Жилищное страхование

В случае ущерба, нанесенного кондоминиуму в  результате страхового случая, страховое  возмещение выплачивается товариществу или специально назначенному доверенному  представителю для последующего использования в интересах домовладельцев и ипотечных кредиторов. Сумма страховых выплат, полученных для компенсации ущерба от несчастного случая, используется прежде всего на восстановление и ремонт кондоминиума, если товарищество не примет решение о самоликвидации.

В случае ликвидации товарищества получатель страховой компенсации — товарищество или его доверенный представитель — распределяет средства среди кредиторов, предоставивших ссуды под залог недвижимости в кондоминиуме, в соответствии с законодательством. Остаток средств после уплаты иных установленных законодательством платежей в случае наличия такового распределяется между домовладельцами в соответствии с их долей участия.

В последние  годы получает распространение новый  для российского страхового рынка  вид жилищного страхования —  страхование риска утраты права собственности на жилье в результате признания судом недействительной одной из сделок, ранее произведенной с квартирой. Причиной расторжения последней сделки с квартирой могут быть ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее расселении, продаже, обмене и т.п.

По мнению экспертов, в связи с несовершенством  российского жилищного законодательства значительное число сделок с жильем имеет основание при определенных обстоятельствах быть оспоренными  в суде. Стоимость страхования  риска утраты прав составляет 1—2,5 % рыночной стоимости квартиры.

Тариф зависит от сроков страхования, стоимости  квартиры и количества произведенных  с нею сделок. Страховая защита обеспечивается на срок до десяти лет.

Страхование титула — это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Оно позволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости.

В качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой  компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости.

В Рекомендациях  по дальнейшему развитию страхования  в жилищно-коммунальном комплексе, утвержденными приказом Госстроя России от 28 июня 2000 г. № 149, указано, что система страхования потери жилья в результате утраты прав собственности должна основываться на следующих положениях:

• полной информированности покупателей жилья о рисках, связанных с возможной потерей права собственности, и способах страховой защиты;

• доступности страховых компаний, осуществляющих страховую 
  защиту по данным рискам, и предоставлении потенциальному покупателю права выбора страховой компании для заключения соответствующего договора страхования;
• предоставлении потенциальному страховщику возможности 
  проведения экспертизы ожидаемой сделки;
• признании страховым случаем при осуществлении данного вида страхования вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной;
• выплате страховой компанией единовременного возмещения, позволяющего страхователю приобретать другое жилье без излишних потерь времени.

Эта последовательность действий страховых компаний и минимальные  сроки выплат возмещения позволят обеспечить устойчивость вторичного рынка жилья.

Титульное страхование особенно актуально  в России, и недооценивать его  значение нельзя, так как из-за недостаточно развитой информационной базы и пробелов в законодательстве гарантировать покупателю чистоту предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью практически невозможно. Ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок. К тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам. Заинтересованы в развитии этого вида страхования и риэлторские фирмы, опасающиеся обманов со стороны продавцов и желающие снять с себя часть финансовой ответственности за неправомочность заключенных сделок.

За рубежом  этот вид страхования хорошо развит, и ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование ответственности риэлторов и нотариусов.

В США  титульное страхование может  проводиться для зашиты имущественных  интересов двух лиц: собственника недвижимости и банка, предоставившего кредит для приобретения недвижимости. Если в первом случае страховая стоимость соответствует рыночной стоимости на объект недвижимости, определяемой на основе экспертных оценок, то в случае с банком страховая сумма по договору страхования, который заключается на срок, соответствующий сроку кредитного договора, уменьшается по мере погашения основной суммы по кредитному договору.

Преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, титульное страхование полностью покрывает финансовые расходы, связанные с покупкой жилья, и является надежным механизмом защиты законных интересов на случай признания сделки с недвижимостью недействительной.

В странах, где применяется титульное страхование, законодательство содержит специальные  нормы, регулирующие его проведение.

В США  такое законодательство принимается  и контролируется соответствующими государственными институтами каждого штата. Так, на Аляске существует специальный закон о титульном страховании, принятый в 1974 г. Он регламентирует условия страхования, тарифы, права страховщиков на запрос документов по оценке рисков, меру ответственности за разглашение конфиденциальной информации по сделкам.

Все это  подтверждает выводы о том, что без  достаточного правового обеспечения  не могут получить развитие перспективные  виды жилищного страхования в  стране с рыночной экономикой.

Правовое  обеспечение жилищного страхования

Жилищная  реформа, развитие рынка жилья и  жилищного страхования являются важнейшими условиями перехода к  новым социально-экономическим отношениям. Регулирование жилищных отношений  в процессе проводимой реформы осуществляется на базе сочетания принципов гражданского, жилищного и страхового законодательства. Однако отсутствие необходимого правового обеспечения препятствует полноценной страховой защите физических и юридических лиц.

Жилищное  страхование, призванное обеспечить защиту имущественных интересов физических и юридических лиц в условиях проведения жилищной реформы, имеет следующую законодательную базу: положения Конституции РФ, соответствующие статьи ГК РФ и ЖК РФ, законы «Об организации страхового дела в РФ» и «Об основах федеральной жилищной политики», нормативные акты, разработанные федеральным органом исполнительной власти по надзору за страховой деятельностью, правовые документы, утвержденные в законодательном порядке.

Законодательные и иные правовые акты способствуют формированию рыночных отношений в области жилищного страхования и являются важной правовой основой этой сферы деятельности. Принятие в 1992 г. Закона «Об основах федеральной жилищной политики» позволило развить принципы конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установить общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности.

В настоящее  время отсутствуют законодательные  акты, регулирующие проведение жилищного  страхования. Заключение договоров  по страхованию жилья осуществляется в рамках законодательных норм, регулирующих имущественное страхование.

Основой финансового обеспечения мероприятий  по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий являются федеральные и региональные бюджеты. Для развития жилищного страхования на территории России необходимо взаимодействие государства, страховых компаний, населения и хозяйствующих субъектов.

Указом  Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства  в Российской Федерации» предполагалось до 2003 г. ввести обязательное страхование жилья. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства РФ определяет в качестве механизма систему страхования, предполагая разработку и принятие соответствующего федерального закона об обязательном страховании жилья, что не исключает возможности страхования жилищного фонда на добровольной основе.

Более того, практическое применение механизма  добровольного страхования жилья, а также использование страховых  фондов для страхового возмещения ущерба и финансирования работ по предупреждению ущерба застрахованным объектам признано приоритетным направлением для всех субъектов Федерации в новых социально-экономических условиях.

Целесообразно выделить жилищное страхование как  комплексное страхование, представляющее собой совокупность видов страхования, предусматривающих частичную или полную компенсацию ущерба (вреда), нанесенного имущественным интересам физических и юридических лиц, связанным с владением, пользованием, распоряжением жилищным фондом, вследствие его повреждения, уничтожения или утраты, а также в случае причинения ущерба третьим лицам.

Жилищное  страхование в условиях рыночных отношений может стать важнейшим  сегментом страхового рынка. Для  его развития следует расширять страховые продукты в области жилищного страхования и совершенствовать законодательную базу. Создание механизма жилищного страхования с учетом территориальных и региональных особенностей позволит осуществить намеченные задачи в области проводимой жилищной реформы и будет способствовать надежной страховой защите физических и юридических лиц.

Для регионов актуальна разработка нормативно-методических документов в этой области на уровне субъектов Федерации. А в законодательных  и нормативных актах федерального уровня, касающихся жилищного страхования, должны содержаться общие положения и рекомендации субъектам Федерации с учетом их региональных условий.

При разработке нормативных документов в области  жилищного страхования целесообразно учитывать: особые условия страхования жилья, распределение обязанностей и ответственности между страхователем и страховщиком, оптимальное сочетание обязательного и добровольного страхования, единый подход к классификации рисков, уровень платежеспособности страхователей, региональные особенности, а также потребность в объективной оценке стоимости жилья.

По мере стабилизации социально-экономической  ситуации наиболее эффективной будет  обязательная форма страхования. В  Концепции развития страхования  в РФ отмечено, что при существующем уровне платежеспособного спроса приоритетным является обязательное страхование, которое позволит создать страховую защиту для потенциально рисковых групп населения, юридических лиц, а также значительно снизить затраты государства на возмещение ущерба пострадавшим в результате стихийных бедствий, аварий и катастроф. Для этого необходимо провести инвентаризацию соответствующих объектов, определить их стоимость, риски, от которых будет предоставляться страховая защита, и формы страхования, а также изыскать источники осуществления страховой защиты.

Одним из основных направлений является введение видов обязательного страхования  объектов, подверженных значительным рискам и убыткам, граждан и юридических  лиц, которым может быть причинен существенный ущерб в результате стихийных бедствий, аварий и катастроф.

Комплекс  задач, связанных с реализацией  страховых программ в жилищной сфере  и усилением их правового обеспечения, предполагает:

• осуществление мер по формированию спроса на страховые услуги;
• установление стандартных процедур страхования и возмещения ущерба при наступлении страховых событий;
• разработку правил страхования, учитывающих уровень платежеспособности потенциальных страхователей, экономические, социальные и иные особенности территории;
• выбор страховых рисков, наиболее характерных для территории, и методов их оценки;
• распределение обязанностей и ответственности по защите прав и имущественных интересов страхователей между администрацией и страховой организацией;
• создание нормативно-правовой базы, регулирующей отношения субъектов страховых отношений, жилищных организаций и органов исполнительной власти.