Экономическое реформирование и проблемы отношений собственности на землю

В кодексе решены также проблемные вопросы, связанные с размерами  земельных участков, имеющихся у  граждан. К примеру, если в городе предельный размер земельного участка  для обслуживания жилого дома составляет 15 соток, а исторически сложилось  так, что у гражданина имеется  в наличии 15,5 сотки, то до 2009 года эти  полсотки необходимо было оформлять  в аренду. Теперь же в подобных случаях  разрешено предоставлять земельные  участки во временное пользование  для огородничества, и оформление прав на эти земельные участки  и госрегистрация не производятся. Право на участок возникает с  момента принятия исполкомом соответствующего решения.

Меры по снижению размера платы за право заключения договора аренды земельного участка Правительством уже приняты. Так в соответствии с постановлением Совета Министров от 31 декабря 2008 года размер платы за право заключения договора аренды по общему правилу уменьшен в 2 раза. В тех случаях, когда на земельном участке находятся объекты недвижимости, подлежащие сносу, при предоставлении земельного участка в аренду размер платы за право заключения договора аренды уменьшен в 4 раза. Что касается кадастровой стоимости земельных участков, то эти платежи могут регулироваться путем установления повышающих либо понижающих коэффициентов. Предложения по этому вопросу будут вноситься.

Указом № 64 отменено проведение аукционов  при предоставлении земельных участков юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства  и обслуживания объектов недвижимого  имущества, предназначенных для  производства товаров, выполнения работ, оказания услуг. Аукционы будут сохранены  только для получения земельных  участков в целях строительства  автозаправочных станций, а также  в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек. Тем  не менее, согласно указу учитывая особую ценность отдельных земельных участков и потенциальный интерес к  ним со стороны нескольких инвесторов, облисполкомам предоставлено право  определять с учетом интересов государства, местных условий и экономической  эффективности населенные пункты (части  их территорий), иные территории, в пределах которых земельные участки будут  предоставляться юридическим лицам  и индивидуальным предпринимателям только по результатам аукционов. Таким  же правом наделены облисполкомы и  в отношении земельных участков, предоставляемых для индивидуального  жилищного строительства.

В населенных пунктах, где спрос на землю значительно превышает предложение и стоимость земли достаточно высока, наиболее прозрачным механизмом для получения земельного участка может стать только аукцион. Вот поэтому исполнительные комитеты, исходя из местных условий и особенностей, наличия земельных участков, и будут принимать решения об отнесении тех или иных населенных пунктов к такой категории. Они наделены таким правом и должны им пользоваться на законном основании,

Сегодня граждане, проживающие в  г. Минске, могут получить земельный участок за пределами города только по результатам аукциона. С 1 мая процедура получения земельного участка изменится. Гражданин, самостоятельно нашедший земельный участок в пригороде (на специализированном сайте или по другим источникам информации), должен приехать в сельский исполнительный комитет по месту расположения земельного участка и написать заявление о предоставлении земельного участка. Сельский совет в течение 5-ти дней должен рассмотреть заявление и при отсутствии оснований предоставления земельного участка (в случае если он уже не предоставлен другому физическому лицу) заключить договор подряда с гражданином на выполнение работ, связанных с предоставлением земельного участка. По истечении срока договора гражданин снова должен обратиться в организацию по землеустройству за получением готовых документов на уже зарегистрированный земельный участок.

С 1 мая 2009 года начал действовать новый порядок реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков. Это предусмотрено Указом Президента № 58 от 2 февраля «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд». В данном указе прописано, что при изъятии земельного участка для государственных нужд и при наличии объективной возможности дом может быть перенесен в другое место либо построен другой жилой дом вместо сносимого. Однако в г. Минске практически нет свободных земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Поэтому при отсутствии таких свободных земельных участков у граждан останется право либо на получение квартиры, либо на получение денежной компенсации за сносимый дом. В указе закреплено общее правило: при изъятии участка предоставляется либо квартира, либо денежная компенсация, а при наличии возможности – перенос дома и строительство нового.

Основная задача, которая ставилась  при подготовке данного документа, заключалась в том, чтобы четко  прописать всю процедуру изъятия  земельного участка – от замысла  конкретного лица получить земельный  участок для определенных целей  до решения вопроса о всех выплатах и компенсациях собственнику сносимого  имущества, а также прописать  как права и обязанности собственника сносимого имущества, так и права  и обязанности лица, которому предоставляется  земельный участок.

Что касается земельных участков в  садоводческих товариществах, на которые  своевременно не получена документация, то, об изъятиях таких земельных  участков не известно, да их и не было. В данном процессе придерживаются взвешенного  подхода: упорядочить отношения  в садоводческих товариществах. Сегодня те граждане, которые не успели оформить земельные участки  до положенного срока, не лишены прав на получение правоудостоверяющих  документов.

Кроме того, КоЗ:

- исключил требование постоянного проживания граждан РБ на территории республики для получения земельного участка в собственность;

- усовершенствовал нормы, регулирующие совершение сделок  с земельными участками  и правом аренды  этих участков, включил нормы о возможности передачи земельных участков в субаренду;

- уточнил компетенцию государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования земли;

- отменил обязанность граждан оформлять правоудостоверяющие документы на земельные участки, предоставленные им во временное пользование для огородничества, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных.

Остаются нерешенными некоторые  проблемы. Правомочия арендатора земельного участка по передаче его в субаренду и перенаем теоретически реализуемы, но на практике не применяются. Объясняется это отсутствием подробного правового регулирования этих отношений в гражданском и земельном законодательстве. Существует также проблема аренды части земельного участка. КоЗ предусматривает что сделки с земельными участками могут заключаться только после выделения этих частей в самостоятельные земельные участки, поэтому возникновение иных прав на часть земельного участка представляется невозможным.

 

2.3. Итоги реформирования собственности в РБ и перспективы развития

Подводя итог сказанному, следует отметить, что действие вышеперечисленных законодательных актов позволит усовершенствовать земельные отношения в РБ, сохранив социальную направленность их развития, обеспечить защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности сделок с правом аренды земельных участков.

Ключевым условием успешности аграрных реформ во все времена и во всех странах была актуализация института права частной собственности на землю. Для Беларуси вопрос урегулирования земельных отношений остается открытым ввиду конституционального закрепления государственного права собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Применительно к условиям Республики выходом из сложившейся ситуации может стать долгосрочная аренда. Данный подход не противоречит Гражданскому Кодексу Республики Беларусь и не запрещен Земельным кодексом. Следовало бы, на первом этапе, урегулировать отношения производителей сельскохозяйственной продукции с местными властями на основе договоров аренды вместо актов землепользования. Права аренды на землю должны рассматриваться как объект купли, продажи, залога и т.д.

Развитие земельных отношений  на основе многообразия форм собственности  и хозяйствования на земле требует  неотложного создания соответствующей правовой базы: принятия нормативно-правовых актов Республики Беларусь "Об аренде земель сельскохозяйственного назначения и о залоге прав аренды" с последующей актуализацией вопроса о приватизации земель сельскохозяйственного назначения в обществе. Целесообразным было бы в последствии рассмотреть замену единого сельскохозяйственного налога на унифицированный земельный налог для товаропроизводителей.

Проводить земельную реформу следует  с учетом национальных традиций и  складывающейся в аграрном секторе  ситуации. В качестве отправных моментов для выработки модели земельных отношений должен стать практический опыт проведения аграрных реформ на постсоветском пространстве. Сегодня следует проводить приватизацию земли по 2 вариантам и в их сочетании: на безвозмездной (для юридических) и платной (для физических лиц) основе. Целесообразно в РБ ввести коллективную собственность на землю, из-за сложности деления земли на части ее следует рассматривать как переходную к частной.

Переход земли на платной основе из государственной в частную  собственность позволит развиваться  цивилизованному рынку земли. Благодаря этому возможно формирование централизованного фонда, инвестирующего аграрный сектор страны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, стратегическое развитие земельных преобразований и вывод их на качественно новый (рыночный) уровень – задача объемная и долговременная, требующая проведения разумной государственной земельной политики. Имеющийся в РБ значительный земельно-ресурсный потенциал, а также успешное разрешение указанных проблем позволят приступить к решению сложных проблем глобального масштаба.

Фундаментальной основой земельных  отношений и всей системы аграрных отношений является собственность на землю. Именно отношения собственности являются теоретическим базисом понимания и практического решения аграрного вопроса.

К нерешенным в Беларуси проблемам  развития форм собственности на землю  относятся:

- определение роли государства и создание экономических условий для изъятия в его пользу земельной ренты;

- постепенное формирование рынка земли;

- широкое развитие долгосрочной аренды, залога, страхования и других форм землевладения.

Для решения проблем требуется  усовершенствование существующей правовой базы земельных отношений и совершенствование  земельных отношений по примеру  развивающихся стран с переходной экономикой.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Аграрная экономика: учебник для студентов экономических вузов, факультетов и специальностей./Серова Е.В.-М.:ГУ ВШЭ,1999-480с.
2. Вопрос осуществления гражданами права частной собственности на землю/В, В. Савченко// Организационно-правовые аспекты реформирования АПК: материалы международной научно-практической конференции- Горки-2004-400с.
3. Государственная регистрация сделок с земельными участками/Т. С. Таранова // Веснiк Беларускага  дзяржаунага  эканамичнага унiверсiтэта: Навукова- практычны часопiс-2007-№3-58с.
4. Земельные отношения: новые документы/С. В. Задиран //Экономика. Финансы. Управление.- 2009-№4-150с.
5. Кодекс Республики Беларусь о земле/Принят Палатой представителей Нац. собр. Республики Беларусь,25 нояб. 1998г. Одобрен Советом Респ., 19 дек. 1998г. Мн.,2001
6. Макроэкономика: социально ориентированный подход /Под редакцией профессора Э.А. Лутохиной, Минск, УП «ИВЦ Минфина», 2005 -105с.
7. Новое в законодательстве об изъятии и представлении земельных участков/Е.Михайловская//Юстиция Беларуси: Научно-практический журнал-2009-№7-79с.
8. О проблемах реформирования агропромышленного комплекса в странах с переходной экономикой. //Информационно-аналитический бюллетень: "Мир: события, факты, комментарии", №10. Институт социально-политических исследований при Администрации Президента РБ, Минск, 2000г., 40с.
9. Олиневич В.М. Приватизация государственной собственности: опыт некоторых стран // Проблемы управления. - 2002. - N2.-С.62-68.
10. Основы приватизации: Учебно-метод. пособие по изучению спецкурса / Сост. В.П. Павловская, Л.П. Булыгина – Брест: Изд-во БрГУ им. А.С. Пушкина, 2004.
11. Правовые аспекты преобразования земельных отношений./А. А. Герасимович, Н. А. Глушакова //Организационно-правовые аспекты реформирования АПК: материалы международной научно-практической конференции - Горки-2005, ч.2- 250с.
12. Проблемы реализации земельной реформы в республике Беларусь/В. С.  Сакович//Новая экономика-2008-№1/2-130с.
13. Совершенствование арендных правоотношений – важный фактор развития отечественного законодательства/Ю. Гудкова//Юстиция Беларуси: Научно-практический журнал-2007-№7-80с.
14. Экономическая теория /Под ред. Н.И.Базылева, С.П.Гурко. Мн .:БГЭУ, 2002. -752с.
15. Экономические вопросы развития сельского хозяйства Беларуси/Центр аграрной экономики. Межвед.  тем.-Вып.35-Мн.-10