Формирование рынка земли в Республике Беларусь

Как уже было отмечено раньше, под рынком земли следует  также понимать и аренду земельных  участков. Ранее действовавшее законодательство еще при СССР не допускало аренды земли и других средств производства. Существование аренды было невозможным в условиях монополизма государства в отношении земли, а также других средств производства. Реформация общественных отношений способствовала созданию условий для эффективного использования земли, природных ресурсов и имущества, усилению заинтересованности в развитии производства, более полному удовлетворению социальных потребностей, появлению новых форм использования земли. Одной из них является аренда земли.

Арендные отношения - самостоятельный вид земельных  отношений.

Основные положения  законодательства по аренде земли закреплены в Гражданском кодексе (глава 34), Кодексе о земле (глава 8), Законе об аренде (1990 г) и других нормативных  актах.

Аренда земли и субаренда  земельного участка в Республике Беларусь подлежат государственной регистрации.

Право предоставления имущества  в аренду принадлежит его собственнику.

В качестве арендодателя могут выступать также лица, управомоченные законодательством или собственником  сдавать имущество в аренду. [8]

Согласно Кодексу о земле в нашей стране  арендодателями земельных участков могут быть:

• сельские (поселковые);
• городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции;
• граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности.

Земельный рынок в  Республике Беларусь находится в  стадии формирования: создана нормативно-правовая база для развития рыночного оборота  земель несельскохозяйственного назначения, развивается рынок услуг земли сельскохозяйственного назначения. Наибольшая рыночная активность наблюдается на сегменте городских и пригородных земельных участков. В целях совершенствования земельных отношений необходимо дальнейшее их государственное правовое и экономическое регулирование в направлении формирования инфраструктуры земельного рынка, проведения инвентаризации земельного фонда, создания базы данных. [9, с. 30-31]

3.2 Государственное регулирование рынка земли

Ликвидация  государственной собственности на все сельскохозяйственные угодья практически означает: 1) аннулирование благоприятной базы для равноправного развития многоукладной экономики сельского хозяйства, построенной на деятельности предприятий разных форм собственности; 2) переход только к частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной ориентации на многоукладную экономику; 3) неизбежный возврат к помещичьим и единоличным крестьянским хозяйствам хуторского типа, что обесценит огромные средства, вложенные ранее в дехуторизацию села, и потребует огромных инвестиций в создание новой системы внутрихозяйственного и межхозяйственного землеустройства; 4) осложнение социальных условий жизни и развития большинства сельского населения.

Возникает вопрос: можно ли уйти от такого рода угроз  и рисков без ущерба для дела создания более эффективной системы хозяйствования на селе в условиях сохранения государственной собственности на землю и перехода к рыночной экономике? Многолетней практикой зарубежных стран доказано, что при прочих равных условиях фермерские хозяйства, работающие на своей и на арендованной земле, по уровню эффективности и конкурентоспособности не уступают друг другу. Более того, признано, что аренда по сравнению с частным землевладением имеет ряд преимуществ: арендатору не надо искать деньги на покупку земли; он может сосредоточить свои средства на покупке нужных машин, оборудования и на текущих затратах, а необходимость регулярно платить арендную плату способствует более эффективному ведению хозяйства.

Из этого  следует, что активного хозяина  создает не право собственности  на землю, а право собственности на результаты своего труда и на те средства производства, с помощью которых он их достигает на арендуемой земле. Поэтому долгосрочная аренда как метод землепользования получает все большее распространение. На основе аренды земли у частных землевладельце» в США уже используется около 60 % сельхозугодий, а в ряде стран ЕС — и того больше (в Бельгии, например, — более 70 %). В этих странах аренда стала основным путем привлечения дополнительных сельхозугодий с целью создания оптимального размера крупноземельных ферм как более экономически эффективных и конкурентоспособных. В мире имеется и многолетний опыт высокоэффективной работы сельхозпредприятий разных форм собственности на базе долгосрочной аренды земли у государства. Такой опыт есть в Китайской Народной Республике, Израиле, Голландии и др.

Исходя из зарубежного опыта высокой эффективности  арендной формы землепользования, есть основание считать, что нам в товарном сельском хозяйстве республики разумнее всего сохранить государственную собственность на землю, а более эффективной формой землепользования и у нас может стать долгосрочная аренда. По своей сути она является рыночной формой хозяйствования и потому больше подходит для условий переходного периода.

Совершенствование системы  землепользования путем развития долгосрочной аренды земли у государства имеет ряд преимуществ перед ее приватизацией, так как позволяет:

• сформировать для каждого хозяйства удобное землепользование и виде сплошного и компактного массива рациональных размеров с устойчивыми границами, избежать мелкоземелья, чересполосицы, сложностей выделения и движения земельных долей;
• осознанно строить оптимальную структуру товарного сельского хозяйства по соотношению в ней крупнотоварных предприятий разных размеров землепользования, специализации и разных форм собственности на них и таким образом быстрее в историческом плане выйти на высокий уровень рыночной надежности товарного сельского хозяйства республики в целом;
• максимально предотвратить разрушение и обесценивание уже действующих крупнотоварных предприятий интенсивного типа;
• создать многоукладную экономику сельского хозяйства путем преобразования ряда колхозов и госхозов в оптимального размера частные предприятия корпоративного типа (кооперативные, акционерные, совместные фермерские: семейно-родственные, семейно-соседские и т.п.; и сохранения ныне действующих форм сельхозпредприятий там, где с государственной точки зрения это целесообразно, и там, где их работники выберут для себя такой вариант развития на перспективу;
• переходить от общественных к частным формам сельхозпредприятий на базе сложившихся размеров землепользования колхозов и госхозов или их внутрихозяйственных подразделений (отделений, производственных участков, бригад), т.е. размеров землепользований, которые создавались из расчета рационального комплектования и использования современного набора машин и механизмов, необходимых для комплексной механизации производства и кардинального повышения производительности труда в сельском хозяйстве. Такая преемственность при формировании размеров землепользования рыночных форм предприятий положительно отразится на их эффективности в будущем;
• облегчить, упростить, ускорить, удешевить и социально обезопасить процесс формирования многоукладной экономики сельского хозяйства;
• создать на основе долгосрочной аренды и различных форм собственности экономически активных хозяев на земле, конкурирующих между собой за высшую эффективность производства;
• внести конкурсный отбор арендаторов сельхозугодий;
• держать под государственным мониторингом основные процессы, связанные с землевладением, землепользованием и землеустройством; обеспечить их развитие на научной основе, что позволит быстрее выйти на более низкий уровень трудо-, энерго- и ресурсоемкости производства продукции в сельском хозяйстве.

Имея такие возможности, нет смысла спешить с полным переходом  от государственной к частной собственности на сельхозугодья. Вначале надо освоить тот потенциал, которым обладает аренда земли у государства. А потенциал этот велик и при разумном его использовании можно ускорить процесс строительства наиболее экономически эффективного (оптимального) варианта рыночной экономики сельского хозяйства, т.е. такою, к которому в век НТП стремятся все развитые страны. Такому строительству государственная собственность на землю на условиях аренды лучше и больше благоприятствует, чем частная. Частная, особенно мелкоземельная (нередко в сочетании с чересполосицей), является тормозом для такого рода проектов. У нас в этом отношении имеется большое преимущество и мы просто обязаны им воспользоваться для построения в минимально короткие сроки наиболее конкурентоспособного сельского хозяйства. [18, с.118]

Трансформации части  государственных сельхозугодий  в частное землевладение в системе товарных сельхозпредприятий в перспективе может быть применена в роли способа поощрения тех из них, которые в течение многих лет будут иметь показатели производительности и оплаты труда, урожайности культур, продуктивности скота и рентабельности производства на уровне развитых стран мира, т.е. право частной собственности на землю может быть честно заработано и служить, росту экономической и социальной эффективности сельского хозяйства республики и целом. Перерастание аренды земли в частную собственность на нее только после достижения на арендуемой земле стабильно высокого уровня эффективности сельскохозяйственного производства полностью отвечает интересам строительства социально ориентированной рыночной экономики и потому встретит в республике лучшее понимание и поддержку со стороны народа.

Принципиально важно, что объединение таким  путем землевладения и землепользования в единую систему хозяйствования на земле и юридическое признание государством права частной собственности на нее позволит: прочно привязать сельскохозяйственные земли к тем, кто непосредственно наиболее грамотно и эффективно их обрабатывает; максимально избежать злоупотреблений, обмана и несправедливости при становлении новой системы земельных отношений в сельском хозяйстве.

Следовательно, ориентация на максимальное сохранение государственной собственности на сельхозугодья и их использование на условиях долгосрочной аренды в сочетании с преимущественным развитием корпоративных (артельных) форм предпринимательской деятельности на земле позволит на деле постепенно передать многие колхозы и госхозы в руки (в собственность) их трудовых коллективов. Именно таким путем приватизация в сельском хозяйстве может быть проведена в интересах подавляющего большинства не только селян, но и горожан.

Основными направлениями  государственной политики в области  земельных отношений являются:

— создание условий для  развития всех форм землепользования;

— четкое разграничение земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

— введение в экономический  оборот земель сельскохозяйственного  назначения с учетом ограничений, установленных  Земельным кодексом РБ;

— переход на конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков, находящихся в государственной собственности;

— проведение государственной  кадастровой оценки земель;

— осуществление ценового и правового зонирования территорий населенных пунктов;

— создание государственного земельного кадастра как основы ведения Государственного кадастра недвижимости Республики Беларусь.[1, с.650-652; 654-656]

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Главная особенность  экономических отношений, связанных  с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

Земля в экономическом  смысле слова – это все природные  факторы, которые могут быть использованы в процессе создания экономических благ или оказания услуг. Она неподвижна, ограничена в своих размерах и имеет неограниченный срок службы. Каждый участок земли в условиях рыночных отношений используется способом, приносящим максимальный доход его владельцу. Земля ранжируется в зависимости от плодородия и местоположения относительно рынков сбыта. При этом выделяют лучшие, средние и худшие земельные участки.

Земля является предметом  не только аренды, но и купли –  продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который приносит использование земли владельцу.

Особенности рынка земли, связанные с неэластичностью  её предложения и естественной ограниченностью, являются определяющими при формировании цен на продукцию, которая была получена с этой земли. Рента земельному собственнику закладывается в цену сельскохозяйственной продукции, причём из расчёта для самых худших по своему плодородию и производительности земель.

Земельный рынок в  Республике Беларусь находится в  стадии формирования: создана нормативно-правовая база для развития рыночного оборота земель  несельскохозяйственного назначения, развивается рынок услуг земли сельскохозяйственного назначения. Наибольшая рыночная активность наблюдается на сегменте городских и пригородных земельных участков. В целях совершенствования земельных отношений необходимо дальнейшее их государственное правовое и экономическое регулирование в направлении формирования инфраструктуры земельного рынка, проведения инвентаризации земельного фонда, создания базы данных.

В заключении необходимо отметить, что земельный рынок, как  рынок факторов производства будет  востребован всегда. Земля в силу своей ограниченности будет всегда приносить своему владельцу прибыль. Стоит ещё раз обратить внимание, что земля всегда будет стабильным источником дохода  для своего владельца, уступая немного банковским вкладам, в случае, если деньги были вложены в банк, а не в землю.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Базылев Н.И., Гурко С.П., Базылева М.Н. Экономическая теория. Учебник. – М.: Инфра – М, 2007. С.656
2. Бондарь А.В., Воробьев В.А., Сухарева Н.Н.  Микроэкономика: учебное пособие /– Минск: БГЭУ, 2007. – С. 415
3. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. – М., 2007. С. 211
4. Гусаков В.Г. Теоретические и методологические основы развития аграрного рынка Беларуси – Минск: Центр аграрной экономики Института экономики НАН Беларуси. – 2006. – С. 340
5. Джуха В.М., Панфилова Е.А. Микроэкономика: учебное пособие для студентов вузов. – М.: ИКЦ «Март», Ростов н/Д: Издательский центр «Март», 2004.С. 115
6. Журавлева Г.П.. Курс экономической теории.– М.: Инфра – М, 2008. С. 200
7. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. 2007. №6. С. 42
8. Кодекс Республики Беларусь о земле: Кодекс Респ. Беларусь, 4 янв. 1999г., № 226 – 3: в ред. Закона Респ. Беларусь // Консультант Плюс: Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2002
9. Лемешевский И.М. Микроэкономика (экономическая теория. Ч. 2). Учебное пособие для вузов. – Минск.: ООО «ФУ Аинформ», 2003. С. 720
10. Липски С. Изменение земельных отношений  // Экономист, № 2/2003.
11. Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика: Пер. с 13-го англ. изд. – М.: ИНФРА-М, 1999. С. 974
12. Назаренко В.И. Земельные отношения в странах Европейского союза // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2005. №4. С. 38-43
13. Носова С.С. Экономическая теория. – М.: Владос, 2009. С. 52
14. Особенности налогообложения в 2008 году: платежи за землю // Налоговый Вестник. 2008. № 1. С. 5-8
15. Сажина М.А., Чибриков Г.Ю. Экономическая теория. Учебник.  – М.: Норма, 2008. С. 111
16. Свитин В. Становление рыночных механизмов регулирования земельных отношений // Аграрная экономика. 2009. №5. С. 29
17. Селищев А.С. Микроэкономика: 2-е изд.– СПб.: Питер,2003. – 448 с.-8
18. Удовенко С.А., Унукович А.В. Земельная собственность в Республике Беларусь: состояние и проблемы // Белорусский экономический журнал. 2001. № 3. С. 117-125
19. Шагайда Н. Земельный рынок // Рынки факторов производства в АПК России: перспективы анализа. М.: АЭП, 2007. С. 110