ҚР-ғы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері мен болашағы

Банк ұсынып отырған азаматтармен баспана алуды қаржыландыру сызбасын бағалай отырып, бірқатар жәйттерді атап өткен жөн.

Атаулы ұсыныстың басты кемшілігі  болып азаматтың алынған баспанаға  компания алдында қаржылық міндеттемелерін  орындамайынша құқықтарының болмауы табылады.

Банк балансына баспананы тіркеу мүлік салығының көбеюіне әкеледі. Жалға алу мәмілесінің  юаяқталысымен  сатып алу келісім-шартын рәсімдеу кезінде қосымша төлем- қосымша  құн салығы- пайда болады.

Қарыз алушының төлей алмау мүмкіндігі туындаған кезде компанияда тап осы баспананы алуға қызығушылығы бар клиент табумен байланысты проблемалар туындайды, себебі оны іске асыру оңай емес.

Сонымен бірге компания мамандарының айтуынша жалға алу сызбасымен байланысты қосымша шығындар ақталады, себебі олар бұл сызбадағы несие қаупінің төмендеуімен өтеледі.

Жалпы айтқанда, қазіргі уақытта  компаниямен іске асырылып жатқан сызбаны  бірқатар заң шығару нормаларының талданбауы жағдайында қолданылатын мәжбүрлі және аралық деп қарастыру керек,. Бұл  сызба банктік қызмет тәжірибесінде кең таралуға тиімді емес. Сонымен қатар ол компанияның жоғары сенімділігі мен халық арасындағы мәртебесін талап етеді. Жалға беруден басқа «БТА-Ипотека» кепіл сызбасы бойынша ипотекалық несиелеу бойынша операциялар жүргізеді. Аталған компания алынып отырған баспана кепіліне несиелеу бойынша біршама тәжірибе жинады. Несиелеу шарттары келесілер:

• несиелеу мерзімі 10 жылға дейін;
• несие сомасы – алынған пәтер құнының 70%-не дейін;
• несие валютасы– неисе АҚШ долларына байланысты теңгемен беріледі, барлық есептеулер долларлық баламамен жүргізіледі;
• несие бойынша пайыздық мөлшерлеме – доллармен санағанда 17-21 % жылдық;
• несиені төлеу- біркелкі ай сайынғы төлемдер (аннуитеттік төлемдер);
• несие берудегі міндетті шарт- қарыз алушыда пәтер құнының кем дегенде 30% ақшаның бар болуы;
• ипотекалық несиені қамтамасыз етуші болып табылатын жылжымайтын мүлікті бағалауды банк бағалаушылары жүргізеді.

Қазіргі кезде банктер көбінесе жалға алу бойынша несие береді. Банк талдаушыларының бағалауынша, олар үшін бұл несиелеудің ең тиімді формасы.

Бірқатар банктер баспана алуға  ипотекалық несиелек кезінде қауіпті  төмендету мақсатында несие бойынша  қайтарудың қосымша кепілдіктерін  талап етеді.

Қосымша  кепілдіктер ретінде  баспана алуға несие алушы  қызметкерлері бар банк клиенттері болған ұйымдардың  кепілдемелері қабылданады. Негізінде, мұндай сызба «ТұранӘлем» банкінде     іске асырлады, онда несие банктің ірі клиенттері болған кәсіпорын қызметкерлеріне беріледі. Несиелер кепілді жылдық 25-26% (валютамен санағанда) рәсәмдеу арқылы беріледі.

Басқа банктер қосымша кепілдеме  ретінде азаматтардывң кепілдемесін қабылдайды. «БТА-Ипотека»  компаниясы баспаналарды алуға азаматтарға  несие беру кезінде отбасы мүшесі мен төлеуге қабілетті екі  азаматтың кепілдемелерін   талап  етеді. Несие алынып отырған баспананың бағаланған кепіл құнынан 70%-ке дейінгі көлемде беріледі. Бағалау банк бағалаушысымен жүргізіледі, әдетте ол үй құнынан төмен болады. Бұл қазіргі нарықтағы жылжымайтын мүліктің күрт құнсыздануына байланысты.

Несиенің нақты сомасы алынып отырған пәтердің нарықтық құнының 50-60%-н құрайды, сонымен қатар банк несиенің                                                                                                                                                                                                                  андеррайтингін жүргізеді.

Баспана нарығын қалыптастыруда үлкен  кедергі болып банктердің тұрғын үйлерді салуға несиелеудегі қызығушылықтарының төмендігі мен аяқталмағани құрылыс  нысаналарымен жұмыс істеуге  қызығушылықтарының болмауы табылады. Алайда «БТА-Ипотека»  компаниясы бірнеше құрылыс компанияларымен бірігіп жұмыс істейді. Іс жүзіндегі банктік тұрғын үй несиелеу тәжірибесін жалпылағанда, келесі сипаттарын атауға болады:

• несиелік өнімдердің көпшілігі АҚШ долларымен номинацияланған несие беруге бағдар алған;
• қазіргі кездегі несиелеудің басым сызбасы болып артынан сатып алу құқы бар жалға алу сызбасы табылады;
• анағұрлым нарық несиелер бойынша пайыз мөлшерлемесі доллармен есептегенде жылдық 17%-тен  24%-ке дейінгі деңгейде өлшенеді;
• алынатын үйдің құнынан 50-70% көлемінде ғана несие беріледі;
• банктер қарыз алушыдан сатып алынатын үйдің құнынан кем дегенде 30%-ке жуық сомасының болуын талап етеді;
• алынатын баспана банк мамандарымен бағаланады;
• банктер несиені не өздерінің қызметкерлеріне, не аталған банктің  қызметін пайдаланушы тұрақты кәсіпорындар мен ұйымдарда қызмет ететін клиенттерге береді
• тұрмыстық жағдайларды жақсартуға несиелеудің дамуына (аралық несиелеу) деген қызығушылықтың бар болуы несие көлемін төмендетіп, оған халықтың басым бөлігінің қол жеткізуіне мүмкіндік береді.

Банк секторындағы жағдай мен банктің  болашақ жоспарларын бағалай  отырып, ипотекалық бизнесті кеңейтуге, жекелеп сату нарығында белсенді операциялар кеңістігін кеңейтуге  деген банктердің қызығушылығының тууы туралы қорытындыға келуге болады.

Ипотекалық несиелеудің өзара  байланысқан жүйесін құру мен  өңдеуді бастауға анағұрлым ыңғайлы  болып Алматы, Астана қалалары табылады.

2.2. Қазақстан Республикасында  ипотекалық несиелеу жүйесін  ендіру

Қазіргі  кезде  орташа қазақстандық отбасының жылдық шығындарының экономикалық мөлшері әдетте оның табыс мөлшерінен төмен, бұл ақшаның жиналу тенденциясын көздейді. Ақша жинаудың кең тарған түрлері болып  банкте жинақтау мен жылжымайтын мүлік алу болып табылады.

Қазақстанның басым  бөлігі тұрақты табысқа ие, бірақ  та жеткілікті жиналымдардың болмауына  байланысты баспана алуға мүмкіндіктері  жоқ.

Ипотекалық несиелеу жүйесі баспана нарығында халықтың төлеуге қабілетті сұраныс саласын несиелеуді ұзақ мерзімді тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін жіберу мен дамыту арқылы ақша жинақтаудың нарықтық механизмдерін дамыту үшін жағдай жасау арқылы кеңейтуге себін тигізеді.

Бұл бағыттағы Үкіметтің  бірінші кезеңі болып, 21.08.2000 жылғы «Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту мен баспана құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру» тұжырымдамасын (№1290) ұйғару болып табылады. 

Ұсынылып отырған тұжырымдама  негізігі болып еркін нарықта  дайын баспана (жаңадан салынған, екінші қайтара нарықтағы тұрғын үй) алуға азаматтарды ұзақ мерзімді несиелеуге нарықтық жүйені құру табылады. Баспана ұзақ пайдаланудың қымбат тауары болғандықтан, оны сатып алуға тұтынушылардың ағымдағы табыстары мен жинақталған қорлары жеткіліксіз болады.

Сонымен бірге қаржы  жүйесі анағұрлым дамыған мемлекетерде бұл мәселе әдетте баспана алуға  ұзақ мерзімді несие беру арқылы шешіледі. Дүниежүзінің көптеген мемлекеттерінде  несиеге баспананы алу – тұрғын үй мәселесін шешудің негізгі формасы.

Сонымен қатар, бұшл форма  экономикалық қызмет саласындағы негізгі  болып табылады, онда негізгі рольді банктік немесе басқа қаржы құрылымы атқарады. Қазақстанда тұжырымдарға сәйкес, қаржы жүйесіне тағы бір  қатысушы енеді (Қазақстанның ипотекалық компаниясы), ол дербес қаржы институты болып табылады. Компания несие беруші банктерден ипотекалық тұрғын үй несие бойынша талаптар құқығын алып, сол құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық өқұнды қағаздарды эмитациядан өткізеді.

Қазақстанның ипотекалық компаниясының негізгі қызметтері:

• ипотекалық несиелеу үрдісіне қойылатын талаптар мен бекітілген стандарттардың негізінде алашақтарды кері қаржыландыру;
• құнды ипотекалық қағаздарды шығару;
• тұрмыс үй несиелеу саласына инвесторлардың ақшаларын тарту;
• ипотекалық несиелеу операциясын жүргізудің анағұрлым тиімді тәжірибесін енгізуде және алашақтар үшін неғұрлым қауіпті, қарыз алушыға соғұрлым қол жетерліктей;
• ипотекалық несиелердің қаупін жасап шығаруда алашақтардың көмек көрсетуі.

Қазақстан Республикасында  ипотекалық несиелеу жүйесі ипотекалық несиелеудің дүниежүзілік тәжірибесіндегі сала ретінде макроэкономикалық жағдайлар мен халықтың төлем қабілеттілігіне қатысты ерекшеліктерді  есепке ала отырып, қазақстандық заң шығару базасына үйренуі тиіс.

Бағдарламаның құқықтық  негізі алашақ банктермен қарыз алушыны несиелеу механизмі мен ипотекалық облигацияларды орналастырудың нәтижесінде алынған инвестициялармен алашақтарды қамтамасыз ету  мехагизмін қамтушы ипотекалық тұрғын үй несиелеудің бірыңғай құнды жүйесін құруға мүмкіндік жасауға тиісті. Ипотекалық  несиелеу жүйесін іске енгізу кезінде кейбір нормативтік- құқықтық актілерге өзгерістер енгізу қажет; сонымен қатар Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы мен енуін, іске асырылуын жүйеге келтіретін жаңа нормативтік- құқықтық актілерді жасау қажет.

Сонымен бірге тұрғын үй  несиелеу үрдісіне қатысушылардың тиімді өзара  байланысуын қаматамасыз етуі тиіс, тікелей немесе жанама түрде тұрғын үй саласына қосымша инвестициялар  тартуға себін тигізуі керек.

Ипотекалық  несиелеудің  дүниежүзілік тәжірибесінде ипотекалық  несиелеудің алғы және екінші қайтара нарығына қатысушылардың  байланыстарының түрлі формалары, әдістері, тәсілдері белгілі. Тұжырымдама  қазақстандық ипотекалық нарыққа қатысушылардың  байланысу формаларындағы әлдебір диапазонын есепке алады.

Негізінде ипотекалық  несиелеудің екі деңгейлік жүйесі қарастырылған. Яғни Қазақстанның ипотекалық  компаниясы ретіндегі арнайы операторлар арқылы екінші қайтара нарықта тартылатын қаржы ресурстарымен алашақтарды қамтамасыз етуді қарастыратын жүйе. Сонымен бірге Тұжырымдама құнды ипотекалық  қағаз шығару мен орналастыру жолымен алашақтармен дербес ресурстарды тарту мүмкіндігін қарастырады.

Компанияның әріптес банктермен және басқа да, ипотекалық несиелеумен  айналысатын ұйымдармен өзара әрекеттесуі  нарықтық қатынастарға негізделеді. Бұл нарықтық ипотекалық несиелердың бекітілген жалпы талаптарға қатаң сәйкес келуін білдіреді. Мысалы, алғы кезеңде ұзақ мерзімді ипотекалық несие үш жылдан он жыл мерзімге дейін беріледі. Төлемнің ұзақ мерзіміне байланысты қарыз төлеушінің ай сайынғы төлемдері азаяды. Несие ұлттық валюта-теңгемен төленеді. Несие сомасы кепіл ретіндегі сатып алынатын үйдің нарықтық құнының 70%-тін құрайды. Қарыз алушы алдыңғы жарна ретінде баспана құнының 30%-тік көлеміндегі ақшаны төлеуі тиіс. Несие мен ол бойынша сыйақы ануитеттік төлемдер түрінде төленеді. Ануитеттік төлем негізгі қарыздың қалдығына қосылатыгн сыйақы төлем бойынша, және несие бойынша негізгі қарыздың бөлігінен тұратын төлемді қамтиды. Сонымен бірге барлық ай сайынғы бекітілген пайыз мөлшерлемесін есепке алғандағы төлемдер біркелкі болады, бұл алашаққа да, қарыз алушыға да өте тиімді.

Несиеге алынған баспана  несиені қамтамасыз етуші болып  табылады. Ол барлық шектеуліктер мен  міндеттемелерден бос болып, басқа  жерден кепіл болмауы тиіс. Сонымен қатар, пилоттық жобаны өткізу кезінде жалпы талаптарға келесі шарт жатады: несие бойынша ай сайын төленетін төлем салық пен сақтандыру бойынша төлемдермен алғанда, қарыз алушының табысының 35%-тен аспауы керек. Егер де қарыз алушы басқа да міндеттемелерге ие болса, онда міндеттемелер бойынша оның ай сайын төлейтін төлемдеріне қосқанда несие бойынша ануитеттік төленеді, оның табысының 40%-нен аспауы керек.

Әрине, несие келісім  шарты үлкен маңызға ие, оның жасалу тәртібі мен шарттары екі жақ  орындауға міндетті шарттар болып табылады. Олар келесілер:

• берілген несие сомасы;
• берілген мерзім;
• несие бойынша сыйақы пайыздарының көлемі;
• несиені төлеу мен ол бойынша есептелген пайыздарды төлеу кезегі;
• келісім шартты ұзақ мерзімді бұзуға қажетті құжаттар.

Ипотекалық несие берудің  басты шарты қарыз алушының ипотекаға  келісім-шарт жасауға келісім-беруі  болып табылады. Ипотека туралы келісім-шартта екі жақ келесі шарттарды қамтиды: ипотека пәні, ипотекаға берілетін  баспана бағасы, міндеттеме мазмұны, міндеттемені орындау мерзімі, ипотека нысанасына шара қолдану негізі, басқа да шарттар.

Ипотекалық несие алу  үрдісі стандартталған. Ол келесі кезеңдерден  тұрады:

1. қарыз алушының алдын-ала квалификациялау кезеңі: бұл кезеңде қарыз алушы алашақ, несие берудің шарттары, өзінің құқықтары мен міндеттері туралы қажетті мәлімет алады. Алашақ бұл кезде әлеуетті қарыз алушының несиені қайтару мүмкіндігін бағалайды;
2. қарыз алушының қаржы мүмкіндіктері мен алашақтың талаптарына сәйкес келген баспана таңдау: бұл кезеңдегі маңызды сәт болып алыңған баспананы несиені қамтамасыз етуші ретінде алашақтың көзқарасы болып табылады.
3. ипотека нысанасы ретінде оның нарықтық бағасын анықтау мақсатында баспананы бағалау. Қарыз алушы таңдаған баспананың дербес бағалауын бағалаушы жүргізеді, оның қызметін қарыз алушы төлейді. Бағалаушымен берілетін нарықтық құн алашақпен берілетін несие сомасымен сәйкестендіріледі.
4. қарыз алушының андеррайтингі: бұл кезең қарыз алушының несиені төлеу мүмкіндігін алашақпен бағалау, қарыз алушының табысын есепке ала отырып, несие сомасын анықтау, қарыз алушыдағы жеке ақша көлемін анықтау. Алашақ қарыз алушы берген мәліметті тексеріп, несие беру не бермеу туралы шешім қабылдайды. Бұл кезеңде қарыз алушының жеке сақтандырылуы рәсімделуі тиіс;
5. келісім-шарт жасау кезеңі: а) сатып алушы мен сатушының баспананы сатып алу келісім-шарты; б) қарыз алушы мен алашақ арасындағы несие келісім-шарты.