ТЭО строительства жилого здания

Для расчета стоимость страхового полиса была взята в размере 0,6 % от стоимости строительно-монтажных работ здания.

483 968 х 0,006= 2 754 тыс.руб.

Таким образом, затраты на страхование объекта строительства составят: 2 754 тыс.руб.

2.4.Затраты на разработку проектной документации

Затраты на проектные работы примерно составляют 1000руб. за 1 м2. Таким образом, затраты на разработку проектной документации составят: 17 145 тыс.руб.

2.5. Затраты Инвестора на аренду земельного участка в год

В соответствии с Законом Москвы т 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Москве" (в ред. Закона Москвы от 21.09.2004 N 120/2004-ОЗ), а также на основании Постановления Главы Муниципального образования «Заподного Административного района» Москвы от 15 августа 2005 года № 36/125 «Об арендной плате при аренде земельных участков в ЗА районе в 2006 году» базовая ставка арендной платы составляет 276,20 рубля/кв.м./год.

Таким образом, годовая арендная плата за  представленный к оценке земельный участок общей площадью 0,1145 га (Согласно паспорту БТИ) составляет: = 316 тыс.руб.

После получения исходно-разрешительной документации на строительство, Инвестором производится оформление прав на земельный участок, после заключение договорных отношений, инвестор начинает выплачивать арендные платежи за пользование земельным участком. В течение всего срока строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию  инвестором будут выплачиваться арендные платежи за пользование земельным  участком.

Таким образом, общие затраты инвестора по выплате арендных платежей за пользование земельным участком за период строительства составят: 474 тыс.руб.

2.6. Затраты на рекламную кампанию

Рекламный бюджет вплоть до момента ввода Объекта в эксплуатацию планируется распределить равномерно.

В среднем на рекламную компанию и привлечение дольщиков, девелоперские организации закладывают в бюджет строительства 0,5-1,5% от сметной стоимости строительства объекта, для расчетов была принята нижняя граница представленного диапазона 0,5% от стоимости СМР.

Исходя из вышеизложенного затраты на поиск соинвесторов (реклама, PR, содержание собственной службы реализации, заключение договоров и т.д.)  составят: 2 295тыс.руб.

2.7. Совокупные инвестиционные затраты инвестора

Совокупные инвестиционные затраты инвестора без учета процентов по кредиту и налоговых платежей представлены в таблице 25, в тыс.руб. с НДС.

Совокупные инвестиционные затраты

Таким образом, общие затраты инвестора на возведение нового жилого дома с подземным гаражом с учетом возмещаемого НДС составят: 1 449  577 тыс.руб.

10

Инвестиционные затраты

10

Комментарий к таблице:

1. Осуществление затрат на строительно-монтажные работы жилого дома прогнозировалось в соответствии со сложившейся практикой неравномерного распределения затрат по этапам строительства.

Совокупные затраты инвестиционной фазы проекта представлены на графике 1 с учетом календарного плана:                      

3. Расчет доходной части проекта.

Для целей настоящего исследования необходимо провести анализ стоимости квартир в новостройках района. Найденные предложения на продажу помещений в строящихся и сданных в эксплуатацию зданиях представляются далее в таблице 27

Анализ предполагаемой рыночной стоимости жилья.

3.1.          Расчет поступлений по проекту 

Доходы проекта формируются от «продажи» на рынке строящихся  квартир, площадей общественного назначения, а также «продажи» машино-мест в подземном гараже-стоянке.

Площади «продаются» на условиях, изложенных в разделе  «Маркетинг-план». Прогноз поступлений Инвестора при условии привлечения соинвесторов по этапам строительства сделан на основании анализа рынка, а также на основании анализа предложений в рассматриваемом районе.

Поскольку настоящий вариант не предусматривает компенсаций городом дополнительных затрат инвестора по освобождению стройплощадки от пользователей, все поступления по проекту состоят только из сумм, поступающих от «продажи»  жилых и нежилых площадей и машино-мест в гараже.

Площади в строящихся жилых домах  начинают продавать с момента получения ордера на строительство и начала строительных работ. Средства, полученные от предприятий-дольщиков или физических лиц в рамках договора (контракта) на строительство определенной части объекта, признаются застройщиком- дольщиком в бухгалтерском учете в качестве целевого финансирования и учитываются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование».

Однако продажа площадей происходит не равномерно.

10

10

План реализации площадей прогнозировался  в соответствии со сложившейся практикой реализации  по этапам строительства.

Графически эта динамика показана ниже

Динамика поступлений по проекту

Анализ результатов расчета

Построение денежного потока

Структура ожидаемого денежного потока, связанного с реализацией инвестиционного проекта, является ключевым элементом при анализе эффективности проекта и принятия решений инвесторами относительно возможности участии в его реализации.

Для Инвестора с финансовой позиции проект выглядит следующим образом:

на протяжении всего срока реализации проекта Инвестор производит необходимое финансирование всех работ, связанных со строительством, расчет расходов Инвестора приводится выше;

нами допущено исходя из анализа рынка недвижимости, что начиная с момента осуществления СМР (т.е. с 2-го периода строительства) будет осуществляться продажа площадей будущего объекта; денежные средства, полученные от продажи площадей и будут составлять валовый доход Инвестора по проекту;

Для Российской Федерации с финансовой точки зрения анализируемый инвестиционный проект выглядит следующим образом:

на момент окончания реализации проекта РФ получит средства в размере рыночной стоимости построенных площадей.

Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате начала проведения исследования по определенной ставке дисконтирования.

Основная формула метода дисконтирования потока денежных средств выглядит следующим образом:

Где

V - стоимость объекта;

PVk - текущая стоимость k-го денежного потока; денежный поток, получаемый владельцем в k-м периоде;

Y - ставка дисконтирования (годовая);

п — количество лет.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к началу реализации проекта используется ставка дисконтирования, расчет ставки дисконтирования был рассмотрен выше.

Расчет ставки дисконтирования для периода строительства