Классификация объектов недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

1. Объект недвижимости

2. Классификация объектов недвижимости

Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Объект недвижимости

Термин «объект недвижимости»  относят к любому товару, который  жестко связан с участком земли, и  перенос которого в другое место  невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций, целей и  стадий анализа.

2 Классификация объектов  недвижимости

 

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

 

Основные признаки объекта  недвижимости включают:

1. Стационарность, неподвижность.  Признак характеризуется прочной  физической связью объекта недвижимости  с земной поверхностью и невозможностью  его перемещения в пространстве  без физического разрушения и  нанесения ущерба, что делает  его непригодным для дальнейшего  использования. 

2. Материальность. Следует  отметить тот факт, что недвижимость  всегда функционирует в натурально-вещественной  и стоимостной формах. Физические  характеристики объекта недвижимости  включают, например, данные о его  размерах и форме, неудобствах  и опасностях, об окружающей среде,  о подъездных путях, коммунальных  услугах, поверхности и подпочвенном  слое, ландшафте и т.д. Совокупность  этих характеристик определяет  полезность объекта, которая и  составляет основу стоимости  недвижимости. Однако сама по  себе она не определяет стоимость.  Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости  практически выше долговечности  всех иных товаров, кроме отдельных  видов драгоценных камней и  изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России  строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости  от материала основных конструкций  (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются  на 6 групп с нормативными сроками  службы от 15 до 150 лет. Длительность  кругооборота земли при правильном  ее использовании бесконечна, а  нарушение правильной ее эксплуатации  приведет к невосполнимым потерям. 

 Кроме основных родовых  признаков недвижимости, можно выделить  и частные признаки, которые определяются  конкретными показателями в зависимости  от вида объектов недвижимости:

1. Практически невозможно  говорить о двух одинаковых  квартирах, о двух одинаковых  участках, о двух одинаковых строениях,  т.к. у них будут обязательно  различия в расположении по  отношению к другим объектам  недвижимости, к инфраструктуре  и даже к сторонам света,  что показывает разнородность,  уникальность и неповторимость  каждого объекта недвижимости.

2. Недвижимость обладает  повышенной экономической ценностью.  Это обусловлено тем, что она  предназначена для длительного  пользования и не потребляется  в процессе использования. Как  правило, она обладает конструктивной  сложностью, требующей больших затрат  на поддержание в надлежащем  состоянии. 

3. Кроме этого, объект  недвижимости всегда имеет свое  функциональное назначение. Оно  может быть производственным  и непроизводственным. При производственном  назначении объект недвижимости  прямо или косвенно участвует  в создании продукции, выполнении  работ, оказании услуг. При  непроизводственном — обеспечивает  условия для проживания и обслуживания  людей. 

4. Недвижимость всегда  выступает как объект долгосрочного  инвестирования. Чаще всего это  связано с тем, что приобретение  объекта недвижимости по частям  не представляется возможным,  т.к. для вложения капитала  в объект недвижимости требуется  значительная его величина. Кроме  того, если говорить о доходной  стороне дела, денежные вложения  в объекты недвижимости представляют  собой затраты с достаточно  высоким сроком окупаемости. 

5. Недвижимость в любом  общественном устройстве является  объектом экономических и государственных  интересов, и поэтому для этой  категории имущества введена  обязательность государственной  регистрации прав на него, которая  позволяет идентифицировать объект  и субъект права, ибо связь  между объектом недвижимости  и субъектом прав на него  невидима, а передача недвижимости  путем физического перемещения  невозможна.

 Единой классификации  объектов недвижимости на рынке  не существует, используются классификации  по различным основаниям, в т.ч.: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования.

 На сформировавшемся  западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной  выше классификации объектов  недвижимости по категориям А,  В и С. 

 Категория А. Объекты  недвижимости, используемые владельцем  для ведения бизнеса: 

- объекты недвижимости, используемые для ведения определенного  бизнеса. Обычно продаются вместе  с бизнесом (специализированная  недвижимость);

- неспециализированная  недвижимость - обыкновенные здания, магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или  сдаются в аренду.

 Категория В. Объекты  недвижимости для инвестиций. Данными  видами недвижимой собственности  владеют с целью получения  дохода от аренды и (или)  извлечения прибыли на вложенный  капитал. 

 Категория С. Избыточная  недвижимость - земля со зданиями  или свободные участки, которые  больше не нужны для ведения  бизнеса сегодня или в будущем  и поэтому объявляются избыточной  недвижимостью.

 

 

 

 

 

 

Классификация объектов недвижимости

 

Недвижимость, выступая как  объект собственности и сделок, является основой рынка недвижимости и  объектом экономических отношений  и интересов. К специфическим  экономическим особенностям недвижимости относятся:

1. Инвестиционный характер  объектов недвижимости, предназначенных,  как правило, для длительного  (в зависимости от технического  и морального износа) использования. 

2. Уникальность каждого  объекта (независимо от технического  и морального состояния), обусловленная  главным образом местоположением  в плане города.

3. Сравнительно высокая  капиталоемкость объектов недвижимости (объекты социальной инфраструктуры, как правило, более капиталоемки, чем, например, жилые дома, но если  рассматривать всю структуру  объектов в пределах всего  города или даже жилого района, то наиболее капиталоемкими является  массовая жилая недвижимость).

4. Ликвидность объектов  недвижимости в любой момент  инвестиционного или жизненного  цикла. Это означает, что товаром  может выступать не только  законченный объект, отвечающий  заданным функциям, но и незавершенное  строительство и даже подготовленная  проектно-сметная документация, участок  земли без строений на нем,  строения без участка, которые  могут быть установлены на  нем, бизнес-план и т. п. 

5. Многофункциональность  объекта недвижимости, обусловливающая  различия спроса на отдельные  его элементы (например, жилые, офисные,  торговые и т. п. помещения  в одном и том же доме), различия  технико-экономических и эксплуатационных  показателей, обусловливающих различия  возврата финансов и, следовательно,  определенные финансовые сложности.

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости  различных категорий недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2002 - 302 с.
2. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.
3. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006. – 248 с.
4. http://www.bookkery.ru