Упраление коотедждным посселком

Элементами коттеджного поселка являются: земельный участок, предоставленный под коттеджный поселок; индивидуальные жилые дома (коттеджи) с закрепленными в собственность или аренду земельными участками под домами (по желанию собственников строений); общее имущество собственников коттеджей (коммуникации, дороги, стоянки и т.п.), и инфраструктура.

В законодательстве РФ отсутствует  нормы, посвященные порядку создания и деятельности коттеджных поселков, взаимоотношению между органами управления и собственниками коттеджей. Поэтому актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с вопросами содержания общего имущества поселка и коммунальными платежами. Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные.

Способы управления коттеджным поселком и общее имущество.

Управление коттеджным поселком должно обеспечивать: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в коттеджном поселке, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Собственники домов, расположенных  на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут заключить договор с управляющей компанией, создать ТСЖ или ЖК (жилищный кооператив), либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных услуг. Возможны сочетания способов управления.

Собственники коттеджей  вправе поручить ведение своих дел  управляющей компании. Управляющая  организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. Общее собрание собственников домов  для применения указанного способа  управления коттеджным поселком должно принять решения об избрании способа управления управляющей организацией; избрании конкретной управляющей организации; условиях договора управления с этой управляющей организацией.

Оптимальной является ситуация когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию, или предлагает уже готовую управляющую компанию с приемлемыми условиями.

По договору управления управляющая  организация по заданию собственников  домов в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать  услуги и выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества  коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления коттеджным поселком, деятельность.

Основные условия договора между собственниками и управляющей  организацией:

• состав имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, и его местоположение;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок проведения контроля  над выполнением управляющей  организацией ее обязательств  по договору управления.

Удобство рассмотренной  схемы управления в ее простоте и  экономии времени и отсутствии посредников  в виде ТСЖ или ЖК, который могут  взимать дополнительную плату или  перевыставлять счета за услуги с наценкой на конечных потребителей. Однако, на практике встречаются договоры на строительство коттеджей, в которых содержится обязанность будущего собственника коттеджа передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление конкретной управляющей компании. Представляется сомнительной законность включения такого рода формулировок в договоры, так как они ограничивают свободу собственника в части распоряжения своим имуществом.

Управление коттеджным поселком через ТСЖ и ЖК предполагает наличие юридического лица, объединяющего собственников домов и осуществляющего управление. При управлении с помощью ТСЖ (ЖК) эти юридические лица выступают в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников коттеджей. Необходимо особо отметить, что в соответствии с отечественным законодательством ТСЖ (ЖК) не имеют никаких прав на общее имущество, которым они управляют.

Собственник коттеджа-член ТСЖ (ЖК) обязан вносить платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества поселка, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке и в размере, которые установлены органами управления ТСЖ (ч. 5 ст. 155, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). В ТСЖ размер платежей определяется следующим образом: правление составляет сметы доходов и расходов на соответствующий финансовый год, данные сметы утверждаются общим собранием членов ТСЖ, после чего правление устанавливает размеры обязательных платежей для членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 147, п. 3 ст. 148 ЖК РФ). Основанием платежа в данном случае является один лишь факт членства в ТСЖ.. ЖК РФ не предусматривает заключение между ТСЖ и его членами каких-либо договоров о внесении обязательных платежей.

Преимущества ТСЖ (ЖК):

• все собираемые денежные средства аккумулируются на расчетном счете ТСЖ (ЖК), движение денежных средств контролируется собственниками (избирается Ревизионная комиссия);
• проведение тендера среди обслуживающих и охранных фирм позволяет обеспечить собственников качественными услугами;
• удобное и быстрое обслуживание собственников за счет того, что диспетчерская служба и весь обслуживающий персонал находятся на территории поселка;
• каждый собственник может влиять на качество и стоимость услуг, участвуя в обсуждении сметы расходов и принятии ее на собрании, быть избранным в Правление или Ревизионную комиссию, вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества и устранению недостатков в работе Исполнительной дирекции.

Однако в отличие от ТСЖ (ЖК), созданного в многоквартирном доме, где собственники проживают постоянно и существует возможность оперативного сбора граждан, многие собственники коттеджей постоянно в них не проживают, что затрудняет принятие общего решения.

Собственник коттеджа расположенного в коттеджном поселке может и не вступать ни в ТСЖ ни в ЖК. Он может непосредственно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Что же делать с той долей в  праве на общее имущество, которой  необходимо управлять и расходы  на управление которой нужно нести? Ведь ее нельзя выделить в натуре.

Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники коттеджей, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Таким образом, плата за содержание общего имущества вносится соразмерно долям в праве общей собственности  на это имущество и только на основании  соответствующего договора, условия  которого определяются на основании  соглашения сторон. А если его нет, что делать с тем жителем коттеджного поселка который не заключил такого договора, но тем не менее пользуется всеми услугами (ездит по очищенным дорогам, пользуется охраняемой парковкой и т.д). Судебная практика идет по пути обращения с иском о взыскании с собственника-неплательщика неосновательного обращения в размере стоимости перечисленных услуг и расходов.

В ходе создания коттеджного поселка и его управления необходимо определиться с составом общего имущества. В настоящее время отсутствует перечень такового в каком-либо нормативном акте. Обычно общее имущество поселка отражается в проекте строительства и в индивидуальном договоре на постройку коттеджа.

Это может быть:

1. Водозаборный узел
2. Трансформаторная подстанция
3. Канализационно-насосная станция
4. Внешнее ограждение поселка
5. Домик охраны
6. Внутрипоселковые дороги
7. Автостоянка
8. Пешеходные дорожки и тротуары и др.

Но когда в договоре и проекте состав общего имущества  не определен, при наличии спора  суду приходится использовать аналогию права и обращаться к тому перечню, который используется для многоквартирного дома.

Анализ управляющих  компаний

1) ТАУРА-СТРОЙ

Компания Таура Строй осуществляет свою деятельность с 2002 года. Таура Строй Лицензированная компания в сфере строительства и эксплуатационных услуг, обладает, квалифицированными специалистами, оборудованием и техникой, устойчивыми деловыми связями и репутацией. Основными направлениями являются: эксплуатация зданий жилого и нежилого фонда, управление недвижимостью, создание ТСЖ, обслуживание домов ТСЖ, услуги генподряда в строительстве, ввод в эксплуатацию объектов, производство монолитных работ, устройство и гидроизоляция фундамента, монолитный каркас здания, фасадные работы, устройство теплых и вентилируемых фасадов, устройство кровли, устройство монтаж инженерных сетей и коммуникаций, все виды отделочных работ, благоустройство территории. Строительство коттеджей и комплексный ремонт магазинов, ресторанов, офисов и квартир. Дизайн проект и согласование перепланировок.

Условия работы компании: Коттеджные посёлоки не менее 70 домов из расчета 26 рублей с 1-го м2 жилой площади в месяц.

2) ADMGROUP

ADM Group образована в 2002 году и является одной из ведущих девелоперских компаний России. Компания интенсивно развивается во всех сферах коммерческой недвижимости, активно разрабатывает и реализует проекты торгово-развлекательных комплексов, бизнес-центров, логистических терминалов и гостиниц, а также проекты комплексного развития территорий в крупных региональных городах России — Ростове-на- Дону, Краснодаре, Новосибирске, Омске, Красноярске и других. ADM Group выполняет полный комплекс работ по реализации проектов — от разработки концепций, проектирования и строительства, до эксплуатации и профессионального управления объектом.

В своей работе ADM Group активно использует самые современные российские и мировые технологии в области коммерческой недвижимости. Это позволяет качественно и эффективно реализовывать проекты на всех стадиях инвестиционного цикла и получать высокую отдачу от вложенных средств.

ADM Group является членом Гильдии Управляющих и Девелоперов, Союза строителей ЮФО и входит в Российский Совет Торговых Центров. Компания заинтересована в поиске инвесторов, клиентов и партнеров. ADM Group выполняет следующие виды работ:

• разработка концепций проектов, основанная на исследовательской

работе и опыте ведущих  российских и европейских компаний;

• бизнес-планирование и оценка финансово-экономической модели

          бизнеса на весь период эксплуатации объекта;

• получение исходно-разрешительной документации на проектирование и строительство, получение мощностей и Технических условий для подключения к внешним сетям;
• проектирование и инжиниринг, соответствующие последним достижениям в области коммерческой недвижимости и торговых технологий;
• управление строительством, сдача в эксплуатацию объектов с привлечением опытных подрядных организаций, отечественных и иностранных партнеров;
• контроль финансирования инвестиционных проектов (учет и отчетность);
• продвижение и позиционирование объекта на рынке, обеспечивающие дифференциацию от конкурентов, привлечение арендаторов, высокие показатели спроса и посещаемости;
• подготовка пакетов арендных документов;
• эффективное управление коммерческой недвижимостью силами собственной профессиональной Управляющей компании, работающей по технологии, разработанной с учетом передового опыта управления лучшими торговыми центрами России.

Виды услуг:

• Ежедневное обслуживание и контроль всех инженерных систем.
• Обеспечение безопасности здания.
• Обеспечение чистоты здания.
• Планирование и разработка графиков обслуживания здания.
• Контроль за выполнением работ.
• Оценка качества выполнения технических работ, наличие специальных критериев