Реконструкция жилых зданий различных периодов постройки

Рис.1. Пример перепланировки жилого дома П-образной формы плана со сносом внутренних пристроек 
а - до реконструкции; б - после перепланировки

       При реконструкции зданий Г-образной формы с достаточно высокими этажами используется прием превращения 1-2 этажей в нежилые помещения с просторными рабочими помещениями. Здание надстраивается несколькими этажами с посекционной планировкой квартир. Изменяется поэтажная планировка квартир, а сама архитектура здания в большей степени отвечает требованиям к зданиям, расположенным на магистральной улице.

        Для зданий колодцевого типа (рис. 3.2) наиболее рациональным является исключение дворовой вставки, что позволяет улучшить инсоляцию и аэрацию квартир. Одним из планировочных вариантов является создание квартир коридорной системы с превращением части лестничных клеток в жилые помещения.

Рис.2. Доходный дом Строгановского училища 
а - до реконструкции; б - после реконструкции

      Подобный прием перепланировки может быть распространен на здания Т-образной формы. Здесь за счет превращения лестничных клеток в жилые помещения достигается более рациональная перепланировка квартир (рис. 3.3). При благоприятной ориентации здания может быть применена коридорная система с по ярусной компоновкой квартир.

Рис.3. Пример перепланировки Т-образного жилого дома секционной системы в коридорную:  а - до реконструкции; б - после реконструкции

      При переходе от коммунального заселения к коммерческому жилью представляет интерес укрупнение квартир. Превращение жилых зданий в систему блочных домов позволяет создать благоприятные условия для получения квартир повышенной комфортности. При этом расположение квартир может быть в 2-3 уровнях с использованием 1-го этажа под гаражи и хозяйственные помещения.

      Архитектурно-планировочное переустройство зданий должно учитывать такие факторы, как расположение внутренней продольной стены и шаг оконных проемов, которые влияют на пропорции помещений квартир. Параметр высоты этажа существенно влияет на выбор планировочных решений. Так, высота 3-4 м дает минимальный размер комнат 18-20 м² и максимальный - 30-45. Естественно, что при реконструкции таких зданий целесообразно размещать квартиры коммерческого плана или перепрофилировать функции жилого дома для перевода в нежилой.

При комплексной реконструкции  здания путем перепрофилирования из жилого в нежилое (офисное) возможна более глубокая перепланировка. При  этом кроме надстройки этажей осуществляется рациональное использование подвального пространства, а также прилегающих площадей путем размещения заглубленных сооружений, предназначенных для организации магазинов, автостоянок и других объектов социальной сферы.

        Особое место при реконструкции старого жилого фонда отводится формированию архитектуры фасадов. Все здания, имеющие архитектурную и историческую ценность, должны решаться с сохранением существующей композиции фасадов и их элементов. Это относится как для частей зданий, не подвергшихся изменениям, так и для надстраиваемых этажей. При этом выполнение работ по фасаду основано на использовании современных материалов и технологий, обеспечивающих требуемую долговечность поверхностей.

       Примеры подобного решения приведены на рис. 3.4, где жилые здания надстроены и при этом обеспечено сохранение единства архитектурного стиля за счет использования деталей фасада в соответствии с композицией реконструируемого здания.

Рис.4. Решение фасада жилого дома с надстройкой и сохранением архитектурного стиля

3.Общие принципы реконструкции зданий и сооружений различного периода постройки

       Разнообразие существующих зданий и сооружений — результат взаимодействия таких факторов, как первоначальное назначение здания, его конфигурация и другие архитектурно-планировочные решения, уровень комфортности помещений и пр. Все эти характеристики претерпевали заметные изменения по мере роста социальных требований к жилью и возможностей строительной индустрии. Поэтому за основу классификации жилых зданий может быть принят период их постройки.

 

 Дореволюционный фонд (постройки до 1917 г.)

       Основная часть сохранившегося дореволюционного жилищного фонда (не считая памятников архитектуры) — разнохарактерная застройка индивидуального строительства, составляющая в целом по городам страны уже менее 15% от общего числа зданий. Как правило, это каменные и смешанные дома постройки второй половины — конца XIX в.: особняки, дома индивидуальной постройки, секционные и коридорно-галерейные многоквартирные здания, производственные здания и административно-бытовые корпуса промышленных предприятий, казармы и нежилые помещения, приспособленные под жилье.

        Домам рассматриваемого периода свойственны сложные планы (табл. 5.1). В большинстве городов Центральной России в старой застройке использованы преимущественно первые четыре конфигурации, в жилищном фонде Санкт-Петербурга — последние два типа планировочной схемы здания, что объясняется высокой стоимостью городских земель.

        Рядовые, точечные угловые и открытые планировочные схемы обеспечивают удовлетворительные условия освещения дневным светом, инсоляции и проветривания помещения. Дома с П-образными и замкнутыми планами плохо проветриваются, а инфляционный режим тем хуже, чем выше этажность. Кроме того, из-за небольшого расстояния между противоположными корпусами не обеспечиваются условия зрительной изоляции помещений.

       Архитектурно-планировочные схемы жилых зданий рассматриваемого периода постройки отличаются довольно широкими корпусами (почти 60% зданий шире 13 м, а в 12% — 20 м и более). Длина фронта, обслуживаемого одной лестницей в доходных домах, как правило, превышает 22 м. Поэтому площадь одной секции может превышать 300 м2. Квартиры в таких зданиях многокомнатные, но нет крупных парадных помещений, перетекающих одно в другое. Недостаточно выражено функциональное деление пространства квартир на зоны дневного и ночного пребывания.

       Здания постройки до 1917 г. трудно поддаются реконструкции и скорее могут быть приспособлены под жилье для экономически состоятельных членов общества. Для зданий этого периода характерен высокий физический износ, но большинство из них причислено к опорному фонду.

 

Фонд постройки 1918-1941 гг.

Для наиболее распространенного  типа зданий этого периода характерно:

·  преобладание первых трех типов конфигурации;

·  этажность не выше 4—5 этажей в больших городах и до 3 — в малых;

·  физический износ несменяемых элементов 35—45%;

·  секционная планировка (при ширине до 12 м и длине 14—18 м);

·  первоначально как коммунальное (покомнатное), так и квартирное заселение;

·  наличие проходных комнат, отсутствие встроенных шкафов и малые кухни (до 7 м2);

·  использование стен облегченной конструкции и балочных перекрытий.

 

Здания 1945-1955 гг.

       Дома построены, как правило, по типовым проектам. Использованы простые конфигурации в плане: рядовая, Г-образная и открытая. Соблюдаются правила ориентации зданий на местности, обеспечивающие инсоляцию помещений (вошло в практику использование широтной и меридиональной ориентации). Ширина корпуса от 11 до 13 м. Квартиры двух-, четырехкомнатные. Раздельные санитарные узлы с ванными комнатами. Кухни больше 7 м2. Кирпичные стены сплошной кладки. Использованы многопустотные железобетонные плиты-настилы.

 

Здания 1956-1965 гг.

        Это здания первого поколения полносборного домостроения. Для них характерна упрощенная (рядовая) конфигурация плана. Уменьшенная до 2,5 м высота помещений. Высота зданий до 5 этажей. Ширина корпуса 12 м. Количество комнат в квартирах от одной до трех. Уменьшенные размеры подсобных помещений (прихожих, кухонь, санитарных узлов).

        Сроки эксплуатации этих зданий неоправданно быстро приблизились к критическим, когда необходим капитальный ремонт и даже снос. Многие из домов достигли предела долговечности, и дальнейшая эксплуатация становится технически невозможна из-за отказов конструктивных элементов и инженерного оборудования.

 

Здания 1976-1984 гг.

        Представляют собой пример дальнейшего развития полносборного домостроения. Увеличена этажность. Улучшена планировка квартир, но количество комнат в них не превышает трех. Квартиры достаточно комфортны для класса муниципального жилья и в обозримом будущем не потребуют модернизации.

 

Здания, построенные  с начала 1990-х гг.

       Наряду с муниципальным появляется элитное жилье, для которого характерны многокомнатные квартиры площадью от 105 до 180 м2. В структуру квартир включены такие необычные для жилищного фонда предшествующих лет помещения, как большие кухни-столовые площадью 20—25 м2, два-три санитарных узла, зимние сады и пр. В квартирах большое количество подсобных помещений (низкий планировочный коэффициент K1).

       В последние годы на рынке жилья появляется все больше квартир свободной планировки (межкомнатные перегородки устанавливаются по согласованию с собственником после приобретения квартиры).

        Архитектурно-планировочные особенности зданий, выбранных для реконструкции, зависят, прежде всего, от их первоначального назначения и периода постройки. Поэтому опорные, перспективные здания классифицируются на десять видов.

 

Гражданские здания — возможный объект реконструкции

                                                                                                                              Таблица 1

Вид зданий	Описание и реконструктивные перспективы
Первый вид — малоэтажные дома индивидуальной застройки до 1917 г. и внутриквартальные особнячки, флигели	Здания этого вида востребованы деловыми кругами, поскольку легко могут быть трансформированы в коттеджи, но чаще — в офисы (при условии удачного расположения на городских территориях). Особое распространение получили в малых городах России
Второй вид — первоначально нежилые и приспособленные после 1918 г. под жилье здания различного назначения	Здания настолько разнообразны, что рекомендовать некоторые общие приемы их реконструкции невозможно. Наблюдается тенденция их сноса (особенно в городских центрах)
Третий вид — казармы, общежития, гостиницы, приспособленные под постоянное жилье	Подобные здания имеются в застройке многих фабричных городов России. Возведенные для рабочих, они могут быть переоборудованы под муниципальное жилье, но при этом теряется до 40% жилой площади. Поэтому целесообразно здания этого вида по возможности передавать в аренду под различные учреждения
Четвертый вид — многоквартирные доходные дома, построенные на рубеже XIX-XX вв.	Накоплен значительный опыт реконструкции таких зданий с перепланировкой и разукрупнением квартир. Сегодня эффективней передавать их в пользование экономически обеспеченной прослойке общества для реконструкции по самым высоким современным стандартам качества
Пятый вид — здания массового строительства 1920-30-х гг.	В квартирах зачастую не предусмотрены даже ванны и кухни достаточных размеров, поскольку предполагалось, что горожане будут жить коммуной и пользоваться общественными банями, домовыми кухнями и пр. Секционная планировка, заселение — покомнатное. Возможна реконструкция под муниципальное жилье для малообеспеченных граждан
Шестой вид — здания с улучшенной планировкой, построенные в начале 1930-х гг.	В зданиях предусмотрены все виды благоустройства, включая лифты и мусоропроводы. Квартиры в них практически отвечают современным представлениям о комфортном жилье. Изменения в планировке возможны только после смены перекрытии
Седьмой вид — здания постройки 1945-1955-х гг.	В зданиях много стандартных деталей, включая железобетонные. Построенные в более поздний период, они имеют достаточно высокий резерв долговечности (особенно построенные по индивидуальным проектам). Квартиры достаточно комфортны для среднеобеспеченных горожан и части среднего класса (возможно объединение квартир)
Восьмой вид — результат первого этапа типового полносборного домостроения	Во всех зданиях предусмотрены малокомнатные квартиры. Кухни ограничены площадью до 6 м2, в

 

         Варианты архитектурно-планировочного переустройства включают несколько позиций:

       I - сохранение здания без изменения объема и композиции характерно для объектов, имеющих большую архитектурную значимость в районе застройки. Изменение архитектуры фасадов может нарушить историческую ценность и композицию застройки. При этом допускаются перепланировка помещений, а также перепрофилирование здания в целом с изменением его функциональных качеств.

   II - расширение корпусов и надстройка как одна из форм реконструкции приемлемы для зданий старой и более поздней постройки, они способствуют увеличению плотности застройки с сохранением жилых функций и частичным или полным перепрофилированием. Изменение архитектурного облика здания в результате пристройки и надстройки этажей должно сочетаться с общей композицией квартальной застройки или перспективами его переустройства. Особое значение при этом уделяется исключению факторов морального износа, повышению эксплуатационных характеристик зданий и созданию условий гибкой планировки.

    III - уровень реконструктивных работ определяется степенью изменения первоначального физического износа элементов здания на основе оценки технического состояния и надежности. Реконструкция предусматривает решение широкого класса инженерных задач - от укрепления основания и усиления фундаментов до комплекса работ, включающих повышение этажности и рациональное использование подземного пространства.

Список используемой литературы:

1. http://www.gosthelp.ru

2. «Обследование и реконструкция жилых зданий». Учебное пособие. Автор: Н.В. Прядко. Год выпуска: 2006 Издательство: ДонНАСА

3. Кочерженко В.В., Лебедев В.М  Название: «Технология реконструкции зданий и сооружений» Издательство: АСВ Год: 2007