Ограниченное вещное право пользования землей, его разновидности и значение

    Основания установления суперфиция. Superficies возникал:

   1) на основании договора между  сторонами, при этом (в отличие  от эмфитевзиса) требовалась еще и передача вещи (traditio).

2) посредством  завещательного отказа (легата);

   3) на основе судебного решения,  если при разделе общего застроенного участка судья передавал одному лицу право собственности на землю и постройку, а другому - право отчуждаемого наследуемого пользования;

   4) путем давностного приобретения.

   Защита  суперфиция. Для защиты своего права застройщик имел следующие средства: петиторные иски, интердикты о суперфиции, личные (обязательственные) иски против хозяина земли.

   Основания прекращения суперфиция. Право застройщика прекращалось:

    1) по соглашению сторон; 2) в случае уничтожения самого участка, перехода его в разряд res extra commercium, оккупации имущества неприятелем и т.д. Гибель строений сама по себе не влекла прекращения данного ius in re aliena, если иное не было предусмотрено соглашением сторон; 3) по истечении срока, если право застройки предоставлялось на время; 4) наступлением резолютивного (отменительного) условия, предусмотренного сторонами; 5) на основе судебного решения; 6) в случае слияния прав на стороне собственника (consolidatio) или суперфициария (confusio); 7) смертью застройщика, не имевшего наследников (или в случае отказа всех наследников от наследства); 8) односторонним отказом застройщика от своего права (derelictio); 9) иными способами, предусмотренными сторонами договора, если они не противоречили существу этого института.

    Решение вопроса о праве собственности  на здание, возведенное на чужой земле, не вызывало у римских юристов сколько-нибудь существенных затруднений, так как, с одной стороны, принцип superficies solo cedit применялся не только при возведении строения на чужом участке, но также и при застройке своей земли чужим материалом. Фундаментом данного правила являлось признание земли с постройками единым целым, в котором земля считалась главной вещью, а все, что ее покрывало, рассматривалось как приращение. А к таким отношениям (застройке чужой земли) римляне применяли только accessio, не допуская возможности привлечения спецификации. С другой стороны, римское частное право, как уже ранее отмечалось, не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же участке. Следовательно, предоставление в собственность здания как отдельного объекта без соответствующего пространства земли оказывалось невозможным, а выход был найден в одновременном обременении и участка, и строения, возведенного на нем, ограниченным вещным правом (суперфицием) в пользу застройщика (1). 

1 - Копылов,  А.В. Вещные права на землю  в римском, русском дореволюционном  и современном гражданском праве  [Текст]: Моногр. / А.В. Копылов. – М.:, Статут, 2000. – с. 129, 130-132, 134, 135.

1.4. Залог.  

      Понятие и цель залога. Залоговое право представляет собой разновидность прав на чужие вещи. Назначение этого права состоит в обеспечении исполнения обязательств. Для обеспечения исполнения обязательств в качестве залога использовали, в том числе, земельные участки.

      Так как залоговое право было предназначено для того, чтобы обеспечить какое-то обязательство, то оно являлось правом придаточным (акцессорным) и существовало лишь постольку, поскольку существовало обеспечиваемое залогом обязательство. Источником акцессорных прав на чужие вещи были договоры о залоге, которые прошли три этапа в своем развитии. В древнее время это была фидуция (fiducia), в начале классического периода - пигнус (pignus) и позднее - ипотека (hypotheca).

      В классический период в преторском эдикте сложилась третья, наиболее развитая форма римского залога — ипотека (hypotheca), сложившаяся под влиянием восточного греко-египетского права, при которой предмет залога оставался и в собственности, и во владении должника, а субъекту залогового права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику. Ипотека развилась на почве найма сельскохозяйственных участков. В обеспечение своевременного взноса нанимателями наемной платы собственники земли требовали обыкновенно от нанимателей включения в договор особого пункта о том, что все «приведенное, привезенное, принесенное» (inducta, invecta, illata) на нанятый участок (сельскохозяйственный инвентарь, рабочий скот и пр.) не должно вывозиться нанимателем с участка, пока не будет погашена задолженность нанимателя по договору, т.е. перечисленные виды имущества должны были служить обеспечением долга нанимателя (по наемной плате).

      После того как была введена в практику hypotheca как форма залога, не сопровождавшаяся передачей самой вещи тому, кому она закладывалась, причем в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства вещь не поступала в собственность залогопринимателя, а подлежала обязательной продаже, стало возможно установление на одну и ту же вещь нескольких последовательных залоговых прав. Соотношение нескольких залоговых прав на одну и ту же вещь определялось их старшинством, т.е. временем установления залога (так называемый ранг залоговых прав). Право требовать продажи заложенной вещи признавалось только за первым залогопринимателем, второй, третий и т.д. удовлетворялись (в порядке очереди) из остатка (по удовлетворении первого залогопринимателя) суммы, вырученной от продажи заложенной вещи. Иногда нижестоящему (по рангу) залогопринимателю было важно получить право решать вопрос о продаже вещи, чтобы выбрать наиболее выгодный для продажи момент. Для этой цели каждый из нижестоящих залогопринимателей получал право предложить первому удовлетворение по его требованию, с тем, чтобы занять его место. Происходивший переход первого ранга (старшинства) к лицу, удовлетворившему первого залогопринимателя, назывался ипотечным преемством.

      Для установления залогового права не требовалось  какой-либо обязательной формы. Неформальность установления залога создавала неуверенность  деловых отношений, так как лицо, желавшее обеспечить свое право требования залогом, не могло проверить, не была ли данная вещь уже заложена до этого кому-либо другому.

      В период абсолютной монархии был издан  рескрипт, в силу которого ипотека, установленная письменно в присутственном месте или перед тремя достоверными свидетелями, должна иметь предпочтение перед непублично установленной (хотя бы и раньше) ипотекой. Этим в известной мере уменьшались указанные выше неблагоприятные последствия неформального характера ипотеки.

      Залоговое право прекращалось в случае: а) гибели предмета залога, б) слияния в одном лице залогового права и права собственности на заложенную вещь, в) прекращения обязательства, в обеспечение которого установлен залог.

      В некоторых римских провинциях дело обстояло иначе. Изучение папирусов показало, что в Египте уже в I в. н.э. существовала система поземельных книг, в которые заносились вещные права на землю; ознакомление с этими записями позволяло убедиться, принадлежит ли данный участок должнику, заложен ли он кому-нибудь и т.п. (1). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Новицкий, И.Б. Римское право [Текст]: Учебник для вузов / И.Б. Новицкий. - М.: Ассоциация «Гуманитарное знание» «ТЕИС», 2002. – с. 138, 139, 140-142, 143.

Заключение 

      Земля как часть природы является основой  жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на неё. Как средство производства земля практически во всех сферах деятельности человека выступает, в основном, в качестве производственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека (1).

      Земельный участок является особой разновидностью недвижимого имущества и его правовой режим отличается от правого режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав, возникших и развившихся в римском праве и заимствованных (рецепированных) впоследствии правопорядками большинства развитых стран. Необходимость учитывать ограниченные вещные права при осуществлении сделок на рынке земли обосновывает изучение процесса эволюции указанных прав в римском частном праве для понимания сути и последующего использования в современном законодательстве.

      Римскому  праву были известны четыре категории  ограниченных вещных прав пользования  землёй: сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, залог.

    Сервитутами назывались права пользования чужой вещью, которые устанавливались или для создания определенных выгод при эксплуатации определенного земельного участка или в пользу определенных лиц. В римском праве имели место следующие виды сервитутов: земельные и личные. К земельным относились сельские и городские земельные сервитуты. Сельские сервитуты, в свою очередь, подразделялись на дорожные и водные сервитуты. Все земельные сервитуты неразрывно были связаны с господствующим участком. Они предполагали существование двух отдельных земельных участков, один участок (имевший географически более выгодное положение) служит собственнику менее ценного соседнего участка, являвшегося господствующим. Содержание земельного сервитута должно было удовлетворять следующим основным условиям. Во-первых, сервитут должен обеспечивать интересы и представлять выгоду господствующему участку, но не требовалось, чтобы сервитут непосредственно увеличивал ценность или доходность господствующего участка. Он должен был обременять участок, соединенный с господствующим, чтобы было возможно обслуживание, однако, непосредственного соприкосновения не требовалось; участки должны быть соседними. Во-вторых, сервитут должен был обеспечивать своими естественными ресурсами постоянное служение нуждам собственника господствующего участка, а не возникать случайно и по произволу. Пока осуществлялась эта постоянная цель, продолжал существовать сервитут, какие бы ни происходили перемены субъектов сервитутного отношения, путём ли отчуждения участков или наследования. Сервитутное право устанавливалось посредством договора, судебного решения, завещательного отказа (легата) и приобретательной давностью. Сервитуарий для защиты принадлежащего ему права мог воспользоваться петиторными исками и преторскими интердиктами, а также особый actio confessoria. Конфессорный иск был прямым (первоначальным) и применялся для отражения притязаний юридического характера на сервитут со стороны третьего лица, и для устранения препятствий фактического характера, мешавших использованию сервитута (2).

       Эмфитевзис - вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право долгосрочной аренды чужой земли сельскохозяйственного назначения для ее обработки. Это право сходно с сервитутами, так как тоже представляет собой пользование чужой вещью. Однако имеет большое своеобразие в сравнении с сервитутами - очень широкое содержание. Право собственности при наличии этого права остается номинальным. Эмфитевта имел право пользоваться земельным участком даже с изменением его характера, но без ухудшения, собирать урожай, имел право залога, передачи по наследству и даже право отчуждения своего права. Однако собственник имел право первой покупки или получения 2% покупной цены. Эмфитевта обязан был обрабатывать земельный участок, платить арендную плату собственнику - сanon, государственные налоги. Права эмфитевты прекращались при нанесении им большого ущерба, при трехлетней неуплате арендной платы или публичных налогов, при нарушении правил о продаже. Эмфитевта имел в защиту своего права особый иск и все владельческие интердикты, защищаясь не только против собственника, но и против третьих лиц (против всех). Собственник земли, в свою очередь, имел особый иск против эмфитевты.

       Суперфиций- вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право долгосрочной аренды чужого строительного участка для возведения на нем строения и право пользования этим строением. Суперфициарий обязан был платить собственнику земли ежегодную плату- solarium. Застройщику возведенного на средства суперфициария строения принадлежало лишь право пользования этим строением. Суперфициарий мог передавать свое право по наследству, отчуждать с согласия собственника, закладывать, обременять сервитутами, но без ущерба для прав собственника земли. Суперфициарий оплачивал все государственные подати и налоги. Он получал в свою защиту иск против всех, аналогичный иску о собственности (utilis rei vindicatio), а также специальный преторский интердикт о суперфиции, предназначенный для защиты пользования от третьих лиц.

       Залоговое право на чужую вещь (земельный участок) состоит в праве залогодержателя обратить взыскание на определенную заранее заложенную вещь в случае неисполнения главного обязательства, во-первых, независимо от того, продолжает ли она принадлежать должнику, и, во-вторых, предпочтительно перед всеми другими кредиторами. Залоговое право как вещное право пользуется абсолютной защитой. Залогодержатель имел право на интердиктную преторскую защиту. Залоговое право было акцессорным, дополнительным и существовало постольку, поскольку существовал основной долг, который обеспечивался залогом (3).

      Земельный участок в настоящее время широко используется как объект залогового права, что закреплено в современном российском законодательстве, в частности, в ч.1 Гражданского Кодекса, главе XI ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ №2872-I от 29.05.92г. «О залоге». Так, например, гражданином Шалимовым Д.В. куплена квартира за счет кредитных средств, полученных в Акционерном коммерческом Сберегательном банке Российской Федерации (Открытое Акционерное Общество) на основании заключенного кредитного договора, обеспеченного ипотекой земельного участка (Приложение №1).

      Право на землю, как объект рыночных отношений в системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, не может быть сведено исключительно к праву собственности. Для развития нормального рыночного хозяйства необходимо наличие гражданско-правового института ограниченных вещных прав на землю. Даже в прежнем (советском), существенно обедненном правопорядке, основанном на признании исключительной государственной собственности на землю, отношения землепользования, административно-правовые по своей природе, имели известное разнообразие, умножавшееся по мере формирования новых экономических подходов. В настоящее время можно говорить о существовании наряду с правом собственности таких гражданско-правовых форм землепользования, как аренда, пожизненное и наследуемое (для граждан) или постоянное (для юридических лиц) пользование, сервитутные права, а также права залогового (ипотечного) кредитора и некоторые другие.