СОДЕРЖАНИЕ

Введение                         3

 

1. Общие принципы реконструкции жилых зданий                                     4

 

2 Методы реконструкции зданий        4 

3 Архитектурно-планировочные приемы при реконструкции

жилых зданий ранней постройки       8 

4 Конструктивно-технологические решения при реконструкции жилых зданий старой постройки                  10 

5 Методы реконструкции малоэтажных жилых зданий первых  

массовых серий                    14 

 

Список литературы                   21 
 
 
 
 
 

ВЕДЕНИЕ 

 В основе принятия  метода реконструкции должен  быть заложен комплексный подход, отражающий градостроительные, архитектурно-планировочные  и социальные требования. В то  же время каждый реконструируемый  объект требует индивидуальных  решений, что объясняется не  столько местом, занимаемым зданием  в городской застройке, сколько  его техническим состоянием. Последний  фактор может быть определяющим  в принятии решения. При высоком  моральном и физическом износе  конструктивных элементов экономически  нецелесообразно восстановление  и более рационально будет  осуществить снос с последующим  возведением нового здания.

 Методы реконструкции  зависят от возраста зданий, который,  в свою очередь, отражает конструктивно-технологические  и архитектурно-планировочные особенности,  присущие данному периоду времени,  материалы несущих и ограждающих  конструкций, а также качество  производства работ. 

 Переустраиваемый  жилой фонд крупных и средних  городов РФ можно условно отнести  к трем категориям: здания довоенной  постройки по индивидуальным проектам; типовые жилые дома неиндустриального периода строительства; типовые жилые здания первых и последующих массовых серий.

 Каждая категория  зданий независимо от этажности  и архитектурно-планировочных решений отличается конструктивно-технологическим подходом, характерным для рассматриваемого периода времени. Поэтому при разработке методов реконструкции и технологии производства работ эти факторы носят определяющий характер.

 Значительное  влияние на метод реконструкции  зданий оказывает уровень стесненности  строительной площадки, который  определяет возможность организации  производства работ, с использованием  средств механизации, прогрессивных  технологий и строительных методов.  Особое место при этом отводится  процессам разборки конструктивных  элементов и их утилизации.  

1. Общие принципы реконструкции  жилых зданий

 

 На выбор решения  о реконструкции прежде всего влияет место реконструируемого объекта в развитии района. В процессе осуществления реконструкции сложившихся частей города происходит постоянная переоценка взглядов на предмет реконструкции того или иного здания.

 Экономические  задачи связаны с необходимостью  повышения эффективности использования  территории, потребительская ценность  которой возрастает.

Социально-функциональные требования диктуют необходимость  повышения потребительского качества квартир путем устранения элементов  морального износа.  

2. Методы  реконструкции зданий

 
 

 Оценка комфортности  расположения зданий учитывает  такие позиции, как степень  удаленности от основных видов  транспорта, расстояние до центра  города, наличие в прилегающей  зоне экологически вредных производств,  степень благоустроенности района, озеленение и т.п. Совокупность  перечисленных факторов является  определяющей при выборе методов  реконструктивных работ и существенно  влияет на рыночную стоимость  единицы площади зданий. Уровень  комфортности в ряде случаев  диктует целесообразность изменения  функционального назначения здания, например, использование жилого  здания в качестве коммерческого,  общественного или частично производственного. 

Степень комфортности расположения реконструируемого здания оценивается по трем показателям: соблюдение требований по ориентации и инсоляции; расстояние до соседних зданий; шумовой  режим.

 Для ориентации  и инсоляции имеются три степени  показателей. 

1 - ориентация вдоль меридиана с отклонением от азимута до 30°;

2 - расположение здания в пределах 30-60° и 120-180°;

3- широтное расположение в пределах азимутов 60-120°.  

 Для оценки  расстояний до соседних зданий применяются три степени.

1 - расстояние больше нормативного, нормативное и меньше до 10 %;

2 - расстояние меньше нормативного от 10-50 %;

3 - меньше на 50 % и более.  

 Для оценки  шумового режима.  

 1 - расположение здания в глубине постройки или вдоль второстепенной улицы;

2 - здание располагается параллельно шумной улице;

3 - здание располагается торцом к шумной улице или с отклонением до 30°.  

 Общую степень  комфортности определяют как  сумму оценок по каждой ситуации  в баллах от 1 до 3. Балльность оценки комфортности находится в следующей зависимости: 3-4 - хорошее расположение; 5-6 - удовлетворительное; 7-9 - неудовлетворительное.

 Варианты архитектурно-планировочного  переустройства включают несколько  позиций.  

1 - сохранение здания без изменения объема и композиции характерно для объектов, имеющих большую архитектурную значимость в районе застройки. Изменение архитектуры фасадов может нарушить историческую ценность и композицию застройки. При этом допускаются перепланировка помещений, а также перепрофилирование здания в целом с изменением его функциональных качеств.  

2 - расширение корпусов и надстройка как одна из форм реконструкции приемлемы для зданий старой и более поздней постройки, они способствуют увеличению плотности застройки с сохранением жилых функций и частичным или полным перепрофилированием. Изменение архитектурного облика здания в результате пристройки и надстройки этажей должно сочетаться с общей композицией квартальной застройки или перспективами его переустройства. Особое значение при этом уделяется исключению факторов морального износа, повышению эксплуатационных характеристик зданий и созданию условий гибкой планировки.  

 3- уровень реконструктивных работ определяется степенью изменения первоначального физического износа элементов здания на основе оценки технического состояния и надежности. Реконструкция предусматривает решение широкого класса инженерных задач - от укрепления основания и усиления фундаментов до комплекса работ, включающих повышение этажности и рациональное использование подземного пространства.  

 Для зданий  старой постройки, имеющих высокий  износ конструктивных элементов,  как правило, требуется комплекс  инженерных решений. Степень его  расширения фиксируется конечной  целью проектов переустройства.

При реконструкции  квартала застройки малоэтажными типовыми зданиями первых массовых серий уровень  реконструктивных работ диктуется  положением жилого дома в районе застройки, техническим состоянием, экономической  целесообразностью и социальной необходимостью. При этом наиболее важными критериями служат степень  морального, физического износа и  уровень снижения эксплуатационной надежности.

 Основой реконструктивных  процессов является конструктивно-технологический  комплекс, включающий наиболее рациональное  решение, в сочетании с прогрессивными  технологиями, обеспечивающими производство  работ в условиях стесненной  городской застройки. При этом  особое место отводится адаптации  эффективных технологий, комплексной  механизации строительных процессов, повышению организационно-технологической надежности строительного производства.

 Экономическая  оценка проектов реконструкции  базируется на учете рыночных  отношений, в основе которых  заложены надежность инвестиционных  проектов, их доходность и прибыльность.  
 
 

3. Архитектурно-планировочные приемы при реконструкции жилых зданий ранней постройки

 

 Архитектурные аспекты жилых зданий базируются на полной или частичной перепланировке помещений и, соответственно, полной или частичной замене внутренних конструкций. Основой проектов реконструкции являются: конфигурация здания в плане; ширина корпуса; длина фронта, обслуживаемого лестницей; расстояние от лестницы до наиболее удаленной части и др. факторы. Данные обследований свидетельствуют, что около 96 % планировочных элементов рядовых секций имеют ширину до 14,0 м и длину, не превышающую 30,0 м. Это означает, что при габаритах реконструируемых зданий, попадающих в пределы зоны, можно выполнить перепланировку, отвечающую современным нормативным требованиям.

 Влияние ширины  корпуса в зависимости от его  длины сказывается на эффекте  планировочных решений неоднозначно  и требует помимо разукрупнения  квартир изменения расположения  коммуникаций.

 В узких однопролетных  корпусах возможна пристройка  к существующему зданию параллельного  объема, что позволяет получать 2-3 квартирные секции. С внешней  стороны лестничной клетки обеспечивается  пристройка лифтовой шахты. 

 При большой  ширине корпуса (15-18 м) в зданиях  вдоль продольной оси образуется  плохо инсолируемое пространство, которое используется для размещения подсобных помещений.

 Приемы архитектурно-планировочных решений жилых зданий коридорной системы в значительной степени связаны также с шириной корпуса. При ширине зданий до 14 м возможна перепланировка по квартирному типу с разнообразным составом.

 Для жилых домов П-образной формы полная перепланировка достигается путем замены перекрытий и надстройки этажей. Высота надстройки зависит от несущей способности фундаментов и стен и может достигать 3-4 этажей. При реконструкции таких зданий предусматривается обязательное устройство лифтов и мусоропроводов. Дворовое пространство может быть использовано под заглубленную автостоянку.

 При реконструкции  зданий Г-образной формы с достаточно  высокими этажами используется  прием превращения 1-2 этажей в  нежилые помещения с просторными  рабочими помещениями. Здание  надстраивается несколькими этажами  с посекционной планировкой квартир.  Изменяется поэтажная планировка  квартир, а сама архитектура  здания в большей степени отвечает  требованиям к зданиям, расположенным  на магистральной улице. 

 Для зданий  колодцевого типа наиболее рациональным является исключение дворовой вставки, что позволяет улучшить инсоляцию и аэрацию квартир. Одним из планировочных вариантов является создание квартир коридорной системы с превращением части лестничных клеток в жилые помещения.

 Подобный прием  перепланировки может быть распространен  на здания Т-образной формы.  Здесь за счет превращения лестничных клеток в жилые помещения достигается более рациональная перепланировка квартир (При благоприятной ориентации здания может быть применена коридорная система с поярусной компоновкой квартир.

При переходе от коммунального  заселения к коммерческому жилью  представляет интерес укрупнение квартир. Превращение жилых зданий в систему  блочных домов позволяет создать  благоприятные условия для получения  квартир повышенной комфортности. При  этом расположение квартир может  быть в 2-3 уровнях с использованием 1-го этажа под гаражи и хозяйственные  помещения.

Архитектурно-планировочное  переустройство зданий должно учитывать  такие факторы, как расположение внутренней продольной стены и шаг  оконных проемов, которые влияют на пропорции помещений квартир. Параметр высоты этажа существенно влияет на выбор планировочных решений. Так, высота 3-4 м дает минимальный размер комнат 18-20 м2 и максимальный - 30-45. Естественно, что при реконструкции таких зданий целесообразно размещать квартиры коммерческого плана или перепрофилировать функции жилого дома для перевода в нежилой.