Аренда недвижимости в системе предпринимательства

 
 

Содержание (вопрос №9, 24) 

1. Аренда  недвижимости в системе предпринимательства.
2. Основные методы оценки стоимости земельных участков.

Список  литературы. 
 
 
 
 
 

. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Аренда  недвижимости в системе  предпринимательства.

    Демократизация экономических отношений в современной России началась в 1989 г. С интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой для укрепления народного хозяйства. Аренда по своей сути затрагивает базисные отношения общества и своем развитии закономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса наемного работника и становлению его как самостоятельного предпринимателя – собственника. Она более полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллективных и общественных интересов и позволяет преодолеть отчуждение работника от средств производства, труда от капитала, исполнительских функций от управленческих.

    Особая  историческая роль аренды в том, что  с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой  - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях – и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

    Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение человеческого  разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях.

    Возникновение аренды – естественное следствие  реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.

    Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если не учитывать позитивные аспекты, успешно именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.

    В переводе с латинского аренда означает наем или договор на передачу имущества  собственником во владение другому  лицу на определенных условиях.  В  отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом авторы исходят из того, что аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и, прежде всего рабочей силы.

    Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания, т.е. производительных сил, или от собственной формы, характеризующей  производственные отношения, - не позволяет  выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности. На средства производства и результат труда. Аренда – это наем не работником, а имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования0, но и с присвоением прибавочного продукта, процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности. В арендных коллективах человек становится не только работником, но и хозяином не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в действие большие резервы повышения эффективности производства. Эта форма организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе с товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате. 
 
 
 
 
 
 

2. Основные  методы оценки стоимости  земельных участков.

 

    В рыночных условиях различают несколько  видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительную, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения  и др. Стоимость вообще – это  денежный эквивалент собственности.

    Стоимость недвижимости формируют четыре фундаментальных  фактора: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность) предложения и отчуждаемость  объектов.

    Рыночная  стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается в следующих условиях:

    - продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;

    - обе стороны информированы и  действуют наилучшим образом  в своих интересах;

    - имеется достаточно времени для  выявления реакции рынка на  имеющиеся предложения;

    - платеж осуществляется наличными  и другим сравнимым способом;

    - цена сделки не содержит скидок  и уступок ни одной из сторон  сделки;

    - объект обладает признаваемой  полезностью, достаточно дифицитен  и может передаваться из рук  в руки.

    Цена – это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках. Кроме рыночной цены купли-продажи земельных участков  в России широко применяется кадастровая и нормативная цена земли. Продажная цена и стоимость равны между собой только в условиях совершенного рынка.

    Три основные цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное использование, получение дохода (прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.

    В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются  как надежный источник доходов, а  другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.

    В практике традиционно применяют  три основных метода определения  стоимости недвижимости в т.ч. и  земли:

    1. прямое сравнение рыночных продаж;

    2. доходный;

    3. затратный.

    Метод рыночных продаж.

    Наиболее  распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

      Последовательность действий при  рыночном методе.

1. Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегменте.
2. Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально.
3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

Способ  валового рентного мультипликатора (ВРМ). 

    Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;
2. определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;
3. найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ. (таблица. №1)

Таблица №1

 

    ВРМ не корректируют на различия между  сопоставимыми и оцениваемыми участками, т.к. они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

Прием переноса или соотнесения.

    Этот  способ реализуется путем определения  соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями – земельным участком и строениями. Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Принцип остаточной продуктивности (остатка).

    Чистый  доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты расходов за три других фактора производства: труда –  зарплаты, комиссионных; капитала –  процентов, дивидендов; предпринимательских способностей – прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника земли.

    Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или  проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода на инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования  земли.

    В самом общем виде ПЛНЭИ – это  вероятное, наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны.

Оценка земли методом капитализации дохода.

    Оценка  земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносит доход в будущем.