Социальные аспекты ремонта, реконструкции и модернизации жилья

 

 

2. Модернизация как упрощенная форма капитального ремонта жиль

 

Нередко капитальный ремонт зданий и сооружений проводится одновременно с модернизацией  или при их реконструкции. Например, модернизация, реконструкция и капитальный  ремонт жилых зданий Санкт-Петербурга, построенных до 1917 г. и отличающихся высокой капитальностью, большей  частью проводится одновременно. Проведение таких реконструктивных работ позволяет  в старых обжитых районах города с развитой сетью культурно-бытового обслуживания получать жилье, соответствующее  нормативным требованиям и удовлетворяющее  запросам проживающего в нем населения.

С точки  зрения особенностей в технологии капитального ремонта и потребности в модернизации многоквартирные дома различных  периодов постройки можно разделить  на три условные группы.

1. Каменные здания, построенные до 1955 г., в том числе фонд исторических зон старых городов, имеющие конструкции, системы инженерного оборудования и объемно-планировочные характеристики, существенно различающиеся по своим инженерным и технологическим решениям, но, как правило, единые в уровне заложенных при строительстве прочностных характеристиках основных несущих конструкций, и не прошедшие к настоящему времени реконструкцию и капитальный ремонт, которые характеризуются значительным физическим и моральным износом и требуют проведения комплексного капитального ремонта с модернизацией.

2. Полносборные панельные и кирпичные многоквартирные дома серий массового строительства, построенных в 1955–1970 гг. и характеризующиеся пониженным уровнем капитальности и изначально заложенными неудовлетворительными, с современных позиций, низкими потребительскими качествами, в том числе теплоизоляционными, не прошедшими за последние годы капитальный ремонт, которые также характеризуются значительным физическим и моральным износом, высокими расходами на содержание и ремонт, требующими проведения комплексного капитального ремонта с модернизацией, в том числе утепления ограждающих конструкций.

3. Каменные дома послевоенной застройки (со значительным остаточным сроком эксплуатации), в которых не было предусмотрено внутридомовых систем отопления, водоснабжения и канализации, которые подлежат модернизации с полным инженерным обустройством в соответствии с действующими нормативными документами.

Модернизация  жилья, представляющая собой форму  простого воспроизводства, направлена на снижение физического и, прежде всего, морального износа путем восстановления или улучшения потребительских  свойств зданий без изменений их объема и назначения. В ее процессе осуществляется приведение в соответствие с современными требованиями функционально-потребительских качеств жилья и инженерного оборудования здания.

Потребительские качества жилых зданий представляют собой совокупность социально-экономических характеристик, объектов, оцениваемых потребителями — горожанами, городскими службами. В каждый данный момент требуемый уровень потребительских качеств жилья является достаточно устойчивым, но с течением времени он имеет тенденцию к повышению. Жилые здания, которые в момент постройки удовлетворяли предъявляемым требованиям, по прошествии некоторого периода устаревают и требуют совершенствования. Процесс совершенствования их потребительских качеств является сложным и неоднозначным явлением, требующим специального исследования. Для одних видов зданий моральное снашивание происходит сравнительно быстро, для других медленно, а для третьих длительное время вообще не наступает. В ряде случаев наблюдается противоположная тенденция повышения потребительских качеств, например, для старинных объектов, памятников истории и культуры. Требования к жилью возрастают быстрыми темпами и поэтому здания, построенные всего 20–30 лет назад, перестают удовлетворять потребностям городского населения по многим параметрам — сугубо-смежные комнаты, вход в комнату из кухни, наличие комнат, площадью меньше 9 кв.м., отсутствие вспомогательных помещений и т.п. Жилье старой дореволюционной постройки нередко не соответствует требованиям посемейного заселения, характеризуется недостаточным уровнем благоустройства — отсутствием горячего водоснабжения, ванных комнат и другими дефектами.

Сущность  модернизации жилищного фонда заключается  в улучшении их потребительских  качеств путем совершенствования  планировки квартир и повышения  уровня благоустройства, а также  приведения в соответствие с функциональными  требованиями зданий путем применения современных строительных конструкций  и материалов.

Отметим важность выполнения работы и внедрения  технологических процессов по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов при капитальном ремонте. В обобщенном виде они ориентированы  на достижение следующих целей:

● приведение в соответствие характеристик материалов, из которых были изготовлены ремонтируемые и заменяемые конструкции, элементы (части) инженерных систем, характеристики оборудования (лифтов, насосов и т.п.) и др. элементов общего имущества многоквартирных домов;

● применение современных материалов, деталей, конструкций и оборудования, средств автоматизации и диспетчеризации для повышения эффективности эксплуатации и управления многоквартирными домами;

● приведение в соответствие теплотехнических характеристик ограждающих конструкций многоквартирных домов требованиям действующих нормативных документов по тепловой защите зданий.

Общим требованием по включению в планируемый  перечень работ и технологических  процессов по капитальному ремонту  многоквартирных домов, связанных  с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов жилых  зданий, должна предшествовать оценка экономической целесообразности проведения работ по модернизации. Такая оценка производится с учетом того, что  сроки службы новых (замененных конструкций, инженерных систем и других элементов  и их частей) не должны превышать  остаточного срока службы многоквартирных  домов.

3. Сущность реконструкции жилых зданий

 

Реконструкция зданий относится к  форме расширенного воспроизводства  и направлена на снижение морального и физического износа зданий путем  замены конструктивных элементов и  систем инженерного оборудования, установки  дополнительного оборудования, изменения  объемно-планировочных характеристик, включая объем здания и его  назначение. Как правило, при реконструкции выполняются: работы по капитальному ремонту и модернизации, включающие перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (числа и площади квартир, строительного объема, общей площади); работы по надстройке, пристройке; замене изношенного инженерного оборудования и повышению его эксплуатационных характеристик; мероприятия по улучшению архитектурной выразительности зданий и благоустройству прилегающих территорий.

Особенно  актуальна проблема реконструкции  в крупных городах, что обусловлено  увеличением стоимости городских  земель, дефицитом городских территорий для размещения нового строительства, повышением инвестиционной привлекательности  районов сложившейся застройки (особенно в центральной части города), высоким  износом конструкций и инженерных систем в жилищном фонде, в котором  не проводился капитальный ремонт, а также низким качеством и  потребительскими свойствами жилищного  фонда первых массовых серий панельного строительства.

Реконструкция и модернизация жилых зданий позволяют  не только продлить жизненный цикл объекта, но и существенно улучшить качество жилища, ликвидировать коммунальное заселение, оснастить дома современным  инженерным оборудованием, улучшить архитектурную  палитру фасадов зданий. Современные  экономические реалии — рост стоимости  земли, особенно в центральных районах  города, стимулирует увеличение плотности  застройки через повышение этажности  зданий. Таким образом, различные  формы воспроизводства жилищного  фонда взаимно дополняют друг друга в едином воспроизводственном  процессе, а капитальный ремонт, модернизация и реконструкция помимо технического несут в себе экономическое  содержание продления жизненного цикла  зданий с приведением их в соответствие с современными требованиями к жилищу.

 

 

Выводы

 

 

Текущий и капитальный ремонты являются важнейшими элементами процесса простого воспроизводства жилищного фонда. Работы же по текущему ремонту являются работами профилактического характера, имеют целью предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования здания и заключаются в устранении незначительных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов. Капитальный ремонт направлен на частичное возмещение физического износа и заключается в полной или частичной замене важнейших элементов основных фондов по причине утраты ими своих технико-эксплуатационных и потребительских качеств.

Сущность  модернизации жилищного фонда заключается в улучшении потребительских качеств планировки квартир и повышения уровня благоустройства, а также приведения в соответствие с функциональными требованиями зданий путем применения современных строительных конструкций и материалов.

Реконструкция зданий относится к форме расширенного воспроизводства и направлена на снижение морального и физического  износа зданий путем замены конструктивных элементов и систем инженерного  оборудования, установки дополнительного  оборудования, изменения объемно-планировочных  характеристик, включая объем здания и его назначение.

  Сегодня почти везде на ремонт ставятся только дома с такими повреждениями конструкций и систем, которые носят угрожающий характер.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Рассмотрение состояние жилищного фонда России, проведение реконструкции и ремонта социальных объектов Иркутска

 

1.  Общая характеристика многоквартирных жилых домов России

 

На 2010г. в капитальном ремонте  нуждалось около 284,4 тыс. многоквартирных  жилых домов (8,9% от их общего числа). В течение 2010г. капитальный ремонт проведен в 54,0 тыс. из них, что составляет 19,0% от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений.

В ряде субъектах Российской Федерации  в 2010г. по сравнению с 2009г. сократились объемы выполненных ремонтных работ. Общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов за 2006-2010гг. в целом по России составила 508,3 млрд. рублей (в том числе за 2010г. - 113,4 млрд.рублей). По сравнению с 2009г. их объем в 2010г. уменьшился на 21,1%.

Стоимость ремонта 1 кв. метра капитально отремонтированного жилья в 2010г. составила 3,7 тыс. рублей (в 2009г. - 3,3 тыс.рублей). В небольших масштабах, как и в прошлые годы, проводится реконструкция жилых домов, направленная на повышение комфортности проживания.

В 2010г. введено после реконструкции в целом по Российской Федерации 136,3 тыс.кв.метров общей площади жилья (в 2009г. - 282,5 тыс.кв.метров), что составило 0,4% от общей площади введенного в 2010г. жилья (без индивидуального). В Челябинской области за счет реконструкции введено 35,1 тыс.кв.метров жилья (6,0%), Пермском крае - 24,6 тыс. кв.метров (5,4%), Камчатском крае - 18,3 тыс.кв.метров (32,9%), Тюменской области - 14,4 тыс.кв.метров (1,2%), Ямало-Ненецком автономном округе - 8,8 тыс.кв.метров (7,6%).

В 2011 году системно решались вопросы  капитального ремонта многоквартирных  домов. Значимым инструментом в данном вопросе остается деятельность Гос. корпорации - Фонда содействия реформированию ЖКХ. И сегодня можно констатировать, что вопрос о продлении его деятельности до 2013 года явилось своевременным и вполне обоснованным решением. Данное решение нашло активную поддержку в субъектах Российской Федерации.

За счет направленных по заявкам 2011 года средств Фонда и софинансирования из территориальных бюджетов в размере 51,9 млрд. рублей в 2011 году было отремонтировано 10,4 тыс. домов и улучшены жилищные условия 1,6 млн. человек. Расселено из аварийного жилья 42 тыс. человек.

Но  деятельности государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее  – Фонд ЖКХ) явно не достаточно.

Главная причина возрастающего ухудшения  состояния многоквартирных домов  в стране – это многолетнее отсутствие надлежащего содержания и ремонта. Очевидно, что проблему ветшания жилищного фондане решить за короткое время, в том числе наращиванием темпов нового строительства, переселяя граждан во вновь построенные дома. Важнейшим направлением здесь следует считать осуществление комплексных мероприятий по капитальному ремонту и модернизации жилых домов.

Источники финансирования капитальных  ремонтов на сегодняшний день законодательно предусмотрены следующие источники финансирования проведения капитального ремонта:

• денежные средства (ежемесячная плата за капитальный ремонт на момент подготовки проведения общего собрания и плюс средства, не израсходованные ранее на выполнение работ);
• денежные средства (ежемесячная плата за капитальный ремонт в течение оставшегося срока управления многоквартирным домом);
• целевые разовые взносы собственников помещений (на выполнение конкретных видов ремонта в размере, определяемом решением общего собрания собственников помещений дома);
• средства, выделенные из бюджета (в порядке ст. 165 Жилищного Кодекса РФ, предусматривающей, что «органы местного самоуправления могут предоставлять УК, ТСЖ либо ЖК бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов). Согласно законодательству бюджетные средства должны предоставляться УК, ТСЖ либо ЖК как долевое финансирование капитального ремонта в виде субсидии в соответствии с порядком, установленным муниципальным правом актом.