Особенности приобретения прав на земельные участки в Российской Федерации

продолжен, однако... указанные процедуры не содержат гражданско-правовой специфики»¹;

2. приобретение земельного участка в собственность гражданином или 
   юридическим лицом в результате совершения сделки с таким же субъектом 
   гражданского права. В данном случае действуют общие нормы ГК РФ об 
   особенностях совершения сделок с недвижимостью с учетом ст.ст. 22, 24, 37 ЗК 
   РФ и ряда иных подобных норм, определяющих некоторую специфику таких 
   сделок.  Органы  публичной  власти  в этих сделках непосредственно  не 
   участвуют;
3. приобретение или переоформление земельного участка в частную 
   собственность из собственности публичной, когда имеет место сложный 
   фактический состав, и наряду с самим решением органа публичной власти о 
   передаче земельного участка в частную собственность необходимо проведение 
   ряда дополнительных гражданско-правовых процедур, например, торгов, с 
   заключением по их итогам договора купли-продажи земельного участка. 
   Учитывая наличие сложного фактического состава, содержащего гражданско- 
   правовые и административно-правовые элементы, данная классификационная 
   группа может рассматриваться как «смешанная процедура».

    В свою очередь, последняя классификационная  группа может подразделяться на две подгруппы.

    Во-первых, в ст. 30 ЗК РФ различаются процедуры  предоставления земельного участка для строительства и для целей, не связанных со строительством. Обе указанные процедуры принадлежат к одной классификационной подгруппе - предоставление земельных участков впервые из публичной собственности. Такое предоставление может осуществляться за плату или бесплатно посредством проведения торгов (либо без таковых) в собственность или аренду.

    Во-вторых, у гражданина или юридического лица уже может находиться земельный участок на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). Физические лица вправе, а юридические - обязаны

осуществить переоформление (приватизацию) права  постоянного (бессрочного) пользования (права аренды) земельного участка на право частной собственности. Для этого такое заинтересованное лицо заключает договор купли-продажи земельного участка с органом публичной власти, принципиальной особенностью которого является порядок определения выкупной цены. В отличии от аналогичных договоров, заключаемых гражданами и/или юридическими лицами, когда цена определяется произвольно исходя из согласованного волеизъявления сторон, в рассматриваемом случае порядок расчета размера выкупной цены определен в ст.ст. 2, 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. №137-Ф3/ Принципиальной особенностью данной подгруппы, является то, что выкупаемые земельные участки могут располагаться либо под «обычными» объектами недвижимости, либо являться составной частью имущественного комплекса (предприятия, линейного объекта и т.д.) как объекта права, обладающего рядом особенностей в плане гражданско-правового режима.

    Подобную  же классификацию («переоформление  ранее принадлежавших прав», гражданско-правовой и административно-правовой) способов, применительно к приобретению только права собственности, приводят и другие авторы .

    Касаясь общей характеристики каждого из оснований, наиболее распространенными следует признать акты государственных органов и органов местного самоуправления, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельных участков (ст. 28-29 Кодекса), а также договоры и иные сделки - активные действия субъектов гражданского права (ст. 22, 37 ЗК РФ, п. 3 ст. 274, ст. 549 ГК РФ). Права на землю могут возникнуть и на основании правопреемства (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Возможно возникновение прав на земельные участки из судебного решения, установившего гражданские права 

обязанности (см. п. 3 ст. 274 ГК; ст. 59 ЗК РФ).

    Основания возникновения прав на земельные  участки могут быть установлены только федеральными законами. Среди таких федеральных законов можно назвать, например, сам Земельный кодекс (например, ст. 15, 20-24), федеральные законы, предусматривающие возможность установления публичных сервитутов (см. п. 2 ст. 23 ЗК РФ) .

    Широко  распространенным основанием возникновения прав на земельные участки являются правовые акты государственных органов и органов местного самоуправления. Среди административных актов, порождающих права на землю участников земельных отношений, важное значение имеют, например, распоряжения Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю².

    Актами, порождающими права на землю граждан и юридических лиц, являются решения исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, принятые в пределах их компетенции, установленной в ст. 9-11 ЗК РФ.

    Специалисты, изучающие типологию актов, которые  являются основаниями возникновения прав на земельные участки, отмечают, что права на землю возникают и в связи с такими актами, как: решения органов исполнительной власти субъектов РФ, разрешающие продажу земельных участков с изменением целевого назначения земель для несельскохозяйственных целей; решения Правительства РФ или законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта РФ, разрешающие изменение целевого назначения земель особо охраняемых территорий для строительства объектов недвижимости; решения органов

исполнительной  власти субъектов РФ об изъятии и  предоставлении земельных участков на землях железнодорожного транспорта, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды; решения Правительства РФ или органа исполнительной власти субъекта РФ о разрешении строительства объектов недвижимости на землях водного фонда, занятых древесно-кустарниковой растительностью, согласованные с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда, территориальным органом федерального органа исполнительной власти в области управления лесным хозяйством и федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей природной среды; другие правовые акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления.

    Сделки  с земельными участками также  являются распространенным основанием возникновения прав на землю, причем по мере развития российского земельного рынка их роль в обороте земельных участков все более возрастает.

    Примерами распространенных договоров, предметом  которых является земельный участок, могут служить договоры аренды, купли-продажи, мены, дарения, безвозмездного пользования, ренты, доверительного управления, ипотеки.

    При этом договоры и односторонние сделки обладают способностью порождать права на земельные участки только в том случае, если они оформлены надлежащим образом, т.е. с соблюдением статей § 1 главы 9 части первой ГК РФ, а также требований, предъявляемых к форме конкретных сделок, установленных соответствующими статьями частей второй и третьей ГКРФ.

     Особым основанием возникновения  права частной собственности  на землю граждан и юридических лиц является приватизация земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Ее основу составляют специальные нормативные правовые акты, регулирующие проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель была передана в частную собственность граждан и юридических лиц на основании актов о приватизации. Отсутствие в Земельном кодексе РФ понятия приватизации как юридического факта перехода земель из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц вовсе не означает отказа от этой идеи, которая нашла закрепление в положениях Кодекса, регулирующих, например, приобретение в собственность земельных участков гражданами, имеющими титул права постоянного (бессрочного) пользования (п. 5 ст. 20) .

    Итак, применительно к существующим особенностям земельных отношений, можно говорить о приобретении прав на земельные участки в результате: 1) принятия соответствующих решений органами публичной власти о предоставлении (переоформлении) земельного участка в частную собственность либо на ином праве за плату или бесплатно; 2) приобретения земельного участка в собственность гражданином или юридическим лицом в результате совершения сделки с таким же субъектом гражданского права; 3) приобретения или переоформления земельного участка в частную собственность из собственности публичной.

 Заключение

    Применительно к существующим особенностям земельных  отношений, можно говорить о приобретении прав на земельные участки в результате:

1. принятия соответствующих решений органами публичной власти о 
   предоставлении    (переоформлении)    земельного    участка   в    частную 
   собственность либо на ином праве за плату или бесплатно. В данном случае 
   речь идет о бесплатном предоставлении земельных участков в собственность 
   отдельным категориям льготников для ведения садоводства, огородничества, 
   дачного или личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного 
   строительства, равно как и о бесплатной приватизации соответствующих 
   земельных  участков;   предоставлении  земельных  участков  в  постоянное 
   (бессрочное)   пользование   государственным   и   муниципальным казенным 
   предприятиям и учреждениям (ст. 20 ЗК РФ); предоставление земельного 
   участка в безвозмездное срочное пользование; предоставление земельных 
   участков в аренду с предварительным согласованием мест размещения объекта 
   и т.д. Данный список может быть продолжен, однако указанные процедуры не 
   содержат гражданско-правовой специфики.
2. приобретение земельного участка в собственность гражданином или 
   юридическим лицом в результате совершения сделки с таким же субъектом 
   гражданского права. В данном случае действуют общие нормы ГК РФ об 
   особенностях совершения сделок с недвижимостью с учетом ст.ст. 22, 24, 37 ЗК 
   РФ и ряда иных подобных норм, определяющих некоторую специфику таких 
   сделок.  Органы  публичной  власти в этих сделках непосредственно  не 
   участвуют.
3. приобретение или переоформление земельного участка в частную 
   собственность из собственности публичной, когда имеет место сложный 
   фактический состав, и наряду с самим решением органа публичной власти о 
   передаче земельного участка в частную собственность необходимо проведение 
   ряда дополнительных гражданско-правовых процедур, например, торгов, с 
   заключением по их итогам договора купли-продажи земельного участка. 
   Учитывая наличие сложного фактического состава, содержащего гражданско-
 

правовые  и административно-правовые элементы, данную классификационную группу может быть именована как «смешанная процедура».

    Земельное законодательство предусматривает  две классические и одну особую процедуры предоставления земельных участков для строительства. Классические процедуры изложены в ст. 30 ЗК РФ и распространяются на большую часть территории России: предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без предварительного согласования места размещения объекта (на торгах). Особая процедура имеет локальную территориальную сферу действия и связана с подготовкой в городе Сочи Олимпийских игр. Ее суть заключается в том, что Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта земельные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование "без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов". В связи с этим п. 1 ст. 30 ЗК РФ необходимо дополнить указанием на фактическое существование третьей процедуры предоставления участков для строительства;

    Процедура предварительного согласования места  размещения объекта, являясь весьма закрытой и коррупционной, порождает в силу этого общественную напряженность и обусловливает поиск дальнейших механизмов повышения информационной открытости органов местного самоуправления в сфере предоставления участков для строительства в частную собственность или в аренду. Формирование таких механизмов и, в случае закрепления на федеральном уровне, эффективность их применения будут во многом зависеть от позиции должностных лиц органов местного самоуправления, непосредственно «приближенных к населению». Это обусловливает необходимость развития института общественного контроля за органами публичной власти;

    Существующая  неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельного участка в случае, если подано две и более заявки на его получение по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей правомерной обязательность проведения торгов, а

также нормотворчество муниципальных  образований. Однако для унификации правоприменения следует дополнить ст. 30 ЗК РФ п. 5.1 следующего содержания: "5.1. В случае если двое и более лиц обратились с заявлением о выборе земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, проведение аукциона является обязательным. Если одним из обратившихся с заявлением является лицо, предусмотренное пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, аукцион не проводится, а земельный участок предоставляется первому из обратившихся с заявлением о его предоставлении».