Ипотечное кредитование в РФ: проблемы и перспективы развития

Краткосрочные ссуды – это ссуды, срок пользования которыми не превышает одного года, в основном обслуживающие кругооборот капитала, текущие потребности клиентов.

К долгосрочным ссудам относятся ссуды, сроки которых превышают шесть лет. Такие ссуды обслуживают потребности в средствах, финансовых активов, ряда разновидностей оборотных средств.

Среднесрочные ссуды – это ссуды со сроком пользования от одного до шести лет. Сфера их применения совпадает с обслуживанием потребностей посредством долгосрочного кредита.

Метод кредитования – это способ выдачи и погашения кредита в соответствии с принципами кредитования.

Организационно движение (выдача и погашение) кредита отражается на ссудных счетах клиента, которые  открывает ему банк. Ссудный счет – это счет, на котором отражается долг (задолженность) клиента банку  по полученным кредитам, выдача и погашение ссуд. Для ссудных счетов характерна общая конструкция: выдача кредита проходит по дебету, погашение – по кредиту, задолженность клиента банку всегда показана по левой, дебетовой стороне ссудного счета.

Позитивная оценка субъекта и объекта, качества обеспечения  кредита, заключение кредитного договора, определившего экономические и  юридические параметры, служат основанием для выдачи кредита. Кредит выдается с помощью письменного распоряжения работника банка.

Размер кредита, поступающего в распоряжение клиента, зависит  от многих экономических обстоятельств. Он установлен кредитным соглашением. Сумма, зафиксированная в этом соглашении, - максимальная сумма, на которую в обычном порядке может рассчитывать клиент. По существу, - это лимит кредитования (кредитная линия).

Выделяют возобновляемую кредитную линию (лимит задолженности) и невозобновляемую (лимит выдачи). Первый ограничивает ссудную задолженность на определенную дату, второй фиксирует объем выданных ссуд.

Единой модели погашения  кредита не существует. Существует несколько видов погашения кредита:

1. эпизодическое погашение на основе кредитного договора (срочных обязательств);
2. погашение по мере фактического накопления собственных средств и снижения потребности в заемных средствах;
3. систематическое погашение на основе заранее фиксируемых сумм (плановых платежей);
4. зачисление выручки, минуя расчетный счет, в уменьшение ссудной задолженности;
5. отсрочка погашения кредита;
6. перенос просроченной задолженности на счет «Просроченные кредиты»;
7. списание просроченной задолженности за счет резервов банка и др.

Процесс погашения ссудной  задолженности может быть различным.

Полное и разовое погашение  кредита применяется при незначительных суммах долга, когда списание денег  со счета клиента не вызывает затруднений для его платежного оборота. Частичное и многоразовое погашение кредита используется, когда высвобождение ресурсов, достаточных для погашения кредита, происходит постепенно и требуется время для полных расчетов с банком.

Систематическое погашение  кредита  возникает в условиях интенсивного платежного оборота клиента, когда используется оборотно - платежный ссудный счет. Оно достигается посредством перечисления на ссудный счет плановых платежей либо путем зачисления всей выручки в погашение ссудной задолженности (в современной практике последний метод используется редко). Эпизодическое погашение кредита свойственно кредитам, предоставленным на целевые нужды с сальдово - компенсационных счетов.

Срочное погашение кредита (погашение, обусловленное определенными сроками) встречается при всяких кредитах. Это не случайно, ибо кредит возникает только тогда, когда обусловили срок его возврата (а также и судный процент). Срок может быть разным. В кредитном договоре фиксируется определенный порядок реализации срочности кредитования.

Практике известно также  отсроченное, просроченное и долгосрочное погашение кредита. Клиент, желающий досрочно погасить ссуду, должен заблаговременно предупредить банк о своих намерениях, чтобы кредитное учреждение могло «перебросить» кредит другому заемщику без ущерба для своей прибыли.

Наиболее распространенный (и конечный) источник погашения  кредита – собственные денежные средства заемщика. Когда их оказывается недостаточно, источником возврата ссуды может быть предоставление нового кредита, не пролонгация старой ссуды, а выдача кредита под новый объект, другое обеспечение, другой залог. Допускается составление нового кредитного договора с большим обеспечением.

Если заемщик не в состоянии  погасить ссуду за счет собственных  средств или нового кредита, то банк может использовать положения кредитного договора, предусматривающие возможность списания средств со счета гаранта (гарантированное обязательство от банка – гаранта получают в момент подготовки кредитного соглашения).

По решению суда (арбитража) денежные средства могут поступать  от просроченных дебиторов со счетов других предприятий.

В случае неплатежеспособности государственных предприятий они  могут получить ассигнования из бюджета и использовать их для возврата полученных в банке ссуд.

Оформлять погашение кредита  можно на основе специальных документов и без них.

В организационный  блок  входят содержание и организация  этапов кредитования, управление кредитом и связанными с ним рисками и кредитная инфраструктура.

Этапы кредитования подразделяются так: подготовительный, этап выдачи и оформления кредита, этап использования кредита, включая кредитный мониторинг.

Непосредственно кредитный  процесс начинается со дня первой выдачи ссуды. До этого момента вслед  за ним идет работа, выполняемая  банком – кредитором и клиентом – заемщиком.

Переговоры о кредите  начинаются задолго до принятия конкретного  решения. Предложение выдаче кредита  может исходить как от банка, так  и от клиента.

Следующий этап  - рассмотрение конкретного проекта.  Неустойчивая экономическая ситуация, инфляция требуют  от российских банков особой осторожности и опыта оценки кредитоспособности клиента, объекта кредитования и надежности обеспечения, качества залога и гарантий. В российских коммерческих банках решение данной задачи возлагается на кредитный отдел (управление).

Распространенная форма  работы на предварительной стадии –  принятие решений о кредитовании клиентов в пределах определенной компетенции работников банка, когда рассматривает и решает вопрос о возможности его кредитования работник, которому такое право предоставлено руководством банка. Данный опыт используют и российские коммерческие банки.

Вслед за подготовительным этапом наступает этап оформления кредитной документации. Работники банка оформляют кредитный договор, выписывают распоряжения по банку о выдаче кредита, заводят досье на клиента-заемщика (кредитное дело).

На этапе использования  кредита осуществляется контроль за кредитными операциями: соблюдением лимита кредитования (кредитной линии), целевым использованием кредита, уплатой ссудного процента, полнотой и своевременностью возврата ссуд. На данном этапе не прекращается работа по оперативному и традиционному анализу кредитоспособности и финансовых результатов работы клиента, при необходимости проводятся переговоры с клиентом, уточняются условия и сроки кредитования.

В практике отечественного кредитования в настоящее время  принципиально изменены подходы к организации кредитных отношений кредитора и заемщика: осуществляется переход от пообъектного кредитования к кредитованию субъекта в целом (конкретного юридического или физического лица) , комплексных целевых экономических и социальных программ, к участию кредита в процессе приватизации  предприятий, конверсии, развитии фермерского хозяйства, т.е. унифицированному кредитованию заемщиков независимо от отраслевой принадлежности и форм собственности.

В современной российской практике кредитования не выделяются ссуды под конкретный объект кредитования, в том числе под определенные виды товарно-матереальных ценностей и затрат. Поэтому кредиты, предоставляемые на производственные, торговые или посреднические цели, на распределительные или перераспределительные операции, не выделяются. Однако это не означает, что такого рода кредиты не предоставляются. Ссуды на производственные и непроизводственные потребности выдавались ранее и предоставляются в настоящее время, но классифицируются они не по объему, а по способу выдачи, а так же в зависимости от срока кредитования.⁶

 

 

Глава 2. Ипотека  и ипотечное кредитование в РФ.

2.1.     Сущность  и роль ипотечного кредитования  в РФ.

        Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э.

       Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

       Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

       Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую.

       В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

       В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Рассматривая ипотеку как экономическую  категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает

· отношения собственности;

· кредитные отношения;

· финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в  предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. ⁷

         Особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки  всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем  и фактическим владельцем этого  имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

  

 

В-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного  кредита ипотека дает возможность  получить дополнительные ссуды под  залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.⁸

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования - это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.⁹