Ипотека и жилищное право РФ

                                         ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность. До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе. Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально - экономическом плане. В последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и Концепция внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования определяют основные проблемы развития ипотечного кредитования на федеральном уровне и уровне субъекта РФ.

Теоретической и методологической основой исследования являются труды Иванова В.В., Ужегова  А.Н.

Объектом исследования является  ипотечное  жилищное кредитование.

Предметом исследования является ипотека как способ улучшения жилищных условий.

Целью работы является исследование развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Задачи:

1. Исследовать  основы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации.

2. Рассмотреть  деятельность основных операторов по ипотечному жилищному кредитованию

Методами исследования в данной работе являются абстрактно- логический, аналитический, которые  позволили проанализировать систему  ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Информационной базой работы является экономическая литература, данные периодических изданий, а также Интернет - сайты российских операторов ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Цели и задачи определили структуру данного исследования: работа состоит из Введения, двух глав, Заключения и библиографического списка.

Во Введении обозначены актуальность, объект и  предмет исследования, определены цели и задачи.

Глава 1 «Основы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» освещает основные нормативно-правовые и процессуальные аспекты функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, а также рассматривает роль государства в формировании условий ипотечного рынка.

Глава 2 «Операторы ипотечного жилищного кредитования и их деятельность» содержит анализ деятельности АИЖК и «БИК».

Заключение  подвело основные итоги исследования.

Список источников и литературы приведен в конце  работы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ипотечный жилищный кредитование

1.1 Понятие и сущность ипотеки

 

Ипотека - это  одна из форм имущественного обеспечения  обязательства должника, при которой  недвижимое имущество остается в  собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним  своего обязательства приобретает  право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.¹

Принципы ипотеки:

- гласность, или публичность - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальность  - возможность установления ипотеки  только к определенной недвижимости  и в определенном объеме;

- достоверность  - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

- старшинство  - преимущество одного закладного  права перед другим в зависимости  от времени внесения его в  ипотечную книгу;

- бесповоротность  - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре; неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Существует  следующая классификация ипотечных  кредитов:

1. По объекту  недвижимости: земельные участки, предприятия, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, объекты незавершенного строительства.

2. По целям  кредитования: приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства, приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли.

3. По виду  кредитора: банковские, небанковские.

4. По виду  заемщиков как субъектов кредитования :застройщики и строители, будущий владелец жилья.

5. По способу  рефинансирования: выпуск ипотечных облигаций, предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии и др.

6. По способу  амортизации долга: постоянный  ипотечный кредит, кредит с переменными  выплатами, кредит с единовременным погашением.

7. По виду  процентной ставки.

8. По возможности  досрочного погашения.

9. По степени  обеспеченности.

Наибольший  интерес представляет ипотечное  кредитование жилья, т.к. жильё в  рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.²

Основные участники  ипотечного кредитования:

Заемщики - физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит;

Кредиторы - банки  и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты  заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё  или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам  по их поручению;

Страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Инвесторы - юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство - регулирует первичный и вторичный  ипотечные рынки, предоставляет  поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. ³

В сущности, первичный  рынок ипотечных кредитов - сегмент  ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.

Вторичный рынок  ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.

 

1.2 Организационный механизм ипотечного  жилищного кредитования

 

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 60-70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 процентов его стоимости за счет собственных средств.

Кредит и  проценты по нему выплачиваются в  форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.⁴

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

- предварительная  квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю  необходимую информацию о кредиторе,  об условиях предоставления кредита,  о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки;

- оценка кредитором  вероятности погашения ипотечного  кредита и определение максимально  возможной суммы ипотечного кредита  с учетом доходов заемщика, наличия  собственных средств для первоначального  взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ;

- подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

- оценка жилья  - предмета ипотеки с целью  определения его рыночной стоимости.  После подбора квартиры для  покупки в кредит оценщик, услуги  которого оплачивает заемщик,  осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

- заключение  договора купли - продажи квартиры  между заемщиком и продавцом  жилья и заключение кредитного  договора между заемщиком и  кредитором, приобретение жилья  заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.