Продажа объектов недвижимости

ФГОУ  ВПО  «Оренбургский государственный  аграрный университет»

Таможенный  колледж

Предметно-цикловая комиссия экономических дисциплин

 

 

Курсовая  работа

по дисциплине  «Организация оценочных работ»

на  тему «Продажа объектов недвижимости»

 

 

                                                

Выполнила студентка 3 курса

земельно-имущественные  отношения 

31-9 зо группы: Королева

                                                                                                       Кристина Олеговна

                                                  Проверил преподаватель:

Смирнова. М.А

 

 

 

г. Оренбург 2012 год

 

Содержание

1. Правовое регулирование  вопроса

2. Основные способы продажи,  в том числе через приватизацию

предприятий

3. Особенности продажи  незавершенного строительства. 

4. Организация продажи  имущества через торги, аукционы,

акционирование.

5. Основные этапы совершения  сделок с недвижимостью

6. Регистрация прав на  недвижимость и сделок с ней  в Оренбургской

области

7. Условия и формы вступления  в имущественные права

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым  рыночным отношениям регулирование  порядка приобретения частной собственности  стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой  полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу  же появилась работа по созданию законов  и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились  в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они  были недоработанными, временами противоречили  друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные  акты, и постановления пленумов которые  еще более усложняли и без  того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой  кодифицированный правовой акт, который  вобрал бы в себя всю имеющуюся  практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И  даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный  закон "о приватизации"¹, ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним", Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Целью моей работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с особенности продажи незавершенного строительства, организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование, основные этапы совершения сделок с недвижимостью. В работе поставлены задачи выявить основные способы продажи, в том числе через приватизацию предприятий, выяснить регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней в Оренбургской области, а также определить условия и формы вступления в имущественные права.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Правовое регулирование вопроса

"Недвижимость – это то, во что сегодня стоит вкладывать деньги!»– так думают многие инвесторы не только в Оренбурге, но и за ее пределами.    Однако не стоит забывать, о том что осуществление строительной деятельности неразрывно связано с применением различных сфер законодательства, затрагивающих вопросы земельного, обязательственного, публичного права, а так же вопросы прав собственности.  
      Запутанность имущественных отношений между участниками строительной деятельности нередко способствует возникновению споров. Поскольку в качестве объектов правопреемства нами названы договоры, государственная собственность, государственные архивы и государственные долги, а также членство в международных организациях, представляется логически целесообразным разделить международно-правовое регулирование вопросов правопреемства в соответствии с объектами правопреемства:

1. Правопреемство государств  в отношении международных договоров.  Венская конвенция в отношении  международных договоров 1978 г.  в качестве международных договоров  рассматривает только соглашения, заключенные в письменной форме  между государствами. В отношении  устных договоров и договоров  между государствами и иными  субъектами международного права  действуют обычные нормы. Венская  конвенция 1978 г. устанавливает  следующие правила правопреемства:

а) в случае создания в  результате деколонизации нового независимого государства действует принцип  tabula rasa ("чистой доски"): новое государство не связано договорами, заключенными бывшими державами-метрополиями, и не обязано сохранять какой-либо договор или становиться его участником только потому, что в момент правопреемства этот договор был в силе в отношении территории - объекта правопреемства. Новое государство может стать участником любого многостороннего договора, который был в силе для территории правопреемства, путем уведомления о правопреемстве. Если до момента правопреемства государство-предшественник подписало договор с условием ратификации, принятия или утверждения, правопреемник может стать участником договора, ратифицировав, приняв или утвердив его (кроме случаев несовместимости участия правопреемника с объектами и целями договора);

б) если часть территории государства становится частью территории другого государства, то в отношении  этой территории:

договоры государства-предшественника  утрачивают силу;

договоры государства-правопреемника приобретают силу, кроме случаев, когда применение этих договоров  было бы несовместимым с их объектами  и целями.

Находящийся в силе двусторонний договор в отношении территории - объекта правопреемства считается  действующим и для государства-правопреемника, если новое государство договорилось об этом с контрагентом или это  следует из его поведения;

в) при объединении двух или нескольких государств права и обязательства по их договорам переходят к правопреемнику, если стороны не установили иное и если это не противоречит объектам и целям договора;

г) при отделении части  территории и присоединении ее к  другому государству договоры предшественника  продолжают находиться в силе для  правопреемника.

О правопреемстве договоров  делаются письменные уведомления депозитарию  договора и/или его участникам.

2. Правопреемство государств  в отношении государственной  собственности, архивов и долгов. В отношении правопреемства государственной  собственности, архивов и долгов  применяется Венская конвенция  о правопреемстве государств  в отношении государственной  собственности, государственных  архивов и государственных долгов 1983 г.

 

 Под государственной  собственностью Конвенция понимает  имущество, а также права и  интересы, которые на момент правопреемства  принадлежали, согласно внутреннему  праву государства-предшественника,  этому государству.

Государственные архивы представляют собой совокупность документов любых  давности и рода, произведенных или  приобретенных государством-предшественником в ходе его деятельности, принадлежащих  государству на момент правопреемства согласно его внутреннему праву  и хранящихся под его контролем  в качестве архивов для различных  целей.

Под государственным долгом понимается любое финансовое обязательство  государства в отношении другого  государства, международной организации  или любого иного субъекта международного права, возникшее в соответствии с международным правом.

Одной из важнейших проблем  правопреемства в отношении государственной  собственности является проблема компенсации  за собственность, переходящую к  государству-преемнику. В Венской  конвенции 1983 г. предусматривается, что  в принципе такой переход собственности  должен происходить без компенсации, если иное не согласовано заинтересованными  государствами или не предусмотрено  решением соответствующего международного органа. Однако в Конвенции также установлено, что ее положения не наносят ущерба какому-либо вопросу о справедливой компенсации между государством-предшественником и государством-преемником, который может возникнуть в результате правопреемства при разделении государства или отделении от него части территории.

Государство-предшественник обязано принять все меры для  предотвращения нанесения ущерба или  разрушения собственности, переходящей  к государству-преемнику. Правопреемство не затрагивает собственность, права  и интересы, которые находятся  на территории государства-предшественника  и принадлежат третьему государству согласно внутреннему праву государства-предшественника.

По договоренности заинтересованных государств или по решению соответствующего международного органа может устанавливаться  компенсация за переход архивов  государства-предшественника к государству-преемнику; в ином случае переход происходит без компенсации. В таком же порядке  решается вопрос о дате перехода архивов.

По Венской конвенции 1983 г. от государства-предшественника  требуется, чтобы оно принимало  все меры по предотвращению ущерба или уничтожения архивов, которые  переходят к государству-преемнику. В Конвенции оговаривается, что  ничто в ней не должно рассматриваться  как предрешающее в каком-либо отношении  любой вопрос, который может возникнуть из соображений целостности государственных  различных архивных фондов государства-предшественника.

Переход собственности, архивов  и долгов при правопреемстве регулируется соглашениями между этими государством-предшественником и государством-преемником. При отсутствии таких соглашений Конвенцией установлены  следующие правила:

а) при передаче части  территории государства другому  государству к правопреемнику переходят:

все недвижимое имущество, находящееся  на соответствующей территории, а  также движимое имущество, связанное  с деятельностью государства  на данной территории;

часть архивов, которая относится  к соответствующей территории и  необходима для ее нормального управления; государственный долг (в справедливой доле);

б) при создании нового независимого государства на территории государства-предшественника  к государству-правопреемнику переходят: находящееся на его территории недвижимое имущество, а также недвижимость, принадлежащая государству-предшественнику и находящаяся за границей.

2. Основные способы продажи,  в том числе и через приватизацию  предприятий

 

   1.1 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ПРОДАЖ:

  Требуется работать  над своим имиджем, который,  как известно, оказывает весомое  влияние при реализации продукта клиенту. Важным моментом прибыльной коммерции есть сбор сторонних моментов, то есть исследование шагов конкурентов. Нужно выяснить все их шаги. Сбывать услугу несложно, фактически в текущих хозяйственных условиях каждый среди нас становится товароведом, к сожалению, товар у всех разный. Создано немного основных положений удачной реализации. Изучите о товаре: производитель, цвет, качество, цены, размеры товара, вкус и т.п. Секрет прибыльной коммерчиской деятельности – ежедневный анализ и изучение сбор параметров продукта. Для прибыльного отпуска ходового продукта, маркетолог должен его обожать. В случае, если маркетолог его обожает, то такой восторг беспрепятственно сообщается потребителю. Рассылка рекламной информации, звонки, встречи и объявления являются важными постоянными делами каждого маркетолога, потому что они позволяют в сжатые сроки достичь поставленного результата.

  Также важным моментом  успешной торговли должно быть  исследование портрета покупателей.  Зная вашего потребителя, намного  легче разговаривать на привычном ему языке и склонить его купить в частности вашу услугу или продукцию. Постарайтесь постоянно пополнять и собирать знания о клиенте. Убедить потребителя купить продукт нереально. Этот шаг он обязан осуществить сам при помощи рекламы, которая показывает ему все самые положительные качества данного продукта. Маркетинг призван утверждать в подсознании покупателя заманчивый образ продукта, поэтому в рекламе повсеместно встречаются преимущественно доброжелательные образы: девушки, дети, счастливые люди, собаки и так далее.

  Средства массовой  информации, а также информационные  агентства получают свою большую  прибыль только за счет рекламы.  Неизбежно, необходимым условием  успешных реализаций является  предоставление данных о услуге посреди потребителей, то есть управление продажами. Рекламирование несет выгоду коллективным проблемам и образует удобные условия для беспрепятственного движения на рынке услуг и товаров. Реклама обязана быть понятна потребителю, поэтому любой предприниматель старается быть близким к человеку и говорить на его языке. Реклама продукта или услуг весьма необходима на первом ступени создания предпринимательства. Просто о новом продукте еще ни один человек не знает и это нужно исправить очень быстро. Важнейшим инструментом, делающим производство эффективным является несомненно реклама. Она считается важной движущей силой и считается звеном механизма для запуска широкой реализации продукции. В наши дни слишком трудно отличиться на рынке между огромного количества вариантов аналогичных услуг и продуктов. Следовательно наша реклама будет выделяться своеобразием, сохраняться в памяти и быть насыщенной. Маркетинг продаж является важным объединяющим посредником в цепочки от вопрощения бизнес задач и до выхода на прибыль.

 

 

 

 

 

 

1.2 Способы приватизации предприятий

  В Законе о приватизации  указаны 4 способа приватизации  предприятий - это:

1. Продажа предприятия  по конкурсу.

2. Продажа предприятия  на аукционе.

3. Продажа долей (акций)  в капитале предприятия.

4. Выкуп имущества предприятия.

  Решение о выборе  способа приватизации предприятия  и формы платежа принимает  соответствующий комитет по управлению  гос. имуществом по результатам работы комиссии по приватизации, созданной на предприятии в соответствии с гос. и местными программами приватизации, нормативными актами. При выборе рекомендуемого способа учитываются: мнения трудового коллектива приватизируемого предприятия, предложения покупателей, отраслевые особенности объекта приватизации, оценка его уставного капитала, социально-экономическое значение предприятия для территории, мнение представителя фонда имущества.