Продажа объектов недвижимости

Выкуп имущества осуществляется арендаторами, которые создали самостоятельное  предприятие - юридическое лицо. На приватизацию имущества, путем выкупа, должно быть согласие трудового коллектива предприятия-арендатора, утвержденное решением не менее половины его членов. В Указе Президента РФ от 14 октября 1992 г. специально определено, что граждане - члены трудового коллектива подразделений предприятий, работающих на основе аренды, учреждают товарищество или акционерное общество без согласия всего трудового коллектива этого предприятия в порядке выделения своей доли из собственности предприятия.

Товарищество или акционерное  общество является правопреемником  арендатора в отношении имущества, выделенного в пределах его доли по разделительному балансу. Оно  выкупает долю арендованного имущества  пропорционально его доле в общем  объеме производства (реализации) товаров, работ, услуг со скидкой 30% от стоимости  имущества, предусмотренной договором  аренды.

При выкупе имущества арендного  предприятия нужно учитывать, что  выкупу подлежит лишь арендованное имущество, так как продукция и иные доходы, полученные арендатором после заключения договора аренды или безвозмездно переданные ему арендодателем при заключении договора, являются собственным имуществом арендного предприятия, следовательно, выкупу не подлежат.

Споры об условиях дополнительных соглашений при выкупе государственного и муниципального имущества по договору аренды подведомственны арбитражному суду. Договоры аренды признаются недействительными  исключительно в суде и в арбитражном  суде.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Особенности продажи незавершенного строительства

На современном рынке  недвижимости недостроенных домов  очень много и они неплохо  продаются. Риэлтор должен знать  некоторые особенности продажи  объектов незавершенного строительства.

Земля – это главный объект продажи всех видов недвижимости. Сначала надо узнать в каком статусе земельный участок под недостроенным домом.

   Вариантов несколько:

1.    Земля в собственности

2.    Земля в бессрочном  пользовании

3.    Земля в пожизненно  наследуемом владении

4.   Земля в аренде (при продаже недостроя Договор аренды переоформляется на нового владельца ,в том случае, конечно, если он не просрочен)

Во всех этих вариантах  продать недострой можно, но для этого нужно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

   Документы для регистрации права собственности:

1. Правоустанавливающий документ на землю (статья О правоустанавливающих документах)

2.    Технический  паспорт( заказывается инвентаризация В БТИ)

3.  Разрешение на строительство, выданное органами местной администрации

4.    Утвержденный  проект на строительство

5.    Квитанция

   Документы для продажи объекта незавершенного строительства:

1.    Правоустанавливающий  документ на землю

2.    Свидетельство  о государственной регистрации  права на объект незавершенного  строительства

3.    Договор застройки

4.    Проект (утвержденный  архитектором)

5.    Технический  паспорт на ОНС

Основные критерии оценки:

1.    Местоположение

2.    Размер земельного  участка

3.    Площадь дома

4.    Материал постройки  дома

5.    Архитектура

6.    Состояние документов

7.    Степень готовности (фундамент, стены под крышей, черновая отделка, столярные работы, разводка коммуникаций и др.)

8.    Технические  условия на коммуникации.

    В основном  есть 2 причины продажи недостроеных домов:

1.    Нехватка денег

2.    Проблемы с  согласованиями коммуникаций

Профессиональные  риэлторы должны в обязательном порядке  выяснить причину продажи!

  Покупать объект незавершенного  строительства выгодно, так как  это дешевле готового дома, но  только в том случае если  в порядке документы и нет  проблем с коммуникациями. Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. В целом по стране число таких объектов достигает 150000, из которых почти половина находится в законсервированном состоянии. Решением проблемы сокращения незавершенного строительства должна стать разработка самостоятельной целевой программы, которая предусматривала бы проведение сплошной инвентаризации объектов незавершенного строительства и оценку их состояния, а также условия реализации каждого объекта. Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов незавершенного строительства. Инвестиционный потенциал этого рынка огромен. Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам. В случае проведения коммерческого конкурса указывается начальная цена объекта, при проведении инвестиционного конкурса — доли собственника объекта и победителя конкурса в общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом и объем инвестиций, необходимых для завершения строительства объекта. Начальная цена объекта для коммерческого конкурса определяется на основе акта оценки стоимости объекта в размере фактических затрат на строительство (стоимости фактически выполненных и оплаченных работ, услуг по объекту). Сумма задатка для участия в конкурсе составляет 10 % от стоимости достройки объекта.

Победителем конкурса признается участник, предложивший минимальный срок завершения строительства  и принявший на себя обязательства  по выполнению условий конкурса.

Обязательными условиями коммерческого  конкурса являются:

1. завершение строительства объекта в установленный срок с правом продажи готовых к эксплуатации объектов;
2. использование объекта, его отдельных частей   помещений в соответствии с назначением, определенным проектной документацией;
3. оплата затрат на организацию конкурса и комиссионных сборов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.

Помимо договора купли-продажи, продажа имущества может быть организована в форме торгов, аукционов  и акционирования.

Торги – традиционная форма торговли, заключение юридической сделки с любым лицом, предложившим наиболее выгодные условия. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Для организации торгов создаются тендерные комитеты или конкурсные комиссии. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организаторами торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (ГК РФ гл. 447). По форме проведения различают гласные, негласные, открытые, закрытые, публичные торги.

Закрытые  торги – торги, к участию в которых приглашаются ограниченное число фирм и консорциумов. Объявления о проведении закрытых торгов не публикуются, приглашения принять в них участие направляются в индивидуальном порядке.

Открытые  торги – торги, к участию в которых приглашаются все желающие фирмы и организации. О проведении открытых торгов публикуются объявления в периодической печати. Большое число участников обостряют конкуренцию, что позволяет разместить заказы на более выгодных условиях.

Гласные торги – торги, при проведении которых тендерный комитет вскрывает предложения, и оглашаются их основные условия в присутствии представителей фирм, участвующих в торгах. Обычно, при проведении гласных торгов тендерный комитет публикует в печати сведения о фирме, получившей заказ с указанием его объема и общей суммы подписанного контракта.

Негласные торги – торги, при проведении которых тендерные комитеты не вскрывают предложения в присутствии участников торгов и не публикуются сведения о фирме, получившей заказ. Обычно, негласные торги проводят заказчики, размещающие повторяющиеся заказы.

Публичные торги – особая форма отчуждения имущества или сдачи казенных подрядов и поставок. Публичная продажа в форме торгов может быть добровольная или принудительная в силу судебного решения о взыскании долга. Публичная продажа недвижимого имущества называется аукционом.

Аукцион – это продажа имущества или товаров с публичного торга, проводимого в заранее оговоренном месте и в заранее оговоренное время с правом предварительного осмотра товаров. На аукционах обычно продается то имущество, на которое, вероятно, найдется несколько конкурирующих между собой покупателей, например, дома, которые могут выставляться как отдельные лоты. Аукцион проводится по инициативе владельца товара. Продажа на аукционе производится единичными образцами или партиями (лотами) тому покупателю, который предложит самую высокую цену. Группы лотов по схожим признакам образуют более крупные партии – стринги. Все данные о товарах приводятся в аукционном каталоге, в котором у каждого лота или стринга имеется свой номер. В процессе торга аукционист (лицо, проводящее аукцион) объявляет присутствующим потенциальным покупателям – аукционерам – сведения о продаваемом товаре и его начальной, стартовой цене. Затем аукционеры поочередно объявляют повышенную цену, по которой они готовы купить товар. В большинстве случаев аукционист выступает агентом продавца и получает комиссионные в виде процента от цены продажи.

Акционирование – процесс трансформации государственного предприятия в акционерное общество открытого типа. Акционирование может выступать как этап процесса приватизации. При акционировании собственность распродается через распространение акций.

5.Основные этапы совершения  сделок с недвижимостью

Любая операции по обмену, продаже, купле недвижимости является сложным  и многосоставным процессом, на протяжении которого необходимо будет пройти несколько  основных этапов. Для того чтобы  не ошибиться и чувствовать себя уверенно на этом пути, заранее следует  ознакомиться как с юридической, так и с финансовой стороной предполагаемой сделки. Кроме того, Вы можете найти  специалистов, которые хорошо разбираются  в данном направлении деятельности и смогут Вас качественно проконсультировать в случае возникновения каких-либо проблем или вопросов.

   Этапы совершения сделок:

Предварительный договор:

   чаще всего предварительный  договор представляет собой предварительное  соглашение, которое может быть  заключено между сторонами. Данное  предварительное соглашение может  содержать некоторые условия,  на основании которых стороны  вступают в сотрудничество между  собой.

Сбор и экспертная проверка документов на объект

  Для того чтобы  осуществлять какие-либо действия  с недвижимостью, необходимо иметь  на руках полный комплект необходимых  документов, получение которого  может занять значительное количество  времени. Кроме того, стоит помнить, что различные документы имеют разные сроки действия (к примеру, получаемый в ЖЭК пакет документов является действительным только на протяжении одного месяца). В случае совершения сделки очень важно вовремя проверить наличие всех необходимых документов, иначе впоследствии это может помешать провести операцию по всем необходимым правилам.

Реклама объекта

  Правильная реклама  объекта — это залог его  скорой покупки, продажи или  обмена. Именно поэтому этот пункт  является очень важным, и для  наилучшего эффекта операции  его выполнение лучше поручить  специалистам.

Подбор варианта покупки объекта

  Этот этап заменяет  рекламу для тех, кто собирается  не продавать (или продавать  со встречной покупкой), а приобретать  или обменивать недвижимость. Выбирать  необходимый объект лучше из  достаточно широкой информационной  базы для того, чтобы иметь  возможность подобрать сразу  несколько вариантов, подходящих  по Вашим запросам. Именно для  этих целей существует большое  количество компаний, которые предоставляют  для Вас собственную базу объектов, исходя из которой, Вы и консультирующий  Вас специалист сможете подобрать  необходимые объекты. Данные услуги  будут стоить определенную сумму,  однако могут значительно сэкономить  Вам  время и усилия.

Работа с контрагентом

  Это этап, на котором  непосредственно осуществляется  взаимовыгодное сотрудничество  с агентом второй стороны сделки, основной целью которого является  успешное завершение и оформление  сделки.

Оформление (составление) и подписание договора

  Подписание договора  — это один из наиболее ответственных  шагов. После того как договор  был подписан, происходит закладка  денег в банковскую ячейку  — что является гарантией получения  оплаты для продавца недвижимости.

Регистрация договора сделки

  Сделка по недвижимости, а соответственно и договор, подкрепляющий эту сделку, считаются недействительными до тех пор, пока они не зарегистрированы государством. Только после этой регистрации сделка получает юридическую силу.