Экономическая сущность и механизм аренды

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности.

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование  как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный  участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного  процента. Точно так же при сдаче  в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом. В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

• состав платежей;
• размер платежей;
• способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных  отношений отдельные структурные  элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций  имеет важное теоретическое и  практическое значение. Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата выполняла  кроме возмещения еще и стимулирующую  функцию, она должна включать сверх  суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты  часть прибыли в относительном  размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

1. Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
2. Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
3. Налог на имущество (Ни);
4. Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в  составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.:

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

Наиболее сложным и спорным  остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия  на землю как объект хозяйства, связанная  с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который  вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься  не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает  общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор  должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому   строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве  базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования  земельных угодий в той части, в которой воплощается прежде всего дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в  зависимости от качества земель создает  неодинаковое количество потребительских  стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара  лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать  отличие дифференциальной ренты  I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение.

В зависимости от конкретных условий  может применяться один из видов  арендных платежей или соответствующая  комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в  определенном размере от стоимости  сдаваемого в аренду недвижимого  имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные  или компенсационные платежи, когда  расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных  услуг. Такая форма позволяет  начинающим предпринимателям сначала  развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Заключение

Таким образом, рассмотрев экономическую сущность арендных отношений можно сказать, что арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

С помощью аренды соединяются два  важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие  арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное  воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как  самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или  его модернизации – прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем  образуют арендные платежи, которые  отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности  на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение  доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы.

Список использованной литературы

1. Г. Шапкина. Договор аренды – «Хозяйство и право» №7, 2003г.
2. Б.Д. Завидов. Договор аренды в современном гражданском праве России – ИПС «Консультант Плюс3000», 2004г.;
3. К. Сусанян. Лизинг, бартер, товарообмен с зарубежными партнерами - М., 2002;
4. В.С. Мельников. Лизинговые сделки – «Современное право», №2, 2004г.;
5. А.Н. Харин. Залог предмета лизинга – «Современное право», №9, 2003г.;
6. Н.Г. Доронина, Н.Г. Семилютина. Обзор законодательства об иностранных инвестициях – «Право и экономика», №3, 2003г.;
7. В. Погуляев. Коммерческая тайна и ноу-хау – «ЭЖ - Юрист», №18, 2004г.;
8. И. Зенин, Е. Моргунова, В. Погуляев. Что такое информация и как ее защищать – «Закон», №12, 2002г.;
9. А.П. Сергеев. Право интелектуальной собственности в Российской Федерации. Учебник. Издание 2, переработанное и дополненное – М.: ПБОЮЛ Гриженко Е.М., 2001г.;
10. И. Рыкова. Коммерческая концессия – франчайзинг? - Оборудование, рынок, предложения, цены (приложение у журналу «Эксперт») №2, 2001г.;
11. О.А. Орлова. Место и роль договора коммерческой концессии в системе гражданско-правовых договоров. – «Законодательство и экономика», №6, 2003г.;
12. Ю.В. Романец. Система договоров в гражданском праве России, М., 2001г.;
13. А.Ю. Бушев, О.А. Городов, Н.С. Ковалевская. Коммерческое право. Учебник – СПб, 2007г.;
14. В. Евдокимова. Франшиза и договор коммерческой концессии – «Хозяйство и право» №12, 2007г.;
15. Н.А. Зорин. Популярно о коммерческой концессии – «Современное право», №2, 2002г.