Методы сравнительного подхода при оценке бизнеса

      МОСКОВСКИЙ  АВТОМОБИЛЬНО-ДОРОЖНЫЙ ИНСТИТУТ

(ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ)

Заочный факультет 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                         Реферат 

По  дисциплине «Экономика недвижимости» 
 
 

«Методы сравнительного подхода  при оценке бизнеса» 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                          Выполнила:          Артамонова И. В.

                                          Группа:                  3ЗЭС1

                                          Проверила:            Мельник Е. Б. 
 

                              МОСКВА 2008

 
 
 

                              Содержание 

1. Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

2. Процесс  оценки стоимости предприятия  (бизнеса) . . . . .  . . . . . . . . . . . . 4

3. Сравнительный  подход к оценке бизнеса . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  9

3.1. Особенности  сравнительного подхода к оценке бизнеса . . . . . . . . . . . 10

3.2.Методы  рынка капитала и сделок . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

3.2.1. Сходство  и различие методов рынка капитала  и сделок . . . . . . . . . . 12

3.2.2. Подбор  предприятий-аналогов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

3.2.3. Применение  оценочных мультипликаторов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

3.3. Метод  отраслевых соотношений . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

4. Список используемой литературы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                              1. Введение 

      Термин  “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

         Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

         В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

         Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

      С развитием рыночной экономики в  России появилась возможность вложить  свои средства в бизнес, купить и  продать его, т.е. бизнес стал товаром  и объектом оценки.

      Повышение стоимости предприятия – один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа основаны на расчете финансовых коэффициентов и на данных бухгалтерской отчетности предприятия. Однако наряду с внутренней информацией в процессе оценки стоимости предприятия необходимо анализировать данные, характеризующие условия работы предприятия в регионе, отрасли, экономики в целом.

      Результаты  оценки бизнеса, получаемые на основе анализа внешней и внутренней информации, необходимы не только для  проведения переговоров о купле-продаже  – они играют существенную роль при выборе стратегии развития предприятия: в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы предприятия, степень его устойчивости и ценность имиджа; для принятия обоснованных управленческих решений необходима инфляционная корректировка данных финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; для обоснования инвестиционных проектов по приобретению и развитию бизнеса нужно иметь сведения всего предприятия и части его активов. 

      2. Процесс оценки стоимости предприятия (бизнеса) 

      Процесс оценки бизнеса представляет собой  последовательность этапов, выполняемых специалистом оценщиком для определения стоимости предприятия (бизнеса).

      В соответствии с постановлением Правительства  РФ «Об утверждении стандартов оценки» оценка проводится в несколько этапов:

1. Заключение договора об оценке с заказчиком;
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
3. Анализ рынка, на котором представлен объект оценки;
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

 

Этапы оценки бизнеса 

      На  этапе «Определение объекта» осуществляется постановка задачи:

• Объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на имущество, учитывается состав имущества, его местоположение, особенности бизнеса;
• Устанавливаются связанные с объектом имущественные права, отношения собственности;
• Определяется дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую следует выяснить стоимость объекта оценки;
• Указывается цель оценки объекта, которая, как правило, заключается в определении оценочной стоимости, необходимой заказчику для принятия им обоснованных решений относительно инвестирования, переоценки, продажи, взятии кредита под залог и т. д.;
• Устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;
• Формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

 

      На  этапе «Заключение договора об оценке» проводится предварительный осмотр объекта; определяются необходимые и достаточные данные для оценки предприятия, устанавливаются источники их получения; подбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; проводится осмотр объекта; составляется план выполнения работ по оценке и заключается договор между оценщиком и заказчиком в письменной форме.

      Требования  к договору содержатся в статье 10 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Договор должен содержать:

1. основание заключения договора;
2. вид объекта оценки;
3. вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
4. денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
5. сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор  в обязательном порядке включается сведения о наличии у оценщика лицензии, точное указание объекта  оценки, а так же его описание.  

      На  этапе «Сбор и проверка данных» опрашивают владельцев, менеджеров и других специалистов, способных предоставить информацию о реальном состоянии оцениваемого бизнеса.

      Анализируемая информация делится на внешнюю (макроэкономические, отраслевые и региональные данные) и внутреннюю (об оцениваемом предприятии). 

      После сбора информации начинается этап «Финансовый анализ». Сначала проводится корректировка финансовой отчетности в целях оценки, затем на основе полученных данных подготавливается баланс и скорректированные отчеты о прибылях и убытках, реально отражающие ситуацию на предприятии. В зависимости от целей оценки анализ финансового положения предприятия может проводиться с различной степенью подробности: в форме экспресс-анализа финансового состояния предприятия или детализированного анализа. Независимо от степени детализации финансовый анализ состояния предприятия проводится в два этапа:

1. анализ финансовых отчетов;
2. анализ финансовых коэффициентов

 

      На  этапе «Выбор и применение подходов к оценке» выбирается один или несколько подходов к оценке, применимых в конкретной ситуации. Традиционных подходов к оценке три:

1. сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
2. затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;
3. доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

      Каждый  подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и подразумевает  свои методы и условия.

      Конкретные  методы оценки в рамках каждого из этих подходов выбираются в соответствии с особенностями ситуации (экономические особенности  оцениваемого объекта, цели оценки и др.). При выборе подхода учитывается, что подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, но каждый имеет дело с различными аспектами рынка.

      На  идеальном рынке все три подхода  должны привести к одной и той  же величине стоимости, а на практике получаемые величины могут существенно  различаться. 

      На  этапе «Приведение результатов к итоговой оценке стоимости» обобщаются результаты, полученные в рамках каждого из подходов к оценке, и определяется итоговая величина стоимости объекта оценки. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.