Кадастровая оценка: Проблемы и решения

• базовая оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;
• базовые оценочные затраты;
• цена производства древесины;
• расчетный рентный доход;
• кадастровая стоимость.

     Кадастровая стоимость 1 га лесных земель в оценочной зоне определяется путем деления годового расчетного рентного дохода с 1 га лесных земель на коэффициент капитализации, принимаемый равным 0,02. 

     Определение базовой оценочной продуктивности 1 гектара лесных земель

     Базовая оценочная продуктивность 1 гектара  лесных земель устанавливается по оценочным  зонам в натуральном и денежном выражении.

     Базовая оценочная продуктивность 1 гектара  лесных земель в оценочной зоне в денежном выражении рассчитывается как произведение базовой оценочной продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную базовую плату за 1 куб.м. древесины, отпускаемой на корню, на момент проведения кадастровой оценки лесных земель. 

     Определение базовых оценочных затрат и цены производства древесины на 1 гектар лесных земель

     Базовые оценочные затраты на 1 гектар лесных земель складываются из фактических  расходов лесхозов, находящихся в  оценочной зоне за соответствующий  год на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях.

     Цена  производства древесины в расчете  на 1 гектар лесных земель в оценочной  зоне определяется путем умножения  базовых оценочных затрат на норматив, учитывающий рентабельность производства, составляющий 1,07. 

     Определение годового расчетного рентного дохода с 1 гектара лесных земель

     Дифференциальный  рентный доход с 1 гектара лесных земель в оценочной зоне определяется как разность между базовой оценочной  продуктивностью 1 гектара лесных земель в денежном выражении и ценой производства древесины в расчете на 1 гектар.

     Если  при расчете дифференциального  рентного дохода получается отрицательное  значение, дифференциальный рентный  доход принимается равным нулю.

     Годовой расчетный дифференциальный рентный доход с 1 гектара лесных земель в оценочной зоне определяется путем деления дифференциального рентного дохода с 1 гектара лесных земель на число лет в средневзвешенном обороте рубки с учетом структуры основных лесообразующих пород.

     Годовой абсолютный рентный доход определяется исходя из следующего положения: кадастровая  стоимость 1 гектара худших лесных земель, на которых не образуется дифференциальный рентный доход, устанавливается  равной кадастровой стоимости 1 гектара  худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. Для расчета годового абсолютного рентного дохода с 1 гектара лесных земель коэффициент капитализации принимается равным 0,02.

     Годовой расчетный рентный доход с 1 гектара  лесных земель в оценочной зоне определяется суммированием годового расчетного дифференциального и годового абсолютного рентных доходов, получаемых с 1 гектара лесных земель.  

     Порядок проведения государственной  кадастровой оценки земель лесного фонда  Российской Федерации  на уровне лесхозов

     На  втором уровне кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта  кадастровой оценки выступают лесные земли в границах лесхозов. 

     Государственная кадастровая оценка лесных земель

     При определении кадастровой стоимости лесных земель в расчет принимается один вид лесопользования - заготовка древесины.

     При проведении кадастровой оценки лесных земель по каждому лесхозу определяются следующие показатели в расчете  на 1 гектар лесных земель:

• оценочная продуктивность в натуральном и денежном выражениях;
• оценочные затраты;
• цена производства древесины;
• годовой расчетный рентный доход;
• кадастровая стоимость.

 

     Определение оценочной продуктивности лесных земель.

     Оценочная продуктивность 1 гектара лесных земель лесхоза в денежном выражении рассчитывается в два этапа. На первом этапе производится расчет первичной оценочной продуктивности 1 гектара лесных земель лесхоза в денежном выражении. На втором этапе производится корректировка полученной первичной оценочной продуктивности 1 гектара лесных земель лесхоза в денежном выражении. 

     Определение оценочных затрат и цены производства древесины на 1 гектар лесных земель

     Оценочные затраты на 1 гектар лесных земель складываются из фактических расходов лесхозов на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческие расходы, выраженные в рублях.

     Оценочные затраты на 1 гектар лесных земель в  лесхозе рассчитываются в два  этапа.

     Оценочные затраты на 1 гектар лесных земель в  лесхозе рассчитываются в два  этапа. На первом этапе производится расчет первичных оценочных затрат для каждого лесхоза, на втором этапе производится корректировка полученных первичных оценочных затрат.

     Цена  производства древесины в расчете  на 1 гектар лесных земель в лесхозе  определяется путем умножения оценочных затрат на норматив, учитывающий рентабельность лесохозяйственного производства, составляющий 1,07.  

     Определение годового расчетного рентного дохода с 1 гектара лесных земель

     Дифференциальный  рентный доход с 1 гектара лесных земель в лесхозе определяется как разность между оценочной продуктивностью 1 гектара лесных земель в денежном выражении и ценой производства древесины в расчете на 1 гектар. Если при расчете дифференциального рентного дохода получается отрицательное значение, дифференциальный рентный доход принимается равным нулю.

     Годовой расчетный дифференциальный рентный  доход с 1 гектара лесных земель в  лесхозе определяется путем деления  дифференциального рентного дохода с 1 гектара лесных земель на число  лет в средневзвешенном обороте рубки с учетом структуры основных лесообразующих пород.

     Годовой абсолютный рентный доход определяется исходя из следующего положения: кадастровая  стоимость 1 гектара худших лесных земель, на которых не образуется дифференциальный рентный доход, устанавливается равной кадастровой стоимости 1 гектара худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. Для расчета годового абсолютного рентного дохода с 1 гектара лесных земель коэффициент капитализации принимается равным 0,02.

     Годовой расчетный рентный доход с 1 гектара лесных земель в лесхозе определяется суммированием годового расчетного дифференциального и годового абсолютного рентных доходов, получаемых с 1 гектара лесных земель.  

     Определение кадастровой стоимости 1 гектара  лесных земель

     Кадастровая стоимость 1 гектара лесных земель лесхоза определяется путем деления годового расчетного рентного дохода с 1 гектара лесных земель на коэффициент капитализации, принимаемый равным 0,02.  

     Порядок проведения государственной  кадастровой оценки участков земель лесного фонда Российской Федерации

     На  третьем уровне кадастровой оценки земель лесного фонда в качестве объекта кадастровой оценки выступают  участки земель лесного фонда  в границах лесхозов. В целях кадастровой  оценки участков лесных земель последние  подразделяются на три вида:

     1) Участки лесных земель, не покрытые  лесной растительностью, но предназначенные  для ее восстановления (вырубки,  гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые  питомниками, несомкнувшимися лесными  культурами, и иные).

     2) Участки лесных земель, занятые  насаждениями, которые не входят  в категорию спелых и перестойных  лесов, то есть земли, занятые  молодняками, средневозрастными  и приспевающими насаждениями.

     3) Участки лесных земель, занятые  спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для проведения рубок главного пользования при наличии соответствующих экономических условий.  

     Определение кадастровой стоимости участка  земель лесного фонда

     Кадастровая стоимость 1 гектара участка лесных земель, не покрытых лесом, если они будут использоваться для выращивания и заготовки древесины.

     Для второго вида участков лесных земель, занятых насаждениями, не достигшими возраста спелости - молодняками, средневозрастными  и приспевающими насаждениями, - кадастровая стоимость участка, если он будет использоваться для выращивания и заготовки древесины, где кадастровая стоимость участка земель лесного фонда представляет собой сумму двух слагаемых:

     а) текущей стоимости насаждения, произрастающего  на участке в момент рубки главного пользования за минусом капитализированных затрат на управление, охрану и защиту лесов и их восстановление после первой рубки главного пользования;

     б) текущей стоимости капитализированных доходов от последующих рубок  главного пользования, начиная со второй рубки.

     Стоимость оцениваемого насаждения, имеющего на момент кадастровой оценки возраст t лет, меньший возраста спелости Т, определяется путем дисконтирования  к настоящему моменту времени  лесной ренты, которая может быть получена при рубке оцениваемого насаждения при достижении им возраста спелости.

     Для третьего вида участков лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями, пригодными по экономическим  соображениям к рубке главного пользования, кадастровая стоимость участка, если он будет использоваться в дальнейшем для выращивания и заготовки древесины, где кадастровая стоимость участка земель лесного фонда представляет собой сумму двух слагаемых:

     а) стоимости произрастающего на участке  насаждения, пригодного в момент проведения кадастровой оценки к рубке главного пользования за минусом капитализированных затрат на управление, охрану и защиту лесов и их восстановление после первой рубки главного пользования;

     б) текущей стоимости капитализированных доходов от последующих рубок  главного пользования, начиная со второй рубки.

     Поскольку насаждение, произрастающее на участке, пригодно к рубке в момент проведения кадастровой оценки, то его стоимость  равна произведению имеющегося эксплуатационного  запаса древесины на лесную ренту, приносимую одним кубометром этого запаса.

     В случае, если на участке земель лесного фонда возможно взаимодополняющее использование древесных и недревесных ресурсов леса, то совокупная кадастровая стоимость 1 гектара участка земель лесного фонда, на котором возможно комплексное многоресурсное использование древесных и недревесных ресурсов леса, определяется капитализированной суммой рентного дохода от лесозаготовок и от использования недревесных ресурсов.

     Кадастровая стоимость участка лесных земель при альтернативных заготовке древесины  видах лесопользования также может определяться по рыночной стоимости участков нелесных земель с соответствующими видами использования и аналогичными характеристиками.

 

3. Кадастровая оценка: проблемы и решения

     В 2008 году в основных чертах завершился период организационно-методического оформления кадастровой оценки земельных ресурсов России.

     Определены  оценочные категории земель: земли  сельскохозяйственного назначения; земли садоводческих, огороднических и дачных объединений; земли поселений; земли лесного фонда; земли промышленности и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли водного фонда. Для каждой категории земель утверждено методическое и программное обеспечение, проведены практические расчеты и утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в ряде субъектов Федерации.

     С переходом на принципы саморегулирования, с отменой государственного лицензирования, оценочная деятельность вышла на качественно новый уровень развития. В это же время организационно-методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земельных участков получило прочную основу для дальнейшего совершенствования по различным направлениям.