Характеристики объектов недвижимости и окружающей среды

ТЕМА.1.Характеристики объектов недвижимости и окружающей среды

 

1. Компоненты и жизненный цикл объекта недвижимости.
2. Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды.
3. Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и социально-правовой среды.
4. Экономическая сущность объекта и рынок.

 

1.Компоненты и жизненный  цикл объекта недвижимости

1.1.Определение понятия  недвижимости

 

Для целей гражданского оборота (ст. 130 ГК) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Из этого следует, что законодатель считает синонимами понятия «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» применительно к объектам, ключевым признаком которых является физическая неперемещаемость (объекты группа А).

«К недвижимым вещам относятся  также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Из этого следует, что к недвижимым относятся вещи, перемещаемые в пространстве, но подлежащие государственной регистрации (объекты группы Б).

«К недвижимости отнесены (ст.132. ГК) также предприятия как имущественные  комплексы, предназначенные для  осуществления предпринимательской  деятельности (объекты группы В).

В Федеральном законе «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» говорится об обязательности регистрации прав на недвижимые вещи. Процедуре регистрации прав объектов группы А предшествует специальный (государственный) учет с описанием важнейших характеристик и с присвоением уникального идентификационного номера (кадастрового –для земельного участка и инвентарного –для строения и помещения, а также кадастрового –для лесов, месторождений и проявлений полезных ископаемых, для поверхностных и подземных вод).

Этот способ идентификации объекта  «привязывает» его к неперемещаемой относительно поверхности Земли (неподвижной) географической (адресной) системе координат.

Государственная регистрация имущественных  прав на предприятие как имущественный  комплекс (объекты группы В) осуществляется органом юстиции с указанием юридического адреса, также однозначно «привязанного» к упомянутой выше неподвижной системе координат.

Системой государственной регистрации  объектов группы Б предусматривается  однозначная идентификация физической сущности объекта, указание владельца (собственника) и его адреса, а также порта (аэропорта) приписки (регистрации) объекта. Таким образом, перемещаемые объекты группы Б оказываются «привязанными», как и объекты групп А и В, к указанной неподвижной системе координат.

Из этого следует, что главным  критерием отнесения объекта гражданских прав к недвижимости следует считать юридическую неперемещаемость вещи (или неперемещаемость юридической сущности вещи).

На всех этапах жизни вещи как  физической сущности ее назначение определяется не абстрактной (потенциальной) полезностью для человека или общества вообще, а полезностью для конкретного человека и конкретной общности людей, имеющих соответствующие права пользования данной вещью.

С этой точки зрения объект недвижимости всегда нужно рассматривать как  совокупность физической (материальной) сущности и имущественных прав на нее с обременениями этих прав.

Поэтому для проблемы управления отношений  собственности необходимо представлять как объединение понятий двух сущностей: физической, материальной (вещь) и юридической (пакет прав). Данное положение можно представить в виде следующей формулы:

Недвижимость = недвижимая собственность =

= недвижимая вещь +имущественные  права

Следовательно, недвижимостью называется субстанция, объединяющая в себе вещь (как материальную сущность) с пакетом прав и обременений, связанным с этой вещью.

В зарубежной экономической литературе используется удобное для практики управления представление недвижимого (физически неперемещаемого) имущества  в виде суммы двух компонентов: «земли»  и «улучшений». Данное определение можно представить в виде следующих формул:

Объект недвижимости = (земля +улучшения) + (права +обременения);

Земля = земельный участок +участки  леса + участки недр +

+обособленные водные объекты;

Улучшения =насаждения +инженерные коммуникации +здания +сооружения.

Улучшениями называется то, что создано  руками человека и потребовало вложения его труда и затрат ресурсов. Естественно, объектом недвижимости мы будем называть любой набор элементов, но с непременным  условием, что в состав набора включены: земельный участок и право собственности на все элементы физической сущности. Улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

1.2.Жизненный цикл объекта недвижимости

Рассмотренные элементы объекта недвижимости претерпевают изменения в процессе развития объекта в пределах жизненного цикла. Жизненный цикл состоит из фаз, реализующихся поэтапно:

1.Формирование замысла проекта  и выбор варианта использования  свободного земельного участка.  В этот период осуществляется  выбор варианта наилучшего и  наиболее эффективного использования  земельного участка –с учетом  особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2.Проектирование улучшений. На  этом этапе –на основании упомянутого  технического задания на проектирование –осуществляется разработка проекта с изготовлением документации.

3.Изготовление (возведение, строительство)  улучшений. В период реализации  проекта подрядными организациями  практически полностью изменяются  все физические характеристики  объекта с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4.Обращение (купля-продажа, дарение,  сдача в аренду и т.п.) с передачей  имущественного права или с  появлением обременений на это  право.

5.Использование объекта по назначению  с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла профессиональная управляющая компания организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, так как улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6.Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений  с возможным перепрофилированием  (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной.

Если анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений.

Если анализ использования объекта  в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его  функционального назначения, то реконструкция  может сопровождаться не только радикальным  изменением планировки, но также пристройкой  или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7.Утилизация, снос улучшений, захоронение  или вторичное использование  материалов. Жизненный цикл завершается  сносом улучшений в конце срока  их экономической жизни.

 

2.Характеристики физической сущности объектов недвижимости и внешней среды

 

2.1.Характеристики природных элементов  объектов недвижимости

Из множества объектов недвижимости можно выделить две важнейшие  группы типов объектов, имеющих различное  назначение и, вследствие этого, нуждающиеся в специфических наборах управленческих воздействий, а именно:

Земля без улучшений –«свободные  земельные участки» -предназначаются  для застройки или производства (воспроизводства) пищевых, энергетических, водных ресурсов и полезных ископаемых; суть управления таким объектом –выполнение функций распоряжения при передаче в пользование и в аренду (пользование и владение), а также при продаже;

Земля с улучшениями –земельные участки с многолетними насаждениями, коммуникациями, зданиями или (и) сооружениями всевозможного назначения; суть управления объектом –не только выполнение функций распоряжения, обозначенных в предыдущем варианте, но также обеспечение функционирования и развития всех элементов данного объекта.

К характеристикам земельного участка относятся:

-форма;

-размер площади;

-глубина слоя под поверхностью  Земли, разрешенного для внедрения  собственника участка (до 5 метров);

-топографические параметры;

-геологические параметры;

-наличие (отсутствие) многолетней  растительности;

Особое значение имеют характеристики участка, связанные с местоположением: престижность, удаленность от центра, от источников и коммуникаций жизнеобеспечения, от транспортных магистралей, от экологически вредных источников. Следует иметь в виду, что значимость местоположения может изменяться под воздействием человека. Иными словами дополнительные затраты могут повысить ценность земельного участка с точки зрения предпочтений рынка.

Для целей управления существенно, что земельный участок может  быть делимым и неделимым. При этом разрешенным является использование, которое удовлетворяет правилам, установленным законами или нормативными актами органов управления в сферах:

-зонирование территории;

-охраны окружающей среды и  здоровья человека;

-ограничения нагрузки на природную среду.

Земельные участки различаются  предпочтительностью функционального  назначения:

-участки для выращивания сельскохозяйственной  продукции;

-прибрежные участки земель водного  фонда;

-участки земель лесного фонда;

-участки производственного фонда;

-участки для застройки зданиями и сооружениями жилого или социально –бытового назначения;

-участки рекреационно–оздоровительного,  природоохранного, историко-культурного,  заповедного и мемориального  значения.

Следует иметь в виду, что функциональное назначение земли может изменяться в связи с изменением рыночных предпочтений, откликающихся на изменение потребностей общества.

С понятиями недра, водный объект, лес следует ознакомиться самостоятельно.

Функции леса:

-водоохранная;

-защитная;

-санитарно-гигиеническая и оздоровительная;

-промысловая;

-мемориальная и заповедная.

 

2.2.Характеристики улучшений в  составе объектов недвижимости

 

Многолетние насаждения, как произведение рук человеческих, подразделяют на группы по функциональному назначению:

-производящие  продукцию;

-декоративно-озеленительные;

-полезащитные;

-живые изгороди.

Для всех групп  важными с точки зрения задач  управления являются возрастные характеристики:

-срок от посадки  до начала использования по  назначению (ягодники 2-3 года, плодовые -5-8 лет, технические –до 10 лет, декоративные–5-12 лет);

-продолжительность  эксплуатации по назначению (плодово-ягодные  -10-30 лет, технические -10-50 лет,  декоративно-озеленительные –до  50 лет).

К коммуникациям относятся внешние  по отношению к строениям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные сети, лини связи, а также дороги.

Строения делятся на здания и  сооружения. Для целей управления здания и сооружения необходимо классифицировать по функциональному назначению, выделив  две важнейшие группы объектов: жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся  земельные участки под соответствующими зданиями, внешние коммуникации, а  также: