Договор долевого строительства

К иным объектам недвижимости, относящимся к разряду нежилого фонда, закон относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости.

Недвижимость, как объект долевого строительства, обладает рядом признаков:

- прочность связи с земельным участком (ее перемещение сопровождается несоразмерным причинением ущерба) – п. 1 ст. 130 ГК РФ;

- значительная стоимость;

- непотребляемость в процессе использования.

- особый характер государственной регистрации прав на нее (ст. 131 ГК РФ).

Существенной особенностью объекта долевого строительства является также то, что в момент заключения договора недвижимое имущество не существует как объект гражданских прав, поэтому нельзя точно индивидуализировать его. Но общие характеристики объекта в договоре должны быть зафиксированы.

Характеризуя деятельность застройщика как часть предмета договора участия в долевом строительстве, заметим, что здесь подразумеваются следующие обязанности застройщика:

- построить в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц объект долевого строительства с наружным  инженерным обеспечением;

- получить разрешение на ввод его в эксплуатацию:

- передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, должен его принять.

Другим существенным условием, составляющим содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, является срок строительства, так как именно сроком определяются временные рамки, в которые должно состояться исполнение обязательств контрагентами. Указание срока тем более важно, если учесть, что строительство недвижимости представляет собой сложный технологический процесс, длящийся в течение определенного времени. Срок исполнения служит своеобразным ограничителем во времени: только с его истечением у кредитора возникает право требовать исполнения, а у должника – исполнить обязательство.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[4] застройщик обязан передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Этот срок должен быть единым для участников долевого строительства.

Исключение составляет случай, когда строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этой ситуации застройщик не позднее чем за два месяца до истечения определенного договором срока обязан направить участнику долевого строительства информацию и предложение об изменении договора.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ[5], действующей в день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В договоре должен быть установлен порядок расчета цены договора. Договорная цена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, а также исходя из планируемой прибыли застройщика. Если в договор не оговорена твердая цена, то должен быть описан алгоритм ее определения, учитывая непрерывность инфляционных процессов, длительность процесса строительства и возможность отклонения площади построенного объекта от проектной.

На практике в договоре участия в долевом строительстве указывается:

1) базовая стоимость квадратного метра в строящемся объекте недвижимости;

2) базовая стоимость квартиры;

3) график внесения платежей;

4) особенности изменения цены договора[6].

Уплата цены договора производится путем внесения платежей в период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Уплата цены договора может производиться:

1) единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора;

2) в установленный договором период. При систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца служит основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве.

Подводя итог проведенного анализа содержания договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, отметим следующее:

1.     Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости как результата достигнутого между сторонами соглашения следует рассматривать в качестве условий, на которых стороны достигли соглашения. В этом смысле понятия «содержание договора» и «условия договора» тождественны.

2.     Предметом договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости представляется результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, т.е. объект недвижимости, и  деятельность застройщика по привлечению и использованию денежных средств участников долевого строительства.

3.     Чтобы устранить неопределенность предмета договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, целесообразно внести изменения в п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[7], определив первое существенное условие так:

«1) условия о предмете договора: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также действия застройщика по распоряжению привлеченными денежными средствами».

4. Объект долевого строительства – индивидуализированное путем предварительного описания в договоре жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т.п.), подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

5. Деятельность застройщика в качестве части предмета договора долевого строительства включает обязанности застройщика по получению необходимой разрешительной документации, проектной декларации, строительству в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц объекта долевого строительства с наружным инженерным обеспечением, передаче его участнику долевого строительства.

6. По аналогии с п. 2 ст. 317 ГК РФ представляется, что целесообразно включить в ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[8] следующее положение: «В договоре участия в долевом строительстве объектов недвижимости может быть предусмотрено, что уплата цены договора производится в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иное не определено соглашением сторон». 

Заключение

Новое строительство – это строительство   вновь создаваемых объектов, которые создаются на новых площадях и в соответствии с утвержденным проектом, которые после ввода в эксплуатацию будут принадлежать владельцам этого объекта.

При заключении договора долевого строительства такие объекты принадлежат дольщикам, т.е. инвесторам, которые вкладывают свои капиталы в приобретение новой квартиры.

Инвесторы – это лица, принимающие решение и вкладывающие собственные, привлеченные и заемные средства в объекты инвестиционной деятельности.

Инвестиционная деятельность признана Законом неотъемлемым правом любого инвестора. Все инвесторы обладают равными правами на осуществление своей деятельности.

Инвесторы наделены следующими правами:

-       самостоятельно определять объём, направление и требуемую эффективность инвестиций;

-       по своему усмотрению   на договорной основе привлекать других физических и юридических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций;

-       владеть, пользоваться и распоряжаться объектами инвестирования;

-       передавать права на осуществление инвестиций и их результаты другим физическим и юридическим лицам,

-       осуществлять контроль за целевым использованием средств;

-       и другие права.

Но коль участники долевого строительства жилья являются инвесторами, то они так же наделены такими же правами.

Для соблюдения этих прав со стороны застройщика между сторонами и должен заключаться договор долевого строительства.

Список используемой литературы

              I Нормативно-правовые акты

1.      Гражданский кодекс РФ. Часть первая. В редакции от 13.05.08г.

2.      Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. В редакции от 01.02.08г.

3.      Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 146-ФЗ (ред. от 17.05.2007).

4.      Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 117-ФЗ (ред. от 05.01.2008).

5.       Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». От 30.12.2004г.

II Специальная литература

6.      См.: Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дисс. ... канд. юрид. наук. Казань, 2006. С. 87, 88.

7.      Договор долевого участия в строительстве. Газета «Юрист»№ 3/10 за март 2008 г.

8.      Гражданское право. Учебное пособие. Финансовая Академия при правительстве РФ. 2007г.

9.      Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». От 01.04.05г.

                                                                                    Приложение

ДОГОВОР

ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ № ___/__

г.Красноярск                                                                     «__»_______ 200_ года.

Общество с ограниченной ответственность «Монолит», (ООО «Монолит»), именуемое в дальнейшем Застройщик, в лице  директора Петрова Евгения Ивановича, действующего на основании Устава, с одной  Стороны, и Гражданин __________именуемая в дальнейшем Участник долевого строительства или Заемщик, действующая в дальнейшем от своего имени и на основании собственного волеизъявления, с другой Стороны, вместе именуемые в дальнейшем Стороны, заключили между собой настоящий Договор о нижеследующем:

1. Определения.

Если в тексте настоящего Договора не указано иное, следующие определения имеют указанное значение:

1.1. Объект долевого строительства: однокомнатная квартира №______, проектной площадью ___ (__________) кв.м., без учета площади лоджий и балконов, жилой проектной площадью ____ (_____________) кв.м., расположенная на __ (__________) этаже, в ____ (__________) подъезде, кирпичного жилого девятиподъездного переменной этажности дома. Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на 1  этаже и подземной автостоянкой на 62 парковочных места, расположенной в подвале (по проекту) находится на участке № 3 первой очереди 14б микрорайона Северный г. Красноярск.

1.2. Земельный участок: земельный участок, кадастровый номер 56:44:01 15 003:0004, площадь 14 875 кв.м., предназначен для строительства 1 очереди жилых домов.

Местонахождение: участок находится примерно в 260м по направлению на юг от ориентира 9-ти этажного жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Красноярск ул. Алексеева, № 5.

1.3. Банк: ____________(закрытое акционерное общество), являющийся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации (Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций от «__»_________200_ года   № ________), местонахождение: _______, г. Москва, ул. ___________, д. ________, почтовый адрес Филиала: _______, г. Оренбург, ул. _________, д. ____, к/с Филиала в ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю ___________________, БИК _______________, ИНН__________________.

2. Юридические основания к заключению настоящего Договора.