Затратный подход

Оптимальной сферой применения  затратного подхода к оценке  недвижимости, дающей наиболее объективные  результаты, являются:

• Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
• 1. оценка рыночной стоимости объекта;
• 2. оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• 3. расчет выявленных видов износа;
• 4. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка;
• 5. оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

Технология применения затратного подхода 

• Алгоритм реализации затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.
• 1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
• 2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости объекта недвижимости.
• 3. Определение всех видов износа объекта недвижимости физического, функционального и внешнего,
• 4. Расчет стоимости объекта недвижимости за минусом износа путем вычитания из затрат на его воспроизводство или замещение общего износа объекта недвижимости.
• 5. Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей

 Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:      

Источниками этой информации могут   быть: 

Определение износа объекта недвижимости 
  

     Физический износ

• Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости с течением времени (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.