Правовые основы оценочной деятельности

      Т.к. в соответствии со ст. 154 ГК РФ договор есть не что иное, как двух- или многосторонняя сделка, то к нему, как это указано в ст. 420 ГК РФ, применимы правила главы 9 ГК РФ о сделках.

      Чтобы договор на проведение оценки между сторонами считался заключенным, согласно ст. 432 ГК РФ в письменной форме должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. А существенными являются условия:

• о предмете договора;
• условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
• все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

      Предметом договора на проведение оценки является деятельность, осуществляемая по заданию заказчика посредством проведения независимой оценки по определению рыночной или иной стоимости имущества. Предмет договора характеризуют объект оценки, цель оценки, вид определяемой стоимости. ⁴⁰

      Существенными условиями договора на проведение оценки, согласно ст. 10 Закона об оценочной деятельности, являются:

1. Объект или объекты оценки с точным указанием на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов, что необходимо для однозначной идентификации этого объекта (объектов) оценки. Что относится к объектам оценки, об этом было сказано выше. Относительно описаний объектов оценки, необходимых для их однозначной идентификации, следует обратить внимание на то, что в описание объекта всегда надо включать такие данные, как, напр., инвентаризационный номер, точное местонахождение, этажность, номер в реестре, если это недвижимость, и т.д.
2. Вид стоимости имущества (способ оценки). Необходимо исходить из того, что если в договоре нельзя точно определить конкретный вид стоимости имущества, то оценщик обязан будет определить именно рыночную, а не какую-либо другую стоимость.
3. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки определяется оценщиком в зависимости от затрат на проведение оценки и от тех доходов, которые он желает получить за осуществление конкретных действий. Чаще всего, у всех оценщиков имеется свой прейскурант цен. В договоре размер вознаграждения обязательно должен оговариваться, чтобы не было недоразумений и споров по поводу того, сколько надо оплачивать за услуги по оценке.
4. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика. Каждый оценщик должен быть застрахован на сумму не менее чем 300 тысяч рублей, причем страхуется ответственность за причинение ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба. Срок действия договора обязательного страхования ответственности не менее года.
5. Наименование саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации. Это главное условие, которое указывает на легальность деятельности оценщика. При этом сама саморегулируемая организация должна иметь легальный статус, т.е. должна быть включена в Государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, а также размещать о себе информацию в сети Интернет на своем официальном сайте с указанием сведений о каждом члене своей организации.
6. Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки. Существуют федеральные стандарты оценки, которые разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности, и стандарты и правила оценочной деятельности, которые разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
7. Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. В гражданском законодательстве установлены случаи общей ответственности, которую должны нести все участники гражданского оборота за неисполнение своих обязательств. В частности, в главе 25 ГК РФ говорится об ответственности за причиненные убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды (ст. 393, 394), за пользование чужими денежными средствами (ст. 395).
8. Если договор заключен с юридическим лицом, то должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в т.ч. ФИО оценщика или оценщиков. Это связано с тем, что фактически по договору оценки ответственность несет не юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, а сам оценщик, являющийся членом одной из саморегулируемых организаций.

      В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

      Таким образом, договор для проведения оценки по своей юридической природе  представляют один из видов обязательств по оказанию услуг. 

3.2. Права и обязанности оценщика по договору

на  проведение оценки 

      Правовой  статус оценщика составляют нормы ст. 14, 15 Закона об оценочной деятельности.

      Права оценщика

      1. На первом месте стоит право оценщика применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Какими стандартами оценки он пользуется, об этом указывается в договоре на проведение оценки. Но стандарты оценки могут рекомендовать различные методы проведения оценки. Какой метод оценки применить как наиболее подходящий, оценщик выбирает сам. Это его право. Напр., сравнительный подход, выбранный оценщиком, может реализоваться в методах прямого сравнения с аналогичным объектом, направленных качественных корректировок, расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа. Методы затратного подхода подразделяются на методы индексации с помощью ценовых индексов затратного типа, методы, опирающиеся на расчет себестоимости, методы моделирования статистических зависимостей затратного типа. А при доходном подходе используются методы чистых дисконтированных доходов, прямой капитализации дохода и равноэффективного функционального аналога. Могут использоваться и другие методы, определенные в стандартах оценки и обоснованные оценщиком.⁴¹

      2. В случае обязательной оценки  оценщик имеет право требовать  от заказчика обеспечения доступа  в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки. В случае невыполнения данных требований оценщик имеет право отказаться от проведения оценки. И это вполне справедливо, т.к. при обязательной оценке перед оценщиком стоит задача выполнить не только пожелание заказчика произвести оценку, но и выполнить установленные законодательством ограничения и требования, без которых произведенная оценка не будет являться полной и достоверной.

      3. Оценщик при проведении оценки  имеет право получать разъяснения  и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки. Во-первых, оценщик имеет право, а не обязан получать разъяснения и дополнительные сведения. Это говорит о том, что не всякие разъяснения и дополнительные сведения, которые даются оценщику, тот обязан учитывать при проведении оценки. Это право самого оценщика. Независимо от того, по каким причинам оценщик отказался принять разъяснения и дополнительные сведения, он не может нести ответственность только за то, что отказался их получить, если только он посчитал, что имеющихся у него данных достаточно для проведения полной и объективной оценки. Во-вторых, если оценщик желает получить разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки, заказчик не имеет права ему отказать. Невыполнение данного условия дает право оценщику на основании отказаться от проведения оценки.⁴²

      4. Оценщик имеет право запрашивать  в письменной или устной форме  у третьих лиц информацию, необходимую  для проведения оценки объекта  оценки. Здесь речь идет о запросе информации у третьих лиц, а не у заказчика. Оценщик имеет право, а не обязанность запрашивать информацию и, соответственно, не может нести ответственность в случае отказа от запроса данной информации. Причиной отказа от предоставления такой информации может быть то, что указанная информация является государственной или коммерческой тайной, о чем обязательно должно быть указано в причинах отказа. Если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик имеет право либо отказаться от проведения оценки либо обязательно указать в отчете, что отказ в предоставлении запрошенной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки.

      5. Оценщик имеет право также  привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов. Опять же имеет право, а не обязан. Притом оценщик имеет право это делать по мере необходимости, то есть неограниченное количество раз и на неограниченное количество времени, но не более чем на срок проведения оценки по договору оценки. И данное право не должно специально оговариваться в договоре об оценке. Т.к. привлечение других оценщиков и специалистов возможно на договорной основе, оценщик вправе требовать возмещения дополнительных расходов в судебном порядке.

      6. Оценщик имеет полное право  отказаться от проведения оценки  объекта оценки в случаях, если  заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставления  необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

      7. Оценщик также вправе требовать  возмещения расходов, связанных  с проведением оценки объекта  оценки, и денежного вознаграждения  за проведение оценки объекта  оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда. В случае отказа заказчика возмещать расходы оценщику или выплачивать денежное вознаграждение за проведение оценки оценщик может обратиться за содействием в судебные инстанции для принудительного исполнения обязательства со стороны заказчика.

      Обязанности оценщика

      1. Первой среди обязанностей оценщика стоит обязанность быть членом одной из СРОО. Это главное требование, которое является гарантией того, что оценщик осуществляет свою деятельность легально.

      2. Оценщик при осуществлении оценочной  деятельности обязан соблюдать  при осуществлении оценочной  деятельности требования  законодательства, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. Здесь говорится обо всех нормативных источниках, которых обязан придерживаться оценщик. Причем важно, чтобы все эти источники были действующими. Применение недействующих норм может привести к тому, что отчет оценщика может быть признан недостоверным.⁴³

      3. Оценщик обязан соблюдать правила  деловой и профессиональной этики,  установленные СРОО, членом которой  он является, а также уплачивать  взносы, установленные такой саморегулируемой  организацией оценщиков. Каждая  СРОО согласно ст. 22.1 Закона об ценочной деятельности должна разрабатывать и утверждать правила деловой и профессиональной этики. За нарушение данных правил оценщик может быть исключен из СРОО.

      Обязанность уплаты взносов возлагается именно на самого оценщика, а не организацию, где он состоит в трудовых отношениях. Однако, сложилась практика, что в ряде случаев взносы оплачиваются организацией-работодателем за своих работников-оценщиков. Подобная сложившаяся практика вызывает и вопросы по уплате налогов (единый социальный налог, налог на доходы с физических лиц) с данных выплат за работников-оценщиков за счет организации-работодателя. Письмом Минфина РФ от 09.07.2007 N 03-04-06-01/222⁴⁴ и письмом Минфина РФ от 19.11.2007 N 03-04-06-01/398⁴⁵ определено, что выплаты "организацией-работодателем за своих работников-оценщиков вступительных и членских взносов в СРО, обязательного взноса в компенсационный фонд СРО и страхования ответственности оценщика не подлежат налогообложению единым социальным налогом и налогом на доходы физических лиц", "поскольку указанная оплата производится в интересах самой организации".

      4. В случае возникновения обстоятельств,  препятствующих проведению объективной  оценки, оценщик обязан сообщать  заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой  договор, о невозможности своего участия в проведении оценки. В противном случае оценщик будет в полной мере нести ответственность за несоблюдение условий договора оценки.

      5. Оценщик обязан обеспечивать  сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки. Он должен придерживаться некоторых правил. Во-первых, оценщику желательно избегать случаев сохранения у себя оригиналов документов. Лучше для работы пользоваться копиями. Оригиналы смотреть только с рук заказчика для уточнения данных, которые нельзя заметить на копии, либо для уточнения подлинности копий документов. Кроме того, случайная потеря копии документа не несет таких убытков, какие возможны при потере оригинала. Во-вторых, все документы необходимо передавать только по акту приема-передачи документов с подписями заказчика и оценщика. При этом стороны, прежде чем подписать подобный документ, должны проверить четкое соответствие самих документов тому, что записано в описи документов в акте. В этом случае можно избежать такой ситуации, к примеру, когда заказчик может забыть передать какой-то документ, а оценщик будет думать, что потерял его. В-третьих, документы лучше держать только на рабочем месте.⁴⁶

      6. Оценщик обязан представлять  заказчику информацию о членстве  в СРОО. Помимо того, что нужно быть членом СРОО, надо еще представить заказчику информацию о своем членстве. Здесь не указано, какую именно информацию оценщик обязан представить. При заключении договора на проведение оценки оценщик обязан как минимум указать наименование СРОО, членом которой он является, и место нахождения этой СРОО. Отсутствие этих данных может повлечь за собой признание договора на проведение оценки незаключенным с вытекающими отсюда последствиями.

      7. От оценщика требуется, чтобы  он представлял СРОО информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в т.ч. информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установленным ст. 15.1 Закона об оценочной деятельности, а также сведения о любых изменениях этой информации. К этим условиям относятся: наличие в штате не менее двух лиц, которые удовлетворяют требования, предъявляемые к оценщикам, входящим в СРОО, документ об образовании в области оценочной деятельности, справка об отсутствии судимости, обеспечение сохранности документов заказчика, информирование заказчика, охрана конфиденциальной информации заказчиков, представление информации о работе с заказчиками СРОО, представление отчетов об оценке государственным органам. Эти требования связаны с текущей деятельностью юридического лица, и информация об их выполнении может представляться СРОО по мере ее появления. Помимо этого,оценщик также должен представить СРОО информацию о наименовании и фактическом местонахождении юридического лица, работником которого он является.⁴⁷

      8. Заказчик имеет право потребовать, а оценщик обязан ему представить страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. В договоре должны указываться сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика (ОСГОО) и наименование и место нахождения СРОО, членом которой является оценщик.

      9. Оценщик не имеет права разглашать  конфиденциальную информацию, полученную  от заказчика в ходе проведения  оценки, за исключением случаев,  предусмотренных законодательством РФ. Так, законодательством России допускаются случаи, когда оценщик обязан представить соответствующую информацию по требованию органов, уполномоченных требовать данную информацию. Это могут быть случаи, напр., когда оценщик привлекается в качестве свидетеля по уголовному или административному делу.