Финансы и кредит

ГЛАВА III 
 

1)  Что означает экономический аспект управления недвижимостью? Экономический аспект управления недвижимостью означает управление доходами и расходами, связанными с созданием и эксплуатацие объекта недвижимости. Применительно у лесному сектору экономический аспект заключается в управлении многоцелевым лесопользованием, направленным на получение продуктов и услуг в заданных объемах и определенного качества с наименьшими затратами. 

2)  Что означает экологический аспект управления недвижимостью? Экологический аспект управления недвижимостью предусматривает сохранение благоприятной экологической обстановки при эксплуатации объекта недвижимости. 

3)  Что предполагает правовой аспект управления недвижимостью? Правовой аспект управления недвижимостью предполагает соблюдение требований законодательства. 

4) В чем состоит технический аспект управления недвижимостью? Технический аспект управления недвижимостью состоит в поддержании объекта в надлежащем состоянии, исходя из его функционального назначения. 

5)  Назовите основные методы государственного регулирования на рынке недвижимости? К основным методам государственного регулирования на рынке недвижимости можно отнести административные методы, предполагающие создание законов, постановлений, инструкций, положений и экономические методы, осуществляемые с помощью налоговой политики 

6)  Перечислите основные принципы управления недвижимостью? Управление недвижимостью подчиняется следующим принципам: принцип научности управления, системный подход к управлению, принцип материального и морального стимулирования, принцип экономичности и эффективности, принцип ответственности и контроля. 

7) Что понимают под управлением недвижимостью? Под управлением недвижимостью понимают особый вид непроизводственной деятельности по выполнению комплекса работ и мероприятий с целью эффективного использования имеющейся недвижимости в интересах собственника. 

8) Что является результатом управления недвижимостью? Результатом управления недвижимостью является услуга, оказываемая собственнику недвижимого имущества. 

9)  Какова цель и задачи государственного контроля за состоянием и использованием лесного фонда как объекта недвижимости? Цель государственного контроля – дать оценку результатам решений по управлению государственным лесным фондом. Задачей государственного контроля является обеспечение соблюдения всеми гражданами и юридическими лицами установленного порядка пользования недвижимым имуществом – лесным фондом, его охраны и защиты. 

10)  Нормы каких отраслей права применяются при управлении недвижимостью? При управлении недвижимостью применяются нормы права гражданского, административного, земельного, лесного, финансового, хозяйственного. 

ГЛАВА IV 

1) Дайте определение оценочной деятельности на рынке недвижимости? Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объекта недвижимости рыночной или иной стоимости. 

2) Что такое рыночная стоимость объекта недвижимости? Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. 

3) Перечислите основные компоненты при оценке леса? Основные компоненты при оценке леса: Правовые и социально-экономические условия, Цели оценки, Объекты оценки, Методы оценки, Субъекты оценки. 

4) Назовите основные права и обязанности оценщика недвижимости? Оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки недвижимости; требовать от заказчика доступ к информации касающейся объекта недвижимости; получать разяснения и дополнительные сведения при осуществлении оценки;  запрашивать в письменной или устной форме информацию необходимую для оценки; привлекать на договорной основе иных оценщиков либо других специалистов; отказаться от проведения оценки, если заказчик нарушил условия договора

Оценщик обязан: соблюдать требования законодательства об оценочной деятельности; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц; предоставлять заказчику информаци о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство которой ссылается оценщик в своем отчете; предоставлять по требованию заказчика документ об образовании в области оценочной деятельности; не разглашать конфиндециальную информацию; хранить копии составленных отчетов в течение трех лет. 

5) Какие органы осуществляют контроль за осуществлением оценочной деятельности? Органы, уполномоченные правительством РФ или субъектами РФ в рамках своей компетенции. 

6) Назовите обобщающий принцип оценки недвижимости? Обобщающим принципом оценки недвижимости является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, а по отношению к лесу – устойчивого управления лесами. 

7) Назовите принципы оценки недвижимости, основанные на представлениях пользователя? Принципы оценки недвижимости, основанные на представлении пользователя: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания 

8) Назовите принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой? Принципы оценки недвижимости, связанные с рыночной средой: принцип зависимости, принцип соответствия, принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип изменения. 

9) В чем сущность оптимального сочетания права собственности на недвижимое имущество? Сущность принципа заключается в  оптимальной комбинации правомочий собственности между различными субъектами для достижения максимальной ценности объекта недвижимости и поступления доходов от его использования. 

10) Назовите факторы, влияющие на стоимость недвижимости? Факторы, влияющие на на стоимость недвижимости можно разделить на 4 группы:

-1-ая группа  интернациональные факторы –  при оценки недвижимости во  внимание принимаются различные  аспекты экономики на международном  уровне

2-ая группа  – национальные факторы, ее можно разделить на 4 подгруппы: экономические- уровень развития экономики, состояние спроса и предложения, состояние смежных ранков, налоги на недвижимость и т.д. социальные – уровень образования населения, плотность населения, уровень социального развития страны,

административно-правовые – законодательство в области  недвижимости, процедура получения  права на застройку или реконструкцию

физические факторы  – природные факторы (сесмологическая  обстановка, климат), факторы созданные  человеком – дороги, здания сооружения, формы участков.

3-я группа  – региональные факторы в масштабе  города или района, к ним относится местоположение объекта, условия продажи объекта, история объекта недвижимости.

4-ая группа  – локальные факторы – физические  характеристики – функциональная пригодность, состояние недвижимости; финансово-эксплуатационные факторы – доходы от эксплуатации, стоимость реконструкции, строительства, расходы на эксплуатацию. 

11) Назовите методы оценки недвижимости? Выделяют 3 метода оценки : доходный (рентный), затратный и сравнительный (аналоговый). 

12) Назовите основные этапы оценки по затратному методу? Определение стоимости восстановления либо замещения объекта – на этом этапе рассчитывается стоимость постройки аналогичного объекта недвижимости, по ценам на момент оценки. выделяют 3 метода оценки: Метод сравнительной еденица – наименее точный метод, его суть заключается в определении стоимости 1м2 или 1м3 аналогичного объекта недвижимости; поэлементный метод – более трудоемкий метод, суть его заключается в разбиении расходов по созданию объекта недвижимости на компаненты (фундамент, стены); сметный метод – самый точный метод, заключается в детальном расчете всех прямых и накладных расходов и нормы прибыли подрядных организаций.

Оценка износа объекта недвижимости – выделяют три метода оценки: метод разделения на виды износа – предполагает расчет физического, функционального и внешнего износа; метод срока жизни – происходит при визуальном осмотре здания; рыночный метод определения величины износа основывается на сопоставлении продаж аналогичных объектов, для которых уже был рассчитан процент износа. 

13) Назовите основные этапы оценки по методу сравнительного анализа продаж? Сбор информации по совершившимся сделкам купли-продажи аналогичных объектов за последнее время; анализ полученной информации, проверка ее достоверности; сопоставление цен проданных объектов с оцениваемым объектом, с учетом факторов. корректировка цен продаж сопостовимых объектов, с учетом выевленных различий; согласование корректировок цен по каждому сопостовимому объекту и определение стоимости объекта. 

14) В чем заключается сущность доходного метода оценки недвижимости? Сущность доходного метода заключается в определении стоимости недвижимости через финансовые поступления, которые он может приносить в будущем, плюс доход от продажи этой недвижимости. 

15) Назовите область применения доходного метода оценки недвижимости? Доходный метод применяется на развитом рынке земельных и лесных участков, на рынке доходной недвижимости. 

16) В чем сущность метода валовой ренты? Сущность метода валовой рены заключается в определении отношения цены объекта недвижимости к возможным доходам которые он принесет за определенный период, например, год. 

17) В каких случаях применяется метод анализа дисконтированных денежных доходов? Метод анализа дисконтированных денежных доходов применяется в случае произвольно меняющихся, неравномерно поступающих денежных доходов от использования недвижимого имущества. Примером может служить участок леса, доходы от которого имеют неравномерное распределение вол времени и зависят от степени риска. Можно выделить доходы от различных видов рубок, доходность от второстепенных лесных ресурсов, доходность от использования лесного участка в культурно-оздоровительных целях… 

18) Назовите основные методы определения величины ставки капитализации? Метод раночной выборки- необходимо подбирать, по возможности, аналогичные объекты недвижимости со схожими показателями экономической деятельности. На практике этого сделать практически невозможно по многим причинам: отсутствие достоверной экономической информации по хозяйствующим субъектам, невозможность найти схожие объекты недвижимости.

Метод комулятивного  определения – за основу берут  обычный принятый в стране процент  или безрисковую ставку и корректируют ее в сторону увеличения или уменьшения в зависимости от различных факторов.

Ипотечно-инвестиционный метод – обеспечение равной доходности для обеих частей инвестиций, с  учетом возможного риска. 

19) В чем сущность метода прямой капитализации денежных потоков? Метод прямой капитализации денежных потоков применяется при оценки недвижимости, когда она приносит в течении длительного времени относительно стабильные доходы. Смысл метода заключается в нахождении текущей стоимости объекта недвижимости, исходя из получаемого дохода от этой недвижимости за единицу времени с учетом ставки капитализации. 

20)  Перечислите основные требования к отчету по оформлению результатов оценки? Отчет не должен допускать неоднозначного толкования; указана дата проведения оценки; используемые стандарты оценки; цели и задачи проведения оценки; иные сведения необходимые для полного и недвусмысленного толкования. 

21)  Какие сведения указываются в отчете по оформлению результатов оценки? Дата составления и порядковый номер; основания для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости; юридический адрес оценщика и сведения о лицензии; точное описание объекта оценки, а в случае оценки объекта принадлежащего юр. лицу- реквизиты лица; стандарты оценки, обоснования их использования, перечень использованных данных с указанием источников их получения; последовательность проведения оценки недвижимости и ее итоговая величина; дата определения стоимости объекта недвижимости; перечень докуентов, используемых оценщиком и устанавливающих количественных и качественные характеристики объекта недвижимости.