Экономика недвижимости

Эти особенности  дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики. К особенностям РН можно отнести также сложный  симбиоз преимуществ и недостатков  с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
• достаточная устойчивость потребительского спроса;
• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам  РН можно отнести следующие:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на РН;
• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на РН;
• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
• высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию).

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Организации, осуществляющие свою деятельность на рынке недвижимости. 

Структура рынка недвижимости

Как было сказано  выше, рынок недвижимости — это  сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную  систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, передачу и  финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов  на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка  недвижимости (инфраструктуру).

В соответствии с приведенным определением структура  рынка включает:

• объекты недвижимости;
• субъекты рынка;
• процессы функционирования рынка;
• механизмы (инфраструктуру) рынка.

В рыночной экономике  кроме классификации рынка большое  значение имеет сегментирование  рынка.

Сегментирование рынка — один из важнейших инструментов маркетинговой деятельности. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит  успех в конкурентной борьбе. Сегментирование  похоже на классификацию РН, однако отличается от нее тем, что в качестве объектов сегментирования выступают: сам товар (объекты недвижимости), покупатели и участники рынка, а  признаками сегментирования (основаниями), в зависимости от целей, являются факторы, характеризующие покупательное  поведение физических и юридических  лиц, параметры объектов недвижимости, экономические показатели коммерческих организаций.

Критерий сегментирования  — это фактор, по которому оценивается  обоснованность выбора того или иного  сегмента рынка, например, количественные параметры сегмента, прибыльность и  т. д. Наиболее выгодный сегмент рынка  характеризуется следующими особенностями:

• высокий уровень ожидаемых или текущих продаж;
• высокий темп прироста продаж; •быстрый оборот средств и приемлемая норма прибыли.

В настоящее  время риелторскими фирмами используется множественная сегментация, т. е. сегментирование по нескольким признакам одновременно.

Сегментирование рынка по объектам недвижимости как  товару проводится следующим образом:

• рынок жилья;
• рынок коммерческой недвижимости;
• рынок земельных участков.

Каждая из этих составляющих РН развивается самостоятельно, так как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные отличия  в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности. Также можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором  действуют особые процедуры при  оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства  замороженных строек. Причем на этом рынке  возможны изменения как целевого назначения, так и первоначального плана застройки. Дополнительно можно выделить рынок ценных бумаг на недвижимость, на котором происходит обращение ценных бумаг с использованием механизмов рынка.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии  двух составляющих: первичной, которая  характеризуется появлением недвижимости как товара на рынке (государство  в лице федеральных, региональных и  местных органов власти выступает  в настоящее время как основной продавец недвижимости), и вторичной  — продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

При рассмотрении структуры РН понятия типизации  и сегментирования зачастую переплетаются  ввиду того, что и типизация (выделение  типов и классов элементов  РН), и сегментирование в целом  преследуют одну и ту же цель.

Становление предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х  гг., когда начал формироваться  отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами  как объект инвестиций с целью  извлечения прибыли лишь на завершающем  этапе;

неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения;

преобладание  перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что  при указанных условиях ведущее  место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые  господствуют на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.

С развитием  рынка недвижимости начинает формироваться  более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис. 3). Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс

 
   

Рис.3 Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре  подразделения для работы с разными  типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности — все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень — уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

В современных  предпринимательских фирмах создаются  профессионально-предпринимательские  группы, такие, как ипотечные, страховые  компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью  и т.д. каждая из этих групп выполняет  свои функции, а в рамках одной  фирмы могут быть разные направления  деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

Довольно сложным  является выделение приоритетов  в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные  диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как де-велопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риэлтеры. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риэлтерами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т.к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них. 

В настоящее  время правовое регулирование риэлтерской  деятельности осуществляется актами правительства  РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы:

1. «Положение  о лицензировании риэлтерской  деятельности», постановление Правительства  РФ от 23.11.1996 г. № 1407. Этим документом  определяется суть и субъекты  риэлтерской деятельности, порядок  лицензирования и др.

2. «Методические  рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую  деятельность в Российской Федера-

ции», распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 27.02.1997 г. № 88-Р.

3. «Федеральный  закон о лицензировании отдельных  видов деятельности» от 25.09.1998 г.  № 158-ФЗ.

Наряду с государственным  регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлтеров — гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

- обеспечение  единой государственной политики  при осуществлении лицензирования  риэлтерской деятельности;

- установление  правовых основ единого рынка  недвижимости в РФ.

Законодательно  определено, какие виды работ и  услуг, связанных с риэлтерской  деятельностью, подлежат лицензированию.

Например, в Москве к ним относят:

- посредничество  в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости;

- управление  объектами недвижимости по договору  с собственником этих объектов;

- заключение  договоров ренты и пожизненного  содержания с иждивением, предусматривающих  отчуждение объектов недвижимости. В других регионах России, например, в Санкт-Петербурге, Воронежской,  Смоленской, Мурманской областях  и в Ставропольском крае, риэлтерская  деятельность на виды не делится.