Страхование сделок с недвижимостью

       Если  недвижимое имущество застраховано лишь в части страховой стоимости, страхователь (выгодоприобретатель) вправе осуществить дополнительное страхование, в том числе у другого страховщика, но с тем, Чтобы общая страховая  сумма по всем договорам не превышала страховую стоимость.

       Частичное (пропорциональное) страхование применяется  тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению  застрахованного имущества (в качестве примера можно привести залив  квартир). При определении страховой  суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.

       Гражданский кодекс РФ установил последствия  страхования сверх страховой  стоимости. Так, согласно ст. 951 если страховая  сумма, указанная в договоре страхования имущества, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту возникновения обязанности по выплате страхового возмещения внесена не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в размере, уменьшенном пропорционально уменьшению размера страховой суммы.

       Размер  страховой суммы напрямую зависит  от размера страховой премии (страхового взноса), под которой понимается плата за страхование, вносимая страхователем  страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования.

       Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обязательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридических лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью (ст. 935 ГК РФ).[1]

       Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку  недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая является предметом залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.[4, c.55]

       Размер  страховой суммы, которая выплачивается  при наступлении страхового случая, напрямую зависит от размера страховой  премии (страхового взноса). Страховая  премия может вноситься как целиком, так и в рассрочку.

       Страховщик  в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в  предусмотренных законом случаях  размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

       Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта недвижимости. В ситуации, когда завышение страховой суммы в договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.

       Такое же правило применяется, если страховая  сумма превысила страховую стоимость  в результате страхования одного и того же объекта у двух или нескольких страховщиков -- так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования (ст. 952 ГК РФ).

       Страховщик  естественным образом заинтересован  в активной помощи страхователя по сокращению размера ущерба. Закон  требует, чтобы при имущественном  страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для  уменьшения размера возможных убытков, а произведенные при этом расходы страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает страховую сумму (ст. 962 ГК РФ). [1]. Поэтому договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.

       Недвижимое  имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).[1]

       Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении этого имущества, но не в получении каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования недвижимого имущества подлежит возмещению только одна составляющая убытков -- утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находилось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.

       Таковы  основные понятия и правила при  страховании недвижимого имущества. 
 

       1.2. Виды страхования недвижимости

       1.2.1. Страхование утраты права собственности  (титульное страхование)

       В соответствии с действующим законодательством  РФ право собственности позволяет собственнику владеть и распоряжаться своим недвижимым имуществом. Однако по некоторым законным основаниям право собственности может быть оспорено и утрачено. Вследствие этого объект недвижимости будет истребован у владельца.

       Титульное страхование является финансовой гарантией для добросовестных приобретателей недвижимости на случай, если приобретенный в собственность объект будет истребован у сладельца по различным причинам:

• договор купли-продажи заключен с нарушением норм законодательства, с участием недееспособных граждан или неправоспособных юридических лиц;
• право собственности на недвижимость сохранено у третьих лиц после его отчуждения и т.д.

       При оформлении кредита под залог  недвижимости многие банки выдвигают  заемщику требование застраховать риск потери прав собственности. В частности, для получения ипотечного кредита титульное страхование - обязательное требование.

       Титульное страхование имеет дело с проявлениями событий, которые уже случились в прошлом, и в этом его коренное отличие от других видов страхования. Предмет титульного страхования — это право собственности на различные виды недвижимого имущества: жилые помещения и дома, нежилые помещения, земельные участки и т. д.

       Страховым риском является документально подтвержденный факт того, что страхователь понес реальные убытки, связанные с потерей права собственности на имущество или с его ограничением в любой части, которые возникли по не зависящим от него обстоятельствам на основании решения суда, вступившего в законную силу. Под решением суда подразумевается признание последнего или предыдущего соглашения относительно объекта недвижимости недействительным или подлежащим расторжению

       Страховым событием является потеря Страхователем  недвижимого имущества в результате утраты права собственности на него на основании вступившего в законную силу решения суда. Под утратой права собственности понимается прекращение Страхователем права собственности на недвижимое имущество по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством РФ, а именно:

       1. Признание сделки недействительной  в результате ее совершения:

• в противоречие закону, иным правовым актам;
• с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
• без намерения создать соответствующие ей правовые последствия;
• с целью прикрыть другую сделку;
• недееспособным гражданином;
• неправоспособным юридическим лицом;
• физическими и юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки;
• несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
• ограниченно дееспособным гражданином;
• дееспособным гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
• под влиянием заблуждения;
• под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

       2. Истребование недвижимого имущества  от добросовестного покупателя.

       Страховая сумма может быть определена исходя из следующих факторов:

• действительная (рыночная) стоимость объекта страхования на момент заключения договора страхования;
• цена объекта страхования по договору купли-продажи;
• стоимость объекта страхования по оценке БТИ;
• иные факторы, например, размер кредита под залог недвижимости, и т.п.

       Страховая сумма не может быть выше действительной стоимости объекта страхования. В течение периода страхования эта сумма может быть изменена. Например, при проведении страхователем капитального ремонта - увеличена на сумму, затраченную на ремонт.

       При наступлении страхового случая выплачивается  возмещение в размере, равном страховой сумме по договору страхования и в соответствии с долей собственника на недвижимость.

       Кроме стоимости утраченного имущества  также возмещаются расходы на урегулирование страховых случаев, в частности, на оплату услуг адвокатов  при рассмотрении исков к страхователю в судах.

       Договор титульного страхования заключается  на срок от 1 года до 10 лет (в соответствии с российским гражданским законодательством  оспорить совершенную сделку можно  в течение 3-x лет, а в некоторых  случаях срок исковой давности может быть увеличен до 10 лет).

       Таким образом, титульное страхование используется, когда есть история недвижимости. Его объектом выступает право собственности на жилые и нежилые помещения, земельные участки и т.п. Потребность в страховании недвижимости очевидна, ведь на вторичном рынке жилья стопроцентную чистоту предыдущих сделок гарантировать сложно. Полис титульного страхования представляет собой защиту прав добросовестного приобретения собственности.

       И если это право застраховано, то в случае поступлений каких-либо претензий от бывших владельцев недвижимости или земельного участка страховщик принимает на себя все расходы, связанные с ведением дела, и возмещает стоимость утраченного жилья при неблагоприятном решении суда. 

       1.2.2. Страхование гражданской ответственности владельцев недвижимости

       Под «гражданской ответственностью» понимается ответственность за вред, который  страхователь может причинить жизни, здоровью и имуществу третьих  лиц, именуемых на «страховом языке» выгодоприобретателями. Последними могут выступать как физические лица (соседи, их гости или арендаторы), так и лица юридические (коммерческое предприятие, фирма, занимающие помещения, граничащие с застрахованной квартирой).