ТЭО строительства жилого здания

Расчет эффективности инвестиционного проекта.

3.2 Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта

Экономическая эффективность отражает эффективность проекта, с использованием следующих показателей: чистого приведенного дохода, или интегрального эффекта (NPV); индекса прибыльности (доходности), или индекса рентабельности  (PI); внутренней нормы доходности (IRR); срока окупаемости (PP);

Чистый приведенный доход (NPV) определяется как сумма разности результатов затрат и инвестиционных вложений за расчетный период, приведенных к одному, обычно начальному году:

NPV = ,                                       

где  Rt – результаты, достигнутые в t-й год; Зt – затраты, осуществляемые в    t-й год;  T – продолжительность расчетного периода, который равен числу лет осуществления проекта; (Rt – Зt) – эффект, достигаемый в t-м году; Е – норма дисконта, равная приемлемой для инвестора величине дохода на капитал.

На предприятиях капитального строительства в качестве экономического результата (Rt) принимается выручка от реализации строителей продукции, а также от оказания различного рода услуг (поступления от сдачи в аренду). Затраты (Зt) при определении показателей экономической эффективности инвестиций учитывают текущие затраты без амортизации, налоги и другие неинвестиционные расходы.

На практике часто пользуются модифицированной формулой для определения  NVP. Для этого из затрат (Зt) исключают капитальные вложения (Кt), тогда формула  будет иметь следующий вид:

NVP =

Индекс прибыльности (PI) представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к величине капиталовложений:

PI  =

Или как отношение NVP к приведенным затратам, увеличенное на единицу. Если показатель NVP инвестиционного проекта положителен и по своей величине выше проекта, имеющего традиционные решения, проект, имеющий инновационные решения, более эффективен, и может рассматриваться вопрос о его принятии. Чем больше NVP , тем эффективнее проект. При отрицательном значении NVP  проект неэффективен и инвестор понесет убытки. Поскольку индекс прибыльности, PI тесно связан с показателем NVP, то при положительном NVP и PI  > 0 проект считается экономически эффективным.

Необходимо отметить, что индекс прибыльности корректнее определять как отношение чистого дисконтированного дохода к дисконтированной величине всех затрат инвестора ( капитальные вложения, налоговые выплаты, проценты по кредиту, операционные и прочие расходы).

Внутренняя норма рентабельности (IRR), или норма рентабельности инвестиций, представляет собой ту норму дисконта (Ен), при которой величина приведенной разности результата и затрат равна приведенным капитальным вложениям (с учетом операционных расходов, налоговых выплат, %):

=

Величина внутренней нормы рентабельности дает ответ на вопрос: удовлетворяет ли рассчитанная норма доходности инвестора, вкладывающего свой капитал? В случае, когда величина внутренней нормы доходности равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал, инвестиции в данный инновационный проект оправданы, и тогда может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в предлагаемый проект  нецелесообразны. Если инвестиционный  проект полностью финансируется за счет ссуды банка, то значение Ен указывает верхнюю границу  допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект неприемлемым. В случае, когда имеет место финансирование из разных источников, нижняя граница Ен соответствует «цене» авансируемого капитала, которая рассчитывается как средняя арифметическая взвешенная величина выплат за пользование авансируемым капиталом.

Расчеты величины внутренней нормы рентабельности обычно производят с помощью программных средств методом последовательного приближения.

Срок окупаемости (PP) – минимальный временной интервал, за который инвестиционные вложения покрываются суммарной разностью результатов и затрат. Иначе говоря, сроком окупаемости называют срок возврата затрат, начиная с которого идет чистый доход. Срок окупаемости определяют с использованием равенства:

=

При определении срока окупаемости используют дисконтирование.

Результаты расчетов представлены в таблице

10

Финансовый план

10

Индекс прибыльности для постоянной ставки дисконта и последовательного инвестирования в течение ряда периодов для данного инвестиционного проекта определяют по одной из следующих формул:

,

где CFСКt – затраты инвестора в t-том периоде, включающие в себя: инвестиционные вложения, выплаты процентов по кредиту, и налоговые платежи;

CFt - поступления от соинвесторов в  t-том периоде инвестиционного проекта.

Показатель PI демонстрирует относительную величину доходности проекта. Он определяет сумму прибыли на единицу инвестированных средств. Обязательное условие реализации проекта: индекс прибыльности должен быть больше 1.

Экономическая эффективность оцениваемого инвестиционного проекта представлена интегральными показателями, которые были рассчитаны со ставкой дисконтирования, равной 16% - для инвестиционной фазы проекта.

Вывод

Как следует из таблицы , все интегральные показатели проекта соответствуют уровням экономически эффективного инвестиционного проекта:

       период окупаемости не выходит за пределы проекта;

       чистый дисконтированный доход – величина положительная;

       внутренняя норма рентабельности больше ставки дисконтирования;

       индекс прибыльности больше единицы.

Следовательно, вывод однозначен: при заданных исходных параметрах и условиях реализации предлагаемый к рассмотрению инвестиционный проект экономически эффективен.

10