Оценка имущества предприятия

     Содержание 

1. Сбор информации для определения стоимости……………………..3
2. Управление стоимостью предприятия……….
3. Практическая часть……

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Сбор  информации для определения стоимости

 

     Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные.

       Сбор общих данных предполагает  анализ информации, характеризующий  природные, экономические, социальные  и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

       Сбор специальных данных предполагает  анализ детальной информации, относящейся  к оцениваемому объекту.

     Состав  и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

     Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

     Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

     В зависимости от характера информации различают общие и специальные  данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

     Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую  характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

     Информация  о конкурентном спросе и предложении  позволяет оценить конкурентоспособность  оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе должны отражать экономические возможности потенциальных владельцев и пользователей недвижимости.

     Используемая  в процессе оценки информация должна быть достаточно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

     Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям:

     - достоверности;

     - точности;

     - комплексности.

     Используемая  информация должна достоверно отражать ситуацию на предприятии, точно соответствовать целям оценки и комплексно учитывать внешние условия функционирования оцениваемого предприятия.

     Существуют  различные пути организации информации: хронологический, журналистский, логический.

     Хронологический путь организации информации предусматривает последовательный переход от прошлого к будущему (или от будущего к прошлому).

     Журналистский путь организации предполагает размещать  материал от более важного к менее  важному. Например, при анализе финансовой информации, как правило, не имеет смысла описывать всю ретроспективную информацию, а внимание акцентируется на наиболее важных пропорциях или коэффициентах.

     Логический  порядок распределяет информацию от общего к частному или от частного к общему.

     Оценка  бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно классифицировать следующим образом.

     - внешняя информация, характеризующая условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

     - внутренняя информация, дающая представление о деятельности оцениваемого предприятия.

     Нормальное  функционирование бизнеса основано на оптимальном сочетании объема продаж, получаемой прибыли и финансовых ресурсов для обеспечения запланированного роста, что в значительной степени определяется внешними условиями функционирования предприятия. К ним относятся макроэкономические и отраслевые факторы: уровень инфляции, темпы экономического развития страны, условия конкуренции в отрасли и т.д.

     Внешняя информация. Информационный блок внешней информации характеризует условия функционирования предприятия в отрасли и экономике в целом.

     Объем и характер внешней информации различаются  в зависимости от целей оценки. При составлении отчета необходимо показать, что собранная и изученная  оценщиком информационная база является необходимой и достаточной для  итогового заключения о стоимости  предприятия. Информацию следует давать в оптимальном объеме и ориентированной на оцениваемый объект.

     1. Макроэкономические  показатели содержат информацию о том, как сказывается или скажется на деятельности предприятия изменение макроэкономической ситуации, и характеризуют инвестиционный климат в стране. В зависимости от целей оценки макроэкономический обзор может выделяться как отдельный раздел отчета об оценке или рассматриваться в общем контексте отчета.

     Факторы макроэкономического риска образуют систематический риск, возникающий из внешних событий, влияющих на рыночную экономику, и не могут быть устранены диверсификацией в рамках национальной экономики.

     Текущая стоимость компании, деятельность которой  связана с высоким риском, ниже, чем текущая стоимость аналогичной компании, но функционирующей в условиях меньшего риска.

     Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем большую ставку дохода он ожидает. Большинство заказов на оценку связаны  с анализом закрытых компаний, владельцы  которых не диверсифицируют свои акции в той же мере, что и владельцы открытых компаний. Поэтому при оценке компаний закрытого типа оценщик наряду с анализом систематического риска должен учитывать факторы несистематического риска. К ним относятся отраслевые риски и риски инвестирования в конкретную компанию..

     2. Информационный блок «внешняя информация», кроме макроэкономической информации, включает отраслевую информацию - состояние и перспективы развития отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие. Содержание данного раздела определяется степенью доступности отраслевых данных. В нем должны быть отражены условия конкуренции в отрасли, рынки сбыта и возможные варианты использования производимой продукции; факторы, влияющие на потенциальный объем производимой продукции и динамику изменения спроса на нее. Условия функционирования предприятия в отрасли могут оказать серьезное влияние на итоговую величину стоимости.

     Основные  отраслевые факторы риска:

     - нормативно-правовая база;

     - рынки сбыта;

     - условия конкуренции.

       Нормативно-правовая база определяется с учетом наличия у предприятий ограничений для вступления в отрасль. Если существуют среднеотраслевые данные по основным финансовым коэффициентам, их необходимо использовать в ходе оценки. Сопоставление данных оцениваемой компании с аналогичными показателями других предприятий отрасли является важным этапом в отраслевом исследовании, поскольку позволяет определить рейтинг оцениваемого предприятия, сделать более достоверные прогнозы относительно прибыльности и требуемой величины затрат.

     Основные  источники информации:

     - данные Государственного комитета по статистике;

     - законодательство РФ;

     - информационные отраслевые бюллетени, например Российский нефтяной бюллетень, Российские нефтяные компании (МИГ) и т.д.;

     - бизнес-план.

       Рынки сбыта. Предложение, спрос, цена являются важными регуляторами рыночной экономики. Достижение сбалансированности между спросом и предложением определяет как общее макроэкономическое равновесие, так и особенности сбыта продукции. Для анализа выбранной предприятием стратегии сбыта товаров можно использовать, например, матрицу Ансоффа, предполагающую четыре альтернативные стратегии:

     1. Проникновение на уже сложившийся  рынок с тем же продуктом,  что и конкуренты.

     2. Развитие рынка за счет создания  новых сегментов рынка.

     3. Разработку принципиально новых  товаров или модернизацию существующих.

     4. Диверсификацию производимой продукции  для освоения новых рынков.

     Особого внимания в процессе сбора информации заслуживают отношения с поставщиками с точки зрения юридической определенности договоров и их надежности.

     Целью сбора данной информации является определение  потенциала отечественного (если необходимо, и зарубежного) рынка сбыта товара: объем продаж в текущих ценах, ретроспектива за последние 2-5 лет  по оцениваемому предприятию, объем продаж в текущих ценах по конкурентам, прогнозы по расширению рынков сбыта в Российской Федерации и за ее пределами.

     Условия конкуренции. В рыночной экономике наиболее типичны рынки несовершенной конкуренции, на которых механизм свободного конкурентного ценообразования имеет серьезные ограничения. Оценка конкурентоспособности предприятия проводится с учетом типа рынка, а следовательно, наличия ограничений для вступления в отрасль конкурентов, производящих товары-заменители. Анализ должен дополняться сведениями об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражениях, характеристикой продукции конкурентов (объем, качество обслуживания, цены, каналы сбыта, реклама), о доле реализуемой продукции в общем объеме отечественного производства, а также перечнем основных российских импортеров этого товара.

     Основные  источники информации:

     - данные Государственного комитета по статистике;

     - данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия;

     - фирмы-дилеры;

     - таможенное управление;

     - отраслевые информационные издания;

     - бизнес-план.

     Внутренняя  информация характеризует деятельность оцениваемого предприятия. Если читатель отчета не знаком с предприятием, он должен получить максимально полную и точную информацию, чтобы понять особенности оцениваемого предприятия.

     Данный  информационный блок включает: ретроспективные данные об истории компании; описание маркетинговой стратегии предприятия; характеристику поставщиков; производственные мощности; рабочий и управленческий персонал; внутреннюю финансовую информацию (данные бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах и движении денежных средств за 3-5 лет); прочую информацию.