Реформа жилищно-коммунального хозяйства

Жилищная проблема имеет  несколько важных аспектов:

• дефицит жилья - количественный аспект;
• несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей - структурный аспект;
• несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья - качественный аспект;
• несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда - эксплуатационный аспект.

Средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей (полезной) площади жилья  на одного жителя, многие семьи имеют  менее 9 кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах. Опыт развитых стран показывает, что для успешного  решения жилищной проблемы необходимо повысить средний уровень жилищной обеспеченности в 2-3 раза.

Состав квартирного фонда  во многих городах страны не соответствует  демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия горожан. О недостаточных  темпах решения жилищной проблемы свидетельствует невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Многие семьи проживают в коммунальных квартирах и общежитиях.

Важным аспектом данной проблемы является несоответствие существующего  жилищного фонда функционально-потребительским  требованиям, предъявляемым к жилым  помещениям: неудобная планировка, недостаточный уровень производства, влагостойкость, звукоизоляция и  другие параметры жилых помещений.

Отсутствие современных  видов благоустройства и конструктивные недостатки жилых зданий приводят к  завышенному потреблению энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования жилищный фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в существующем жилищном фонде Росси значительную долю (в некоторых регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42% для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно). В результате показатели удельного теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими условиями.

Наконец, невыполнение требований по содержанию и современному ремонту  жилищного фонда приводит к ухудшению  технического состояния жилья и  нарастанию его «недоремонта». Например, четверть жилого фонда Санкт-Петербурга находится в неудовлетворительном техническом состоянии, а 6,8% - в ветхом, что представляет собой потенциальную угрозу жизни и здоровью жителей. Имеют место случаи обрушения конструктивных элементов и элементов декора фасадов зданий.

Следует также отметить, что  качество жилой среды во многом зависит  от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также  имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного  и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.

Применяемый в течение  длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей  деятельности и отчуждение жителей  от собственности привели к серьезным  негативным последствиям и деформациям  в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение  условий его эксплуатации. Население  же было поставлено в крайне пассивную  позицию, так как жители не имели  реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных  условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью.

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей  значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:

- поиск  и привлечение централизованных  и децентрализованных источников  финансирования строительства, капитального  ремонта и реконструкции жилья  (разработка и реализация государственных  и муниципальных жилищных программ  и проектов, формирование городских  фондов строительства, реконструкции  и ремонта жилищного фонда,  привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения  путем сооружения элитного и  массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);

- повышение  доступности жилья для широких  слоев населения (создание благоприятных  условий для развития рынка  жилья и жилищных услуг по  эксплуатации жилищного фонда,  оказание реальной помощи населению  в приобретении жилья на первичном  и вторичном рынках в разных  формах, стимулирование развития  систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование  муниципальных жилищных займов);

- совершенствование  системы обеспечения жильем социально  незащищенных категорий населения  (разработка эффективных систем  целевой поддержки социально  незащищенных групп населения,  усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);

- совершенствование  градостроительных, архитектурно-планировочных  и экологических подходов к  формированию благоприятной жилой  среды (развитие качественной  малоэтажной и смешанной застройки,  переход от типовых проектов  к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки,  включающей благоустройство территории);

- повышение  качества эксплуатации жилищного  фонда (существенное улучшение  содержания и ремонта жилищного  фонда, экономия энергетических  ресурсов, стимулирование снижения  издержек и повышения качества  жилищно-коммунальных услуг, развитие  систем самоорганизации граждан).

Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в  первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита  на длительный срок под залог недвижимости.

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты  функционирования жилищной сферы:

- большая  часть жилищного фонда города  находится в частной или коллективной  собственности, а городской жилищный  фонд составляет лишь незначительную  часть (10-15%);

- заметная  доля горожан является собственниками  жилья, в котором они проживают,  а остальные нанимают квартиры  в частном или муниципальном  фонде;

- собственники  жилья несут все расходы на  его содержание, ремонт и восстановление  и выплачивают страховые взносы  и налоги на недвижимость;

- оплата  найма в частном фонде покрывает  все затраты собственника жилья  и прибыль домовладельца, а  в муниципальном фонде - затраты  муниципалитета (без прибыли);

- ставки  за наем жилья всех форм  собственности во многих городах  страны и странах регулируются  муниципалитетом с помощью косвенных  экономических рычагов;

- субсидии  на содержание жилья выплачиваются  для ограниченной части нанимателей  с низкими душевыми доходами;

работы  по содержанию, ремонту, реконструкции  и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих  норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;

- приобретение  жилья в большинстве случаев  осуществляется в кредит на  длительный срок (10-25 лет); используются  разные формы кредитования, в  том числе ипотечные кредиты  под залог недвижимости;

- уровень  дохода большинства населения  позволяет полностью оплачивать  наем жилья или содержать его  в качестве собственника, вносить  первоначальный взнос на строительство  и выплачивать соответствующие  проценты;

- строительство  и сдача внаем жилья является  прибыльной коммерческой сферой  и потому привлекательны для частного капитала.

Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:

• наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
• достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
• устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
• развитая правовая основа рыночных механизмов;
• политическая, социальная и экономическая стабильность.

К сожалению, эти условия  в нашей стране пока не сложились, и потому быстрый переход к  рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение  жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного  строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при  наличии благоприятных условиях при наличии благоприятных тенденций  изменения макроэкономической ситуации в стране.

3. Содержание и ход реализации жилищно-коммунальной реформы

Важнейшими результатами реформы должны стать существенное улучшение жилищных условий населения, обеспечение нормативных требований к содержанию жилищного фонда  и повышение уровня жилищно-коммунального  обслуживания потребителей. Для достижения ожидаемых результатов необходимо соблюдение определенных условий, основными  из которых являются наличие развитого  рынка жилья и подрядных работ, повышение уровня доходов граждан, наличие экономико-правового механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования в жилищной сфере, а также политическая и социально-экономическая стабильность. Как уже отмечалось выше, эти условия в полной мере в большинстве городов страны на современном этапе не выполнены, но если же вообще не принимать мер по ее преобразованию, то ситуация может серьезно ухудшиться и миллионы людей останутся без тепла, электричества, воды, газа и даже без крыши над головой.

В настоящее время руководством страны и администрацией ряда городов  и регионов приняты важные документы, определившие содержание реформы ЖКХ. В ряде регионов и городов страны разработаны программы реформирования ЖКХ.

В настоящее время имеются  два альтернативных подхода к  реформированию жилищной сферы. Согласно первому из них приоритет отдается снижению расходов бюджета в части  финансирования жилищной сферы для  освобождения средств, которые могут  быть направлены на социальные нужды  и на другие жизненно важные потребности  населенных пунктов. Признавая актуальность и обоснованность такого подхода, отметим, что практически он может быть реализован путем переложения чрезмерно  высоких издержек городского хозяйства  на плечи потребителей и соответствующего повышения тарифов на жилищно-коммунальные и прочие услуги.

При втором подходе приоритет  отдается структурной перестройке  хозяйственных отношений в жилищно-коммунальном секторе города путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения и т.п. Совершенствование  тарифной политики и увеличение доли платежей населения является составной  частью реформ, но повышение тарифов  должно проводиться только по исчерпанию возможностей комплекса экономико-организационных  и институциональных мер, не затрагивающих  непосредственно интересов населения  и создающих условия для снижения уровня затрат и повышения эффективности функционирования предприятий городского хозяйства. Данный путь реформирования представляется правовым и реально осуществимым.

Важнейшей стратегической целью  развития жилищной сферы является повышение  качества жизни путем улучшения  жилищных условий, повышения сохранности  жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального  обслуживания граждан в соответствии с действующими стандартами качества. Исходя из этой базовой цели, формируются  целевые ориентиры:

• снижение производственных издержек;
• снижение расходов городского бюджета на содержание жилищной сферы;
• смягчение для населения негативных последствий реформы;
• повышение уровня жилищной обеспеченности населения;
• повышение качества жилья;
• повышение уровня технического содержания жилищного фонда;
• повышение качества коммунальных услуг по водо-, газо-, электро- и теплоснабжению;
• обеспечение потребностей населения в холодной воде, горячем водоснабжением, в теплоснабжении, в электроэнергии;
• повышение качества содержания придомовых территорий и др.

Как следует из этого перечня  целевых установок, особое внимание здесь уделяется качественным подходам. Включение качественных целей позволяет  перейти на принципиально иной уровень  управления данной системой, но это  связано с трудностями количественной оценки качественных параметров. Для  ее решения предлагается использовать квалиметрические методы определения качественных показателей, методы экспертных оценок и социологические опросы потребителей.