соглашения — в судебном порядке.

В случае заявления в  письменной форме собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка об отказе от своих прав на него этот земельный участок поступает  в состав государственных или муниципальных земель по принадлежности.

В случае совершения собственником, владельцем, пользователем, арендатором  земельного участка действий, явно свидетельствующих о его отказе от прав на земельный участок (отъезда, неиспользования земельного участка и других), этот земельный участок по заявлению органов местного самоуправления соответствующего земельного комитета принимается на учет как бесхозяйное имущество и регистрируется в Поземельной книге.

По истечении года со дня государственной регистрации земельного участка такой земельный участок по требованию уполномоченных органов на основании решения суда включается в состав государственных или муниципальных земель по принадлежности.

Отказ от прав на земельный  участок не влечет за собой прекращения обязанностей собственника, владельца, пользователя, арендатора этого земельного участка до его приобретения другим лицом, но не более года с момента отказа или со дня государственной регистрации как бесхозяйного имущества. На время постановки на учет земельного участка как бесхозяйного имущества такой земельный участок может быть передан в срочное пользование другому лицу

В отличие от добровольного  отказа, принудительное прекращение  прав на земельный участок независимо от условий договора и форм собственности производится при: 1) использовании земельного участка не по целевому назначению или не по разрешенному использованию; 2) неустранении нарушений, предусмотренных ЗК РФ, в сроки, установленные предписанием специально уполномоченных органов государственной власти по контролю за использованием и охраной земель;

3) неиспользовании всего  земельного участка сельскохозяйственного  назначения или его части, представленных  сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, садоводческим, животноводческим, дачным кооперативам и их членам, дачным подсобным хозяйствам в течение года, а собственником земельного участка — в течение трех лет, за вычетом времени на освоение земельного участка, мелиоративное строительство, восстановление после стихийных бедствий и иные обстоятельства, исключающие такое использование; 4) неиспользовании всего или части предоставленного для застройки земельного участка в течение двух лет, если сроки начала и окончания строительства не установлены договором; 5) реквизиции земельного участка; 6) конфискации земельного участка; 7) изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд; 8) отчуждении земельного участка, который не может принадлежать данному лицу в соответствии с соответствующими статьями ЗК РФ; 9) обращении взыскания на земельный участок по обязательствам собственника и арендатора этого участка; 10) неуплате земельного налога в течение двух лет и непогашении задолженности по уплате земельного налога в течение последующего года.

Прекращение прав собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками и их аренды по указанным выше основаниям производится в следующем порядке:

1. При выявлении указанных  нарушений на виновных граждан  или юридических лиц специально  уполномоченными органами государственной  власти по контролю за использованием  и охраной земель налагается в соответствии с ЗК РФ штраф.

2. Одновременно с наложением  штрафа специально уполномоченные  органы вносят предупреждение  об устранении в срок до  трех месяцев допущенных нарушений.  При невнесении платежей за  землю органы государственной  налоговой службы выносят предупреждение и сообщают соответствующим земельным комитетам о принятых мерах. В случае неустранения указанных выше нарушений специально уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, выявившие нарушения, вносят в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предоставившие земельный участок, представления о прекращении прав на этот земельный участок. Прекращение прав на земельный участок не освобождает виновных лиц от возмещения причиненного ущерба. Поэтому прекращение прав на земельные участки в указанных выше случаях производится на основании постановлений органов исполнительной власти или решений органов местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Собственнику, владельцу, пользователю, арендатору земельного участка копия постановления или решения вручается в семидневный срок с момента их принятия и в этот же срок направляется в орган государственной регистрации прав на земельный участок.

При несогласии собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка с постановлением или решением о прекращении прав на земельный участок они вправе заявить об этом в орган, принявший постановление или решение, в пятнадцатидневный срок с момента получения копии постановления или решения. В этом случае исполнение принятого постановления или решения не производится, а требование о принудительном прекращении прав на земельный участок предъявляется в суд. Государственная регистрация прекращения прав на земельный участок не производится до решения суда.

При выявлении нарушений, указанных в ЗК РФ, на землях, арендуемых у граждан и юридических лиц, штраф налагается на арендатора и  ему выносится предупреждение с  одновременным уведомлением арендодателя о допущенных нарушениях и необходимости принятия мер по их устранению или расторжению договора аренды.

Прекращение права собственности  на земельный участок происходит в порядке выкупа, за исключением  случаев, предусмотренных земельным  законодательством. Выплата выкупных цен может производиться в рассрочку. Сведения о выкупных ценах подлежат опубликованию.

Порядок изъятия участка  у собственника (или прекращения  прав на участок иных лиц) определяется земельным законодательством. При  письменном согласии собственника участок  продается с публичных торгов. При несогласии собственника с решением об изъятии орган, принявший решение об изъятии, может предъявить требование о продаже участка через суд.                                      

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Иначе может быть обращено взыскание  на долю в общем имуществе. В данном случае кредитор участника долевой  или совместной собственности вправе при недостаточности у собственника другого имущества потребовать выдела его доли. Если выделение невозможно, кредитор вправе потребовать продажи должником своей доли остальным участникам по цене, соразмерной рыночной стоимости, или в случае их отказа — продажи этой доли с публичных торгов (ст. 255 ГК РФ).

Защита права собственности  и других вещных прав осуществляется в рамках гражданско-правовой защиты. Каждый вправе защищать свои права  и свободы всеми способами, не запрещенными законом (ст. 45 Конституции  РФ).