Оценка рыночной стоимости земельного участка

     3) соответствующие улучшениям земельный  участок наиболее эффективному  использованию.

     Последовательность  оценки:

     1) выбор основных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости;

     2) определение цен (предложения) по аналогичным объектам недвижимости;

     3) определение характера степени  отличия каждого аналога от  объекта недвижимости по каждому  фактору;

     4) определение корректировок цен  аналогов;

     5) обоснование и расчёт рыночной  стоимости объекта недвижимости  как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов

     6) расчёт рыночной стоимости земельного  участка путём умножения рыночной  стоимости объекта недвижимости  включая земельный участок на  наиболее вероятную долю стоимости  земельного участка.

   Ниже в таблице 1 представлены выявленные в результате анализа рынка объекты наиболее близкие по местоположению, физическим, правовым и пр. характеристикам рассматриваемому объекту оценки (застроенный индивидуальным жилым домом земельный участок с типичной инфраструктурой). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

   

№ п/п	Объект  оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Адрес	Московский  пр., 224	Московский  пр., 207	Московский  пр., 222	Ул. Звёздная, 3
Цена  продажи руб/кв. м	-	84600,00	86800,00	79000,00
Площадь  участка, кв.  м	737,00	606,60	7313,70	1596,20
Правовой  статус	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка на право собственности	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб/кв. м	-	84600,00	86800,00	79000,00
Условия финансирования	Безналичный расчёт, собственные средства (кредиты не брались)
Корректировка на условия финансирования	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб/кв. м	-	84600,00	86800,00	79000,00
Дата  сделки	Апрель, 2012	Апрель, 2012	Апрель, 2012	Апрель, 2012
Корректировка на время продажи	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб/кв. м	-	84600,00	86800,00	79000,00
Удалённость  от центра	9	9	9	10
Корректировка на местоположение	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб/кв. м	-	84600,00	86800,00	79000,00
Отделка	-	Аналог.	Хуже	Аналог.
Корректировка	-	0,00	-7800,00	0
Скорректированная стоимость, руб/кв. м	-	84600,00	79000,00	79000,00
Отдельное здание/встроенное помещение	Отдельное  здание	Отдельное  здание	Встроенное  помещение	Встроенное  помещение
Корректировка	-	0	-9500,00	-9500,00
Скорректированная стоимость, руб/кв. м	-	84600,00	69500,00	69500,00
Рыночная  стоимость, руб./кв.м.	74533,33
Рыночная  стоимость, руб.	59 931 064,20
Рыночная  стоимость, руб., округленно	59 931 064

Таблица 1. Характеристика объекта оценки и  объектов аналогов

 

     

   На  основании проведенного расчета, рыночная стоимость земельного участка площадью 737 кв. м, рассчитанная сравнительным подходом, с учетом округления составила 59 931 064 рублей. 

     2.4. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

     Доходный  подход применяется для определения стоимости оцениваемого земельного участка способного приносить доход в будущем на протяжении определённого срока его эксплуатации.

     Подход основан на принципе ожидания.

     Подход  применяется для оценки стоимости  земельных участков, для которых  возможно установить на основе анализа  ставок арендной платы за аналогичные  земельные участки доход.

     Арендная  плата отражает величину земельной  ренты, таким образом, стоимость земельного участка представляет дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

     Метод  капитализации земельной  ренты. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

     Условия применения метода:

     Возможность расчёта земельной ренты для оцениваемого земельного участка.

     Определение рыночной стоимости земельного участка  заключается в капитализации  доходов, полученных за счёт арендных платежей.

     Стоимость земельного участка представляет собой  дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

     Последовательность  расчётов:

1) расчёт земельной ренты

     2) определение величины коэффициента капитализации земельной ренты. (определяется делением величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продаж)

     3) расчёт рыночной стоимости земельного участка путём деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

     Метод остатка для земли. Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

     Условия применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

     В случае, если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящийся  к земельному участку.

     1) расчёт стоимости воспроизводства  существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений

     2) расчёт общего чистого дохода  от единого объекта недвижимости  на основе рыночных ставок  арендной платы и существующих  правовых ограничений использования  объекта недвижимости.

     3) расчёт чистого дохода, приходящийся на улучшение как произведение их стоимости воспроизводства на коэффициент капитализации дохода для улучшений

     4) расчёт чистого дохода, приходящийся  на земельный участок как разности  общего чистого дохода и чистого  дохода, приходящегося на улучшение.

     5) расчёт стоимости земельного  участка путём деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок на коэффициент капитализации доходов для земли.

     Чистый  доход представляет собой разность действительного валового дохода и операционных расходов, при этом учитываются только те операционные расходы, которые несёт арендодатель.

     Действительный  валовый доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений или от неплатежей за аренду.

      Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при использовании арендаторами 100% площади и отсутствия потерь от невыплат арендной платы.

     При оценке земельного участка арендной ставки за использование объектом недвижимости должны учитываться с учётом рыночных арендных ставок и существующих обременений (уже заключённых договоров аренды)

     Для пустующих или используемых арендодателем  помещений для собственных нужд должны также использоваться рыночные ставки арендной платы.

Операционные (эксплуатационные) расходы делятся на 2 вида:

1) постоянные (не зависящие от уровня заполненности объекта)

     2) переменные

     Управленческие  расходы также включаются в состав операционных расходов, не зависимо от того кто управляет объектом недвижимости (сам владелец или управляющий  по контракту).

     Величина  расходов рассчитывается в денежном или процентном выражении от действительного  валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

     При расчёте коэффициента капитализации  следует учитывать необходимость  возврата капитала инвестированного в улучшение земельного участка.

     Для определения стоимости земельного участка с использованием данного  метода необходимо знать:

1. стоимость здания и сооружения
2. чистый операционный доход от всей недвижимости (ЧОД)
3. коэффициент капитализации для земли и для здания

Метод предполагаемого  использования применяется для оценки

застроенных и незастроенных земельных участков.

      Условия применения: возможность застройки  оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

      Последовательность  оценки:

     1) анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка

     2) расчёт затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка.

         3) Прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка

         4) Расчёт издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка

         5) Оценка стоимости земельного участка путём дисконтирования денежных потоков, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.

     Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов использующейся ставки дисконтирования, полученного на основе анализа норм отдачи на капитал, альтернативных по уровню рисков инвестиций.

      Источником  доходов может быть сдача в аренду улучшений, прогнозируемых на земельном участке либо их продажа по завершению создания объекта недвижимости по рыночно обоснованным ценам.

   В данном методе, предполагаем, что участок  сдается в аренду на 49 лет с  затратами арендатора 6 800 000 рублей (средняя цена жилья в данной территориальной зоне составляет 110572,1 руб/кв. м) ³, с коэффициентом капитализации 12%.

   В итоге рыночная стоимость земельного участка:

   

   Стоимость земельного участка равна 56 666 666,7 рублей. 

2.5. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

      Затратный подход практически не применяется для оценки земельных участков. Он предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с улучшениями (здания, сооружения, инженерные коммуникации)

      Затратный подход показывает рыночную стоимость земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа.

      Используются  методы из сравнительного и доходного  подходов.

      Рассчитаем  рыночную стоимость земельного участка методом выделения. Объект недвижимости представляет собой земельный участок + здание площадью 737 кв. м. Стоимость 1 кв. м. объекта недвижимости = 110572,1 руб. Год постройки - 1980 г. Дата проведения оценки – 2012 г.

Рыночная стоимость объекта недвижимости = 737 * 110572,1 = 81 491 637,7 руб. Затраты на улучшение = 38500 руб/кв. м. Накопленный износ = эффективный возраст/срок экономической жизни = = =0,4.

Рыночная  стоимость улучшений = 737 * 38500 * (100% - 40%) = 17 024 700 р.

Рыночная  стоимость = 81 491 637,7 - 17 024 700 = 64466937,7 руб. 

2.6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ  ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ НА ОСНОВЕ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ

      После определения рыночной стоимости  земельного участка с помощью 3-х подходов необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость земельного участка. Средневзвешенная рыночная стоимость земельного участка представлена в таблице 2.

      При этом необходимо выбрать один из подходов в качестве базового, а 2 других использовать для корректировки полученных результатов.

     Для каждого из подходов выбирается вес, при этом учитываются значимости и применимость каждого подхода  для оценки земельного участка.

      Основные  элементы сравнения соответствия целям оценки, достоверность и достаточность используемой для оценки информации и соответствия виду и характеру использования земельного участка.

      Например, анализ основан на достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов оценки, поэтому удельный вес сравнительного подхода принимается равным 75%.

      Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, используемые в расчётах прогнозы и данные о доходах могут быть неточными, поэтому удельный вес  доходного подхода равен 15%., затратный подход имеет наименьший удельный вес, принимающийся равным 10%.

         ВЫВОДЫ: Проведенный анализ показал, что самый эффективный метод вычисления стоимости земельного участка, это сравнительный метод, так как имеется достаточная информация о сделках с сопоставимыми объектами.