Ограниченное вещное право пользования землей, его разновидности и значение

   2. Эмфитевзис также мог быть установлен посредством судебного решения (adiudicatio), если при разделе общего имения право собственности передавалось одному лицу, а право вечного пользования - другому субъекту.

   3. Эмфитевзис также возникал путем  одностороннего изъявления воли собственником через отказ в завещании (legatum). Чаще всего, таким образом земли передавались Церкви.

   4. Относительно приобретения эмфитевзиса по давности в литературе по римскому праву нет единства мнений. Исходя из общих начал римского частного права, нельзя исключить такой способ установления эмфитевзиса, который применим к собственности и сервитутам.

   Обязанности субъекта эмфитевтического права. Права, принадлежащие эмфитевтору, были очень обширны, но тем не менее, они составляли лишь право на чужую вещь.

На  эмфитевторе лежали следующие  обязанности:

   1. Не приводить участок в худшее  состояние, в противном случае  хозяин мог выселить арендатора при условии, что ухудшение произошло по вине последнего и было значительным. Эмфитевтор не был связан экономическим назначением и мог изменять субстанцию вещи, лишь бы не ухудшать ее.

   2. Нести повинности, лежащие на  вещи, в частности платить подати и налоги, в подтверждение внесения которых эмфитевтор представлял собственнику земли квитанцию об уплате. В случае неплатежа податей в течение трех лет хозяин мог выселить его.

   3. Платить хозяину ежегодный канон  в установленные договором сроки. Сведения о плате канона заносились в кадастровую книгу.

    Канон имел следующие свойства: а) он мог  выражаться в денежной или натуральной форме; б) размер канона не подлежал изменению путем одностороннего волеизъявления одной из сторон договора; в) арендатор освобождался от уплаты канона только в случае полного разрушения имения. Размер платы не мог быть уменьшен по причине частичного разрушения объекта, неурожая или других каких-либо несчастных случаев. Неизменность платежа, вероятно, объясняется тем, что его величина и так обычно была ниже средней ставки арендной платы; г) canon вносился в сроки, установленные эмфитевтическим договором; д) неплатеж канона в течение трех лет на светских землях (для церковных срок был сокращен до двух лет) влек за собой безусловное прекращение права арендатора, который к тому же лишался права требовать вознаграждения за сделанные им улучшения. По своей юридической природе канон представлял особую арендную плату, которая, во-первых, являлась не столько вознаграждением за право пользования, сколько знаком признания права собственности хозяина, и, во-вторых, не находилась в прямой связи с доходностью участка.

   4. Помимо перечисленных обязанностей  арендатор терпел некоторые стеснения  при отчуждении эмфитевзиса, а именно:

   а) обязанность сообщить dominus'y о предполагаемом отчуждении и его условиях не менее чем за два месяца, в течение которых необходимо было ждать согласия последнего;

   б) обязанность принять равные ранее  предложенным условия со стороны  хозяина земли вследствие ius protimiseos последнего;

   в) в случае продажи должен был довести  сведения о покупной цене эмфитевзиса до собственника земли. Неуведомление или недобросовестное уведомление с целью уменьшить полагающийся dominus'y laudemium грозили потерей эмфитевзиса (как и нарушение пунктов «а» и «б»);

   г) новый эмфитевтор, если хозяин не воспользовался ius protimiseos, обязан был уплатить особый взнос (laudemium) в размере 2% от цены сделки или от стоимости эмфитевзиса (в этом смысле лаудемия могла рассматриваться как плата за вступление в права нового субъекта эмфитевтической аренды).

   5. Emphyteuta не мог самовольно прекратить установившиеся отношения (запрет на дереликцию). Но от derelictio следует отличать renuntiatio, которое представляет собой отказ арендатора от своего права, акцептованный собственником, т.е. по сути досрочное прекращение договора по соглашению сторон. Эти правила об обязанностях эмфитевтора могли быть изменены сторонами при заключении договора.

   Правовое  положение собственника поземельного имущества. Собственник земли, сданной в эмфитевтическую аренду, имел следующие права:

   1) ius protimiseos в течение двух месяцев с момента уведомления об отчуждении эмфитевзиса;

   2) право на laudemium с нового приобретателя, если собственник не воспользовался ius protimiseos.

   3) ius privationis, возникающее в случае накопления фискальных недоимок за три года подряд или невнесения канона в течение трех лет (двух лет для церковных земель), в случае ухудшения имения, а также при нарушении правил об отчуждении эмфитевзиса.

   4) право дать согласие на раздел  emphyteusis'a по реальным частям между несколькими лицами;

   5) emphyteuticaria (in personam) actio против арендатора, вытекавший из эмфитевтического договора и применявшийся в случае неисполнения обязанностей контрагентом (например, при неуплате канона). При предъявлении этого иска ius in re aliena считалось прекратившимся с момента нарушения арендатором своих обязанностей; плоды, принесенные вещью с этого момента, принадлежали собственнику земли;

   6) право акцептовать отказ эмфитевтора, поскольку дереликция здесь не допускалась.

   Защита  эмфитевзиса. Эмфитевтор имел возможность защиты своего права судебным порядком вместо собственника от посягательств любых третьих лиц назначенными тому средствами. Эмфитевтор пользовался петиторными исками и владельческими интердиктами.

   Основания прекращения эмфитевзиса. Эмфитевзис прекращался, во-первых, при наличии общих условий, которые уничтожали и все другие вещные права: а) гибель вещи; б) переход вещи в разряд res extra commercium; в) оккупация имущества неприятелем; г) истечение срока или наступление отменительного условия, от которого зависело прекращение этого права; д) отчуждение земли в пользу императорской или государственной казны.

   Во-вторых, основания прекращения только iura in re aliena также были действительны и для эмфитевзиса, а именно:

   а) confusio (когда право собственности на землю переходило к арендатору);

б) consolidatio (когда право арендатора переходило к хозяину участка);

в) добровольное соглашение сторон, в том числе  renuntiatio.

   И, наконец, к перечисленным основаниям присоединяются особые случаи, свойственные только эмфитевтическому праву:

   1) выселение, изгнание эмфитевтора  собственником имения (privatio) по следующим причинам: а) ухудшение участка; б) неплатеж канона; в) неуплата государственных повинностей; г) неизвещение собственника об отчуждении имения; д) несоблюдение двухмесячного срока, предоставляемого собственнику для использования им преимущественного права купли эмфитевзиса; е) неизвещение или недобросовестное извещение хозяина о покупной цене в случае продажи поземельного имущества;

   2) смерть эмфитевтора, не имевшего  наследников. 

   3) погасительная давность. Но здесь  недостаточно было одного поп  usus'a со стороны emphyteuta, требовалось еще usucapio libertatis собственника земли, т.е. чтобы dominus осуществлял в продолжение известного времени те же самые действия, которые составляют содержание права арендатора¹.

   Можно сказать, что появление emphytesis'a в системе iura in re aliena представляло движение от полноты свободы собственника к ее все более сильным ограничениям (1). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 - Копылов,  А.В. Вещные права на землю  в римском, русском дореволюционном  и современном гражданском праве  [Текст]: Моногр. / А.В. Копылов. – М.:, Статут, 2000. – с. 82, 84, 87-89, 92-93, 95, 97, 98. 

1.3. Суперфиций. 

   История происхождения этого вида iura in re aliena во многом напоминает возникновение эмфитевзиса. Так, практика предоставления пустующих земельных участков частным лицам для застройки получила признание в Риме еще в период Республики, преимущественно в городах. Известно, что уже в 298 г. до н.э. Авентинский холм был отдан в пользование плебеям под застройку.

   Нуждающиеся в жилище, но не имеющие средств  на его покупку римляне имели два пути: или нанять чужой дом (часть его), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих средств; последнее имело смысл в том случае, когда договор найма заключался навсегда или на очень продолжительное время. Этот второй путь и получил достаточно широкое распространение в Риме, прежде всего, в отношении пустующих государственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал и запрет на отчуждение упомянутого имущества в собственность граждан.

   Наниматели-застройщики  обязывались ежегодно вносить особую плату в пользу государственной казны или городской общины (solarium), которая представляла собой не обычный арендный платеж, а скорее земельную повинность в форме оброка.

   В дальнейшем право сдавать землю  под застройку получили и частные лица, а само правоотношение приобрело частноправовой характер. Если сдача государственной земли в пользование находилась под юрисдикцией цензоров, то аналогичные отношения между частными лицами подлежали ведению преторов. Следует заметить, что и те, и другие рассматривали договор предоставления участка для застройки как обыкновенную аренду, т.е. как обязательственно-правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права. Но затем преторы выделили застройщика из ряда обычных нанимателей, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции (interdictum de superficie) для защиты от пользования третьих лиц, а также и вещный иск (actio de superficie) против владельцев вещи (в том числе против собственника). Мотивом этой защиты было то обстоятельство, что суперфициарий (арендатор) строил здание за свой счет, а поэтому справедливость требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц без посредничества собственника.

   Понятие и содержание суперфиция. Superficies (суперфиции) буквально означает все то, что прочно связано с землей. В юридическом смысле суперфиции — это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату. Предметом суперфиция могли быть находящиеся на чужой земле строения, простая надстройка (этаж, возведенный на чужом здании) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью. При этом собственник мог передать застройщику как пустующий участок, так и уже застроенный. Если предметом сделки являлась порожняя земля, то суперфициарий обязан был застроить ее за счет собственных средств. Возводимые строения рассматривались как принадлежность к главной вещи (земле), поэтому в суперфициарном праве действовал принцип superficies solo cedit (Gai. 2.73)³, согласно которому собственник земли приобретал право собственности и на все постройки, возведенные на его участке застройщиком.

   Правовое  положение суперфициария характеризовалось  следующими чертами:

   1) застройщик имел вещное право пользования имуществом, что отличало его от обычного арендатора; по объему правомочий это право приближалось к собственности. Право пользования суперфициария было настолько свободным, что если отсутствовал прямой запрет собственника, он мог располагать субстанцией вещи, допуская даже некоторое ухудшение имущества. Подобно собственнику застройщик извлекал плоды из строения (например, от сдачи имущества в аренду и т.д.);

   2) суперфициарий мог свободно распоряжаться  строением при жизни и на случай смерти. Согласия хозяина участка на отчуждение имущества не требовалось, он не имел права на преимущественную куплю, не мог истребовать laudemium с нового приобретателя. Единственная обязанность отчуждателя заключалась в извещении собственника о том, что он намерен передать суперфиций другому лицу. Однако несоблюдение этого правила не давало хозяину застроенного участка права оспорить действительность такой сделки.

   Тем более застройщик мог установить сервитуты на время существования своего ius in re aliena, а также заложить его. По смерти застройщика суперфиций переходил к его наследникам либо по завещанию, либо по закону.

Обязанности застройщика заключались в следующем:

• во-первых, он должен был нести государственные повинности, лежащие на поземельном имуществе. В случае неплатежа податей хозяин не мог лишить застройщика его ius in re, недоимки взыскивались с него общим фискальным порядком;
• во-вторых, суперфициарий уплачивал dominus арендную плату (solarium) за пользование имуществом. Solarium мог взыскиваться ежегодно (либо с другой периодичностью) или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium. Арендная задолженность не являлась основанием для расторжения договора и могла быть взыскана собственником при помощи личного (обязательственного) иска на основании той сделки (наем или купля-продажа), которой был установлен superficies. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать не только текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взысканные с прежних пользователей;
• в-третьих, застройщик обязывался возвести строение (надстроить этаж) на участке в оговоренный сторонами срок. По общему правилу он не нес расходы на капитальный ремонт здания, если иное не было установлено соглашением с хозяином земли;
• в-четвертых, суперфициарию следовало извещать собственника в случае отчуждения имущества другим лицам. Неисполнение этой обязанности не давало dominus возможности в одностороннем порядке прекратить суперфиций;
• застройщик, нашедший клад на участке (в том числе и под строением), должен был передать его хозяину земли. Эмфитевтор в аналогичном случае мог оставить за собой половину клада. Зато если клад был обнаружен в самом здании, то его собственником становился суперфициарий.