Методы и подходы оценочной деятельности

Недостатком метода выделения  заключается в том, что он может  дать необъективную оценку стоимости  зданий и сооружений, возраст которых  превышает 10 лет, т.к. с течением времени  вероятность воспроизводства устаревшего  объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводства зданий и сооружений, тем более стоимость воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. При оценке земель под объектами бизнеса необходима рассчитать величину затрат на воспроизводство произведенных улучшений, то есть дорого, инженерных сооружений водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и других объектов, которые находятся на балансе предприятия. Остаточная стоимость данных объектов прибавляется к нормативной цене земельного участка объекта бизнеса. Если для приведения земельного участка нормальное состояние требуются затраты на устранение химического или радиационного загрязнения, уборки мусора и тому подобное, то их величина вычитается их стоимости земли.

4. Оценка машин и оборудований

 

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудований основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит на объект большую сумму, чем затраты на производство аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Общая формула затратного подхода к оценке машин и оборудований:

C = BC – O,

Где, С – текущая восстановительная стоимость оборудования,

ВС – восстановительная  стоимость, рассчитываемая на базе стоимости  воспроизводства или стоимости  замещения,

О – обесценение, вызванное  элементами накопительного износа: физического, функционального, экономического.

 

Восстановительная стоимость  вычисляется в текущих ценах  оцениваемого оборудования как нового, без учета износа и соотносится  к дате оценки. Перед оценщиком  стоит проблема обоснованного выбора расчета восстановительной стоимости  на базе стоимости воспроизводства  или стоимости замещения и  соответствующих методик их определений.

В теории затратного подхода  к оценке машин и оборудования выделяются  прямые и косвенные  методы расчета себе стоимости или  восстановительной стоимости.

 

5. Оценка нематериальных активов

К нематериальным активам  относят следующие активы:

• Не имеющие материально-вещественной структуры
• Идентифицируемые от другого имущества предприятия
• Используемые в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд предприятия
• Используемые в течение длительного периода времени
• Способные приносить экономические выгоды в будущем
• Имеющие надлежаще оформленные документы , подтверждающие  существования самого актива и исключительных  прав на результаты интеллектуальной деятельности. НМА можно подразделить на три основные группы:

1. Объекты интеллектуальной собственности , представляющие  исключительное право на результаты  интеллектуальной деятельности
2. Организационные расходы
3. Деловая репутация (гудвил) предприятия

В состав НМА не включаются интеллектуальные и деловые качества персонала предприятия, их квалификация и способность к труду, поскольку они неотделимы от своих носителей и не могут быть использованы без них.

  Виды стоимости объектов в зависимости от целей оценки могут быть:

1. Рыночная;
2. Стоимость с ограниченным рынком;
3. Стоимость замещения;
4. Инвестиционная стоимость;
5. Стоимость при существующем использовании;
6. Стоимость для целей налогообложения;
7. Ликвидационная стоимость.

 

К особенности оценки ОИС  относят зависимость стоимости  от:

1. Объема передаваемых и продаваемых прав;
2. Уровня правовой охраны;
3. Возможности несанкционированного использования;
4. Уровня готовности к коммерческому использованию.

Объект интеллектуальной собственности как отдельный  вид актива оценивается на основе наиболее эффективного использования. Оценка ОИС в рамках действующего предприятия сводится к определению  его вклада в качестве составного элемента в активах и в общей  прибыльности предприятия.

Наиболее широко для оценки стоимости ОИС используется доходный подход, базирующийся на экономическом принципе ожидания.

 

6. Оценка финансовых вложений

К финансовым вложениям относятся  инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также представленные другим организациям займы на территории РФ и за ее пределами.

Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания оценщика.

 

Заключение

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или  меньшей степени отличаются друг  от друга. Выбор итоговой оценки стоимости  зависит от назначения оценки, имеющейся  информации и степени ее достоверности.

Для определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости, а также субъективное мнение оценщика.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости объекта выносится оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого объекта, полученных в рамках классических подходов к оценке.

 Для согласования результатов  необходимо определить вес , в соответствие с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформирует итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Согласно требованиям  стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать данные подходы  к  оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого их подходов конкретные методы оценки, определяемые в стандартах как способ расчета стоимости  объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках из подходов результатов  определяет итоговую величину объекта, при этом согласно требованиям стандартов итоговая величина стоимости оценки должна быть выражена в рублях в  виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Статья 20 стандартов устанавливает  шестимесячный срок действительности величины объекта оценки для целей  совершения сделок, что является дополнительным фактором защиты государства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества. При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро и макро экономические факторы, к числу которых относятся следующие:

• Спрос;
• Настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;
• Затраты на создание аналогичных предприятий;
• Соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
• Риск получения доходов;
• Степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

 

Список литературы

1. Теория и практика оценочной деятельности. Ронова Г.Н., Кузьмина Т.В./учебно-методический комплекс/ М., 2008