Основные понятия оценки недвижимости

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные  факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или  посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно  ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии  и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень  цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут  быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе ; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

различия в динамике цен  на товары и услуги, а также условия  оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного  спроса;

темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих  возможностями инвестирования средств  в недвижимость;

развитие системы ипотеки;

развитие системы иностранных  представительств в регионе.

Микроэкономические факторы  характеризуют объективные параметры  конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки(квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.