Жилищная политика

Ведомственный фонд - это государственный жилой  фонд, который находится в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

Граждане, забронировавшие занимаемые жилые  помещения, приватизируют жилье  по месту бронирования жилых помещений (ст.1 Закона "О приватизации жилищного  фонда в РФ").

Если  государственные или муниципальные  предприятия с жилищным фондом переходят  в иную форму собственности либо ликвидируются, то их жилищный фонд должен быть передан в установленном  порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья - правопреемникам этих предприятий (если они определены), иным юридическим лицам либо в ведение органов местного самоуправления (ст.18 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ").

Это положение  не должно применяться, если правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации (п.6 Примерного положения о приватизации).

Например, предприятие изменило форму собственности - стало акционерным, - а потом  построило новый жилой дом. Этого  нового дома еще не было при передаче жилищного фонда и поэтому  он не подлежит приватизации, поскольку  принадлежит к частному жилищному фонду. Те же дома, которые имело это предприятие до акционирования, должны быть переданы с сохранением всех прав граждан, в том числе и права на приватизацию.

Не подлежат приватизации жилые помещения частного и общественного жилищных фондов.

Также не подлежат приватизации жилые помещения (ст.4 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ"):

- находящиеся  в аварийном состоянии;

- в общежитиях;

- в домах  закрытых военных городков;

- служебные  жилые помещения (за исключением  служебных жилых помещений жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных).

По закону "О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации" приватизация коммунальных квартир была возможна только с разрешения собственника жилищного  фонда. Однако 3 ноября 1998 года Постановлением Конституционного Суда РФ N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова" такое положение в отношении коммунальных квартир было признано неконституционным. Так что с 3 ноября 1998 года "граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире" (п.3 Постановления N 25-П). Далее в Постановлении отмечается, что "это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке".

Федеральный закон N 55-ФЗ от 20.05.2002 внес соответствующие  изменения в закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", отменив положение о необходимости получения разрешения собственника жилищного фонда на приватизацию коммунальных квартир и уравняв в правах нанимателей отдельных квартир и нанимателей жилых помещений в коммунальных квартирах.

Для оформления приватизации необходимы следующие  документы:

1. Поэтапный  план квартиры и справку о  ее оценочной стоимости из  БТИ.

2. Справку  о том, что по предыдущему  месту жительства в приватизации  жилья гражданин не участвовал.

3. Выписку  из домовой книги, копию финансового лицевого счета и ордер на квартиру.

4. Справку  о месте и времени прописки  по предыдущему месту жительства.

Все эти  документы представляются в муниципальный  или государственный орган для  принятия решения о приватизации и оформления договора передачи жилого помещения в собственность.

1.4 Создание ТСЖ

В соответствии со ст. 135. Жилищного кодекса РФ товариществом  собственников жилья (далее - ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение  собственников помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ является юридическим лицом с момента  его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

ТСЖ может  быть создано при объединении:

- нескольких  многоквартирных домов, помещения  в которых принадлежат различным  (не менее чем двум), собственникам  помещений в многоквартирном доме;

- нескольких  расположенных близко зданий, строений  или сооружений - жилых домов,  предназначенных для проживания  одной семьи, дачных домов с  приусадебными участками или  без них, гаражами и другими  расположенными на общем земельном  участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, для создания ТСЖ необходимо соблюсти требуемые  законом процедуры, которые можно  разбить на несколько этапов:

1. Проведение  общего собрания собственников  жилых помещений.

2. Принятие  устава.

3. Избрание  органов управления товариществом.

4. Прохождение  государственной регистрации в  соответствии с Федеральным законом  от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Проведение  общего собрания. Жилищный кодекс РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общее собрание. Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника, который обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней, следующими способами: заказным письмом, или вручить каждому собственнику помещения под роспись сообщение о проведение, либо разместить сообщение в помещение данного дома, доступном для всех собственников.

В сообщении  о проведении общего собрания собственников  помещения в многоквартирном  доме должны быть указаны:

1. Сведения  о лице по инициативе которого созывается данное собрание;

2. Форма  проведения данного собрания (собрание  или заочное голосование);

3. Дата, место, время проведения данного  собрания или в случае проведения  данного собрания в форме заочного  голосования дата окончания приёма  решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4. Повестка  дня данного собрания;

5. Порядок  ознакомления с информацией и  (или) материалами, которые будут  представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа голосов. Общее собрание собственников помещений должно принять следующие решения:

- о регистрации  ТСЖ в налоговых органах;

- о принятии  устава;

- о проведении  выборов председателя, секретаря  собрания, членов правления и  ревизионной комиссии.

Государственная регистрация ТСЖ. Пакет документов для проведения государственной регистрации (ст.12 указанного Закона) состоит из:

1. Заявления,  представляемого в налоговый  орган, осуществляющий регистрацию,  удостоверенного подписью председателя  правления товарищества собственников  жилья, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или в соответствии с законодательством Российской Федерации данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).

2. Решения  о создании юридического лица  оформленного в виде протокола  проведения общего собрания.

3. Учредительных  документов юридического лица (устав,  протокол общего собрания), которые  могут быть предоставлены как  в виде подлинников, так и в виде заверенных в нотариальном порядке копий.

4. Заполненных  форм документов, используемых при  государственной регистрации в  налоговых органах по форме  № Р11001 (приобретается в налоговом  органе за плату или может  быть распечатано с использованием  информационно-справочных систем из приложения к постановлению Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей» (с изменениями от 26.02.2004).

5. Документа  об уплате государственной пошлины.

6. Расписки (приложения к заявлению), в которой  содержится наименование документов, представленных заявителем для  государственной регистрации юридического лица.

В день получения документов, регистрирующим органом, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием  перечня и даты их получения регистрирующим органом.

Организация деятельности ТСЖ. Для организации деятельности ТСЖ после проведения его государственной регистрации необходимо:  

 Оформить  документы на земельный участок  и прилегающую к дому территорию (заключить договор аренды с  администрацией города). 

 Обратиться  с заявлением в Астраханский  областной комитет государственной  статистики о включении в состав единого государственного реестра предприятий и организаций (ЕГРПО) и присвоении кодов общероссийских классификаторов.  

 Обратиться  с заявлением в Фонд социального  страхования РФ по Астраханской  области о прохождении в соответствии с законодательством РФ обязательного социального страхования юридических лиц. 

 Заключить  договоры с организациями, предоставляющими  жилищно-коммунальные услуги: МУП  «Астркоммунэнерго», МУП «Астрводоканал»,  МУП «Спецавтохозяйство», ОАО  «Астраханьгазсервис». 

 Заключить  договор управления многоквартирным  домом с членами ТСЖ..  

 Заключить  договор о содержании и ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме с собственниками помещений  в многоквартирном доме, не являющимися  членами товарищества.

Прочие  договора необходимые в интересах членов товарищества (на охрану многоквартирного дома, установку и использование общей антенны и т.д.).

Органами  управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление  товарищества.

2 Реализация жилищной  политики в России

2.1 Анализ приватизации  жилья

Анализ  теории и практики приватизационного  процесса занимает все более важное место в отечественной экономической  науке по трем причинам. Во-первых, необходимостью осмысления происходящих в экономиках различных стран изменений при переходе от административно-командной к рыночной экономике; во-вторых, постоянным вниманием российских исследователей к проблемам развития отношений собственности; в-третьих, использованием «карты» приватизации в острой политической полемике и вовлечением всего населения в процесс обсуждения ее хода и результатов.

В теории приватизации и обобщении ее практики сохраняется множество дискуссионных  и нерешенных проблем . Более того, в условиях перехода России к рыночной экономике появляются новые моменты, имеющие важное значение для дальнейшего развертывания приватизационного процесса.