Международные стандарты оценки

СТАНДАРТ 1

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ  КАК БАЗА ОЦЕНКИ 
 
 

1.0. Введение

1.1. Целью этого  стандарта является введение общего определения понятия "рыночная стоимость". Кроме того, стандарт объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и методы оценки требуют нахождения именно рыночной стоимости. 

1.2. Рыночная  стоимость является представлением меновой стоимости или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости. Для того чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование объекта собственности. Это использование может совпадать с существующим на данный момент либо быть каким-то иным. Это определяется на основании рыночных данных. 

1.3. Рыночная  стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки, отражающих характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Наиболее распространенными методиками оценки рыночной стоимости являются метод сравнения продаж, метод капитализированного дохода, или дисконтированного наличного потока, и затратный метод. 

1.4. Затратный  метод имеет два возможных варианта применения, один из которых может быть использован при оценке рыночной стоимости. В приложении к оценке рыночной стоимости все параметры метода берутся из данных открытого рынка. В приложении к нерыночным ситуациям параметры выбираются иным образом. Для дополнения картины метод остаточной стоимости возмещения (ОСВ) сочетает в себе рыночные и нерыночные элементы и не может определять рыночную стоимость. При получении, представлении и использовании рыночной стоимости важно не запутаться в этих различных затратных подходах. 

1.5. Все методы, процедуры и техники измерения  рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости. метод сравнения продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень амортизации должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод капитализации дохода, или метод дисконтированного потока, должен быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - рыночная стоимость (если все методы основывались на рыночной информации). 

1.6. То, каким образом та или иная собственность обычно вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке рыночной стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один - два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении рыночной стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие. 

2.0. Область применения

2.1. Этот стандарт применим к оценке рыночной стоимости собственности - как правило, недвижимости и элементов, имеющих к ней непосредственное отношение. При этом предполагается, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как часть действующего предприятия или с какой-либо другой точки зрения. 

3.0. Определения

3.1. Рыночная  стоимость в контексте стандартов определяется следующим образом: рыночная стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. 

3.2. Термин "имущество  (активы)" использован из-за соответствующей направленности настоящих стандартов. Однако вместо него для общности определения мог быть выбран термин "собственность". Каждый элемент определения имеет свою концептуальную подоплеку: 

3.2.1. "Расчетная  величина..." относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте  (как правило, в местной валюте), могущей быть уплаченной за  имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения рыночной стоимости. Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии одного из признаков специальной стоимости (по определению МКСОИ стандарта 2). 

3.2.2. "...имущество  должно переходить..." подчеркивает  тот факт, что стоимость имущества  является величиной именно расчетной,  нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия рыночной стоимости. 

3.2.3. "...на дату  оценки..." выражает привязку расчетной рыночной стоимости по времени к конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, но не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого определение предполагает, что сделка, определяющая рыночную стоимость, завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны. 

3.2.4. "...между  добровольным покупателем..." относится  к тому, у кого есть мотивы  купить, но его никто и ничто  не принуждает это сделать.  Такой покупатель не готов  платить любую цену - ни по слишком  горячему желанию, ни по острой необходимости. Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не заплатит цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень рыночной стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении рыночной стоимости опускают слова о добровольном покупателе. 

3.2.5. "...добровольный  продавец..." не сгорает от желания  продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен, какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как "добровольный продавец" является гипотетическим владельцем. 

3.2.6. "...в результате  коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет никаких  особых специфических взаимоотношений  (например, материнская и дочерняя  компании или домовладелец и арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая рыночную стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах. 

3.2.7. "...после  адекватного маркетинга..." означает, что имущество должно быть  выставлено на рынке к продаже  наиболее подходящим образом  в смысле получения максимальной  цены из реально возможных  в соответствии с определением рыночной стоимости. Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки. 

3.2.8. "...каждая  из сторон действовала компетентно,  расчетливо...": предполагается, что  как добровольный покупатель, так  и добровольный продавец в  достаточной степени информированы  о сущности и характеристиках  продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в сделке цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле - продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент. 

3.2.9. "...и без  принуждения.": акцент делается  на том обстоятельстве, что каждая  из сторон заинтересована в  совершении сделки, но ни одна  из них никем и ничем к  этому не принуждается и не  подталкивается. 

3.3. Рыночная  стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов. 

4.0. Взаимосвязь  со стандартами бухгалтерского  учета

4.1. Существует  немало терминов, употребляемых  как оценщиками, так и бухгалтерами. В некоторых случаях это может привести к недоразумениям и возможному искажению смысла стандартов. В МКСОИ стандарте 1 формулируется определение рыночной стоимости и приводится обсуждение общих понятий, связанных со стандартами рыночной стоимости. Некоторые другие важные термины, определенные в МКСОИ стандартах 1 и 2, являются основой для формулировки более специальных требований МКСОИ стандарта 3. 

4.2. По определению  МКСОИ стандарта 3 рыночная стоимость  имущества при существующем использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная стоимость при существующем использовании является специальным случаем определения рыночной стоимости. При этом рыночная стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли она с существующим применением или нет. 

4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ стандарта 3 рыночная стоимость является базой оценки неспециализированных объектов собственности, проводимой в связи с задачами финансовой отчетности. Стандарт 3 разграничивает рыночную стоимость и другие базы оценки, которые применять не следует. В стандарте 3 также обсуждается оценка специализированных активов в целях финансовой отчетности и устанавливается отличие этих методов от тех, которые в соответствии с настоящими стандартами неприменимы в финансовой отчетности. 

4.4. Специализированные  активы и активы с ограниченным  из-за особенностей местоположения рынком сбыта крайне редко переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как часть бизнеса или предприятия, неотъемлемой составной частью которого они являются. Такие активы называют активами, задействованными владельцем. Если наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость. В стандарте 3 показано отличие этих процедур от метода остаточной стоимости возмещения и указано на их нерыночный характер и несовместимость с МКСОИ стандартами для нормальной финансовой отчетности. 

4.5. В ситуациях,  когда нормальный ход операций на рынке временно нарушен или приостановлен в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, рыночная стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, оценщику следует выразить свое мнение по поводу рыночной стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию. Крайне важным моментом является ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых базировалась оценка.