Страхование сделок с недвижимостью

       Что касается вариантов покрытия, то можно  застраховать свою ответственность и на случай причинения вреда имуществу третьих лиц, и на случай причинения вреда жизни и здоровью третьих лиц. Кроме того, клиент имеет право выбрать и риски, при наступлении которых будет возмещаться причиненный вред (пожар, взрыв бытового газа, затопление).

       Что касается тарифов, то у разных страховых  компаний они находятся примерно в одном ценовом диапазоне, однако их размер для каждого из страхователей  будет индивидуален: все зависит  от набора рисков и размера лимита страхования, т.е. максимальной денежной суммы, которую установит сам клиент. Со своей стороны страховщик при расчете стоимости тарифа учтет ряд поправочных коэффициентов, которые могут снизить или, наоборот, поднять размер страховки. При составлении договора страховщик оценивает и состояние коммуникаций жилья, и планируемое проведение ремонтных работ, и другие факторы. На стоимость страховки обязательно повлияет и класс дома, в котором располагается квартира.

       Страхование ответственности  риэлторов

       За  время развития рынка недвижимости были случаи, когда клиенты агентств недвижимости несли убытки по вине агентств. В конце 90-х годов в целях защиты интересов клиентов стало вводиться страхование ответственности риэлторов. В связи с тем, что с февраля 2002 года по решению Государственной Думы было прекращено лицензирование риэлтерской деятельности, значение страхования профессиональной ответственности риэлторов значительно возросло. Взамен лицензирования в настоящее время вводится добровольная сертификация риэлтерских фирм.

       Одним из основных требований добровольной сертификации является обязательное страхование профессиональной ответственности риэлторов. Система сертификации содержит следующий перечень обязательных условий, которые должны быть включены в текст договора страхования:

       1. Объектами страхования являются имущественные интересы риэлтора, связанные с возникшей по закону обязанностью риэлтора возместить ущерб, причиненный им имущественным интересам физических или юридических лиц (третьи лица) вследствие осуществления риэлтерской деятельности.

       2. Страховыми событиями являются  события, предусмотренные договором  страхования, с наступлением которых  возникает обязанность Страховой  компании произвести выплату  страхового возмещения, а именно:

       - вступившие в законную силу  решения судебных органов о возмещении риэлторам ущерба, причиненного имущественным интересам третьих лиц, вследствие осуществления риэлтерской деятельности; 
- признание Страховой компанией ответственности риэлтора, возникшей вследствие осуществления риэлтерской деятельности, на основе решения, вынесенного экспертным органом (комиссией по разрешению споров Органа по сертификации).

       3. Ответственность Страховой компании  не распространяется на ответственность,  вытекающую из договора (контракта), заключенного между риэлтором  и третьими лицами, на возмещение косвенных убытков (упущенной выгоды, штрафов, неустоек), вреда, возникшего при осуществлении деятельности, не относящейся к риэлтерской, вреда, возникшего из преднамеренного действия (бездействия) риэлтора или в результате сговора между риэлтором и третьими лицами, морального вреда.

       Минимальная страховая сумма устанавливается  органами сертификации, с учетом региональных особенностей.

       1.2.3. Непосредственно страхование имущества

       1) Покрывает риски, связанные с полным или частичным разрушением здания (помещения). Например, такой вид страхования требуют многие банки в случае залога квартиры или ипотечного кредитования.

       2) Страхование ущерба, нанесенного ремонту. Покрывает ущерб, нанесенный отделке квартиры по вине третьих лиц или природных явлений. Состояние некоторых квартир и труб в большинстве домов не всегда идеально. Некачественное проведение ремонтных работ и небрежность жильцов часто ведут к неожиданной порче отделки квартиры. Поэтому страхование отделки очень популярно среди владельцев квартир.

       3) Страхование движимого имущества. В этом случае страховые компании покрывают ущерб, нанесенный предметам интерьера, технике, товарам, находящимся в здании (помещении).

       Добровольное имущественное страхование классифицируется по видам собственности: государственная и частная (юридических и физических лиц).

       При страховании недвижимости физические лица имеют возможность получить страховку на любые типы недвижимости: дом, гараж, хозпостройки, квартиру, виллу, бунгало или хижину.   Страховые программы для страхования имущества физических лиц  разрабатываются специально с учетом особенностей и рисков, которые могут присутствовать при страховании этих видов собственности. Работа ведется в индивидуальном порядке.

       При страховании недвижимости юридических  лиц на первый план выходит производство и коммерческая собственность. Собственно, и упор на риски будет совершенно другим. Так, затопление, которое для  физических лиц является едва ли не самым частым риском при страховании квартиры, для юридических лиц может даже не включаться в страховку. Во многих случаях на тех же складах водопроводные коммуникации могут попросту отсутствовать, так что, получается, что и риска нет.

       Юридические лица страхуют производственные цеха, склады, офисы, лаборатории. При этом главной особенностью страхования юридических лиц является комплексный подход. Редкая компания будет оформлять страховку только на офис, оставляя собственный склад и производство не застрахованными. При этом юридические лица страхуют также все, что внутри: производственные линии, оргтехнику, оборудование.

        2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ  СТРАХОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ 

       2.1. Современное состояние рынка  страховых услуг в сфере недвижимости 

       Современное состояние института страхования открывает перед участниками  сделок с недвижимостью новые перспективы. Теперь можно защитить интересы граждан от негативных последствий рисков, связанных с их правами собственности на жилье.

       В России только с 1993 года стали делать попытки страхования имущества не по классическому набору рисков (от пожара, наводнения, стихийных бедствий и т. д.), а по риску его утраты вследствие прекращения права собственности по решению суда.

       В 1998 году первые отечественные компании получили лицензии на страхование риска утраты права собственности как на особый отдельный вид страхования.

       В период обязательного лицензирования риэлторской деятельности получило широкое распространение страхование  профессиональной ответственности  риэлтора, однако из-за отсутствия закона, регламентирующего стандарты работы такого специалиста и пределы его ответственности, оно не обеспечивает защиты прав добросовестных приобретателей.

       По  крайней мере, за несколько лет  не прогремело ни одного случая, когда  риэлтор был признан ответственным за ущерб, причиненный покупателю в результате расторжения сделки.

       Пожары  и стихийные бедствия — явления  привычные и всем понятные, вероятность  их наступления и оценка риска  известны большинству страхователей. Тарифная политика здесь основана на фундаментальной статистической базе в среде, где работают законы математики, а вот что такое потеря права собственности по решению суда, как часто она бывает, какие факторы и в какой степени влияют на вероятность страховых случаев — к сожалению, чаще всего неизвестно не только потребителю, но и самим страховщикам. Поэтому лишь немногие из последних активно развивают программы по страхованию рисков утраты права собственности. Некоторые страховые компании осуществляют страхование по неполному пакету рисков.

       Сегодня к титульному страхованию прибегают  только наиболее осведомленные участники  рынка, которые в силу сложившейся  практики и внутренних стандартов вынуждены  оценивать и минимизировать свои риски. Например, так поступают банки  при работе по ипотечным программам, когда они выступают инициаторами страхования недвижимости с целью снижения кредитных рисков.

       Увеличение  количества сделок, незавершенность  приватизации, недостатки законодательства позволяют считать рынок недвижимости достаточно рискованным. Поэтому необходимы не только механизмы защиты сделок и противодействия мошенничеству, но и способы возмещения ущерба, причиненного участникам.

       Эксперты, знакомые с титульным страхованием, признают его действенным средством  предоставления гарантий клиентам. Как механизм возмещения ущерба, страхование имеет ряд преимуществ по сравнению с альтернативными предложениями — это признают и риэлторы, и нотариусы.

       В последнее время на рынке недвижимости подобные гарантии начинают оказывать  некоторые крупные риэлторские компании. Однако согласно результатам исследований недостаток опыта по формированию специальных резервов делает данную услугу в настоящее время пока достаточно дорогой. Хотя сам факт подобных попыток говорит о признании явной необходимости и большой значимости титульного страхования, а также позволяет надеяться на его востребованность и перспективу развития.

       На  вторичном рынке жилья в нашей  стране стопроцентную чистоту предыдущих сделок нередко обеспечить бывает проблематично. К тому же инфраструктура обмена информацией между риэлторами в отношении случаев мошенничества недостаточно развита. В этой ситуации все более востребованным и гарантированным законодательным способом защиты становится титульное страхование.

       В числе причин, объясняющих недостаточную популярность данного продукта, специалисты, проводившие исследование, называют следующие.

       1. На рынке страховых услуг чрезвычайно  мало компаний, развивающих титульное  страхование. Многие, не ожидая  скорой отдачи, применяют его  для внутреннего пользования. Некоторые, проявляя осторожность, осуществляют страхование по неполному пакету рисков и лишь немногие работают на перспективу, вкладывая в его развитие значительные средства.

       2. Из-за особенностей российской  экономики отечественный страховой  бизнес пока находится в процессе становления, поэтому у граждан еще не сформировалась должная страховая культура.

       3. Существенной причиной неразвитости  титульного страхования можно  считать периодические катаклизмы  в банковском секторе, которые  так или иначе дестабилизируют экономику и подрывают доверие граждан.

       4. Недостаточная популярность титульного  страхования вызвана и тем,  что, к сожалению, отсутствуют  официальная статистика и информация  о судебной практике с точным  количеством прецедентов, которые  бы позволили потребителям оценить свои риски. В настоящее время подобные сведения можно получить лишь из неофициальных источников, которые не всегда способны отразить объективную картину происходящего.

       Страхование по своей сути — это защита и  гарантия, а многие граждане даже не знают, чего им стоит опасаться, и не в состоянии принять необходимые меры для предотвращения потери своего имущества.

       5. И наконец, результаты опросов  показали, что сами профессионалы  рынка недвижимости — риэлторы - порой не имеют полного представления о титульном страховании. Многие считают страховщиков своими конкурентами.

       Некоторые риэлторы не понимают, что проверка юридической чистоты квартиры, оказание услуг по сбору документов и проведению сделки, экспертиза — это их работа, и страховщики никоим образом не стремятся создавать конкуренцию агентствам недвижимости в оказании этих услуг.

       Функция страховщика конкретна. Он предоставляет  финансовую гарантию, оценивая степень  риска по информации, полученной от риелтора.

       А добросовестный риэлтор, проведя экспертизу, ставит клиента в известность обо всех возможных рисках и сомнительных моментах в истории квартиры, но вот спрогнозировать вероятность их наступления, а тем более предотвратить их или защитить клиента от этих рисков, он, к сожалению, в состоянии не всегда.

       Программы титульного страхования как раз  и направлены на защиту от тех обстоятельств, которые либо неизвестны на момент проведения проверки, либо проверить  их невозможно, либо вероятность наступления  их последствий сложно спрогнозировать.

       Проводя сравнение с зарубежной практикой, можно признать, что до полной защиты имущественных интересов всех собственников  недвижимости нам еще далеко. Однако результаты исследований и анкетирований  отражают действительно положительные  тенденции.