Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Марта 2012 в 19:55, курсовая работа
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Введение.
Глава I. Ипотечное кредитование
1.1 Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного кредитования
1.2 Определение ипотеки
1.3 Характерные черты ипотеки
1.4 Принципы ипотечного кредитования
1.5 Объект ипотеки
1.6 Преимущества ипотеки перед обычным кредитом
1.7 Классификация ипотеки
1.8Виды ипотечных кредитов
Глава 2. Общая характеристика организации кредитования в банке.
2.1Кредитные правоотношения, основные условия кредитных сделок.
2.2 Общие правила и порядок открытия счетов по учету ипотечных кредитов.
Глава 3. Оформление и учет операций по выдаче и погашения кредитов в зависимости от условий их кредитования.
3.1 Характеристика балансовых счетов для учета, нумерация лицевых счетов по учету кредитов.
3.2 Номенклатура счетов и отражения в учете порядка предоставления и погашения ипотечного кредитования.
3.2.1 Ипотечные кредиты, предоставленные физическим лицам.
3.2.2 Ипотечные кредиты, предоставленные юридическим лицам.
Глава 4. «Проблемы и перспективы ипотечного кредита».
Заключение .
Список литературы.
Учёт начисленных процентов отражается на счете 47427-«Требования по получению процентов».
Для учета просроченной задолженности открываются счета:
458-«Просроченная задолженность по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам»
459-«Просроченные проценты по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам».
2.4 Характеристика балансовых счетов для учета ипотечного кредитования
Ипотечные кредиты и их учет
Ипотечные кредиты предоставляются на срок свыше трех лет на приобретение недвижимости с оформлением права собственности на нее кредитной организации в случае непогашения кредита заемщиком.
проводка по выдаче ипотечного кредита:
Дт 455 Ссудный счет Граждане (физические лица)
Кт 20202 Касса кредитной организации или
Счет юридического лица, продавшего недвижимость.
Приход по внебалансовым счетам:
91301 или 91307.
Возможен другой вариант выдачи ипотечного кредита, когда клиент открывает целевой вклад, куда вносит взносы в оплату недвижимости:
Дт 20202 Касса кредитной организации
Кт Депозитный счет клиента с правом пополнения и расходования.
В этом случае валюта ссуды может зачисляться также на депозитный счет:
Дт 455 Ссудный счет Граждане (физические лица)
Кт Депозитный счет клиента с правом пополнения и расходования.
В дальнейшем платежи за недвижимость могут осуществляться с депозитного счета:
Дт Депозитный счет заемщика с правом пополнения и расходования
Кт Счет юридического или физического лица, продающего недвижимость; или Касса кредитной организации (в предела»; установленного лимита).
В практике возможны четыре способа погашения ипотечного кредита:
1) Прямые отчисления от заработной платы. Этот способ предполагает заключение соглашения с работодателем клиента о периодическом перечислении в счет погашения кредита части заработной платы заемщика платежным поручением:
Дт Расчетный счет юридического лица — работодателя заемщика Кт Ссудный счет Граждане (физические лица).
2) Перечисление заработной платы на целевой депозитный счет в банке. Заемщик открывает счет в той же кредитной организации, где взят кредит, и суммы периодических платежей списываются в этого счета.
Дт Расчетный счет работодателя заемщика
Кт Депозитный целевой счет заемщика
Кт Ссудный счет Граждане (физические лица).
Для нейтрализации инфляции могут быть открыты валютные счета.
3) Наличные взносы:
Дт Касса кредитной организации
Кт Ссудный счет «Граждане (физические лица)»
4) Взносы на счета «Расчеты с клиентами». Кредитная организация открывает несколько счетов расчетов с клиентами в других кредитных организациях в разных районах города, на которые заемщики могут вносить взносы. Кредитная организация— получатель обязуется перечислять соответствующие суммы на корреспондентский счет организации, выдавшей кредит.
Дт Касса банка-корреспондента
Кт Корреспондентский счет.
Дт Корреспондентский счет,
Кт Ссудный-счет «Граждане (физические лица)».
Расход по внебалансовым платежам:
91301 или 91307.
При нарушении сроков погашения, сумма просроченного платежа переносится на счета просроченных ссуд и процентов в том же порядке, что и по краткосрочным кредитам.
При длительной просроченной задолженности необходима реализация заложенного имущества.
Итак, нужно отметить прежде всего, что заемные средства и их учет можно разделить на учет краткосрочных заемных средств (или кредитов) и учет среднесрочных и долгосрочных заемных средств (или кредитов).
Во введении мы отметили и выделили наиболее важные заемные средства для коммерческого банка, такие как валютные кредиты, централизованные кредиты, ипотечные кредиты и др.
1) Предоставленные кредиты отражаются:
Д 455
К 20202
42302
30102 (другой банк)
2) Создание резервов под возможные потери по предоставленному кредиту:
Д 45509
К 42301
3) Учет обеспечения по предоставленным кредитам от ражается на счете 913:
Д 99998
К 91312
При полном погашении ссудной задолженности списывается сумма обеспечения:
Д 91312
К 99998
Отражение начисленных процентов по предоставленным кредитам начисляется по методу начисления. При этом КО, самостоятельно определяет сроки получения процентов не позднее последнего рабочего дня месяца.
В учете начисленных процентов отражаются:
Д 47424
К 70601-в срок, установленный документом.
При уплате процентов на сумму получения процентов составляют проводки:
Д 30102; 20202; 423
К 47427А
При этом составляется резерв под возможные потери по полученным процентам:
Д 47425
К 70601А
Учёт просроченной задолженности по кредитам, предоставленным физическим лицам.
Неполученные в срок проценты по предоставленным кредитам отражаются:
Д 45415А-«Резервы на возможные потери»
К 47427А-«Требования по полученным процентам»
Просроченные проценты и основной долг переносится на внебалансовые счета, при этом составляются проводки по основному долгу:
Д 91802 Д 91702
К 99999 К 91604
При поступлении денежных средств от должников:
Д 30102, 20202
К 70601
При этом одновременно закрываются внебалансовые счета по учету просроченной задолженности по основному долгу и процентам:
Д 99999 Д 99999
К 91704 К 91802
При несвоевременном возврате кредита уплачивается штраф:
Д 30102, 20202, 423
К 70601
Предоставление ипотечных кредитов юридическим лицам осуществляется только в безналичной форме, путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика.
Предоставление денежных средств заемщику производится на основании распоряжения кредитного отдела, где указывается номер и дата договора, срок уплаты процентов, процентная ставка. Для учета кредитов открываются балансовые счета первого порядка-441-454, 456, в зависимости от вида деятельности и формы собственности. Так же открываются пассивные балансовые счета под возможные потери-45215.
Основная корреспонденция счетов.
1) Предоставление кредита в учете отражается:
Д 452
К 40702-рассчетный счет
30102-корреспондентский счет
2) Создание резерва под возможные потери по ссудам:
Д 70606
К 45215
3) Обеспечение по кредиту отражается:
Д 99998
К 91312
4) Погашение выданного кредита:
Д 30102
К 452
Начисленные проценты и по предоставленным кредитам:
Д 47427
К 70601
Создание резерва под возможные потери по начисленным процентам в учете отражается:
Д 70606
К 47425
6) Фактическое получение процентов без нарушения сроков в учёте отражаются:
Д 30102-расчетный счет
К 47427
Восстановление резерва под возможные потери по процентам в учете отражаются:
Д 47425
К 70601
Учет просроченной задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным юридическим лицам.
1) При непогашении в установленный срок, задолженность переносится на счет по учету просроченной задолженности:
Д 45813
К 452
2) При погашении просроченной задолженности по выданному ипотечному кредиту:
Д 30102
К 45812
3)Если кредит признается безнадежным, то он продлежит списанию с баланса банка за счет резерва под возможные потери:
Д 45818
К 45812
4) При списании с баланса банка просроченной задолженности по процентам составляется проводка:
Д 91802
К 99999-по кредиту
Д 91704
К 99999-по процентам
91604
Глава 3. «Проблемы и перспективы ипотечного кредита»
В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:
1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).
2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).
3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.
4. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.
Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.
В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.
Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.