Источники жилищного права

Посредством завещания  наследодатель изменяет порядок  наследования по закону. Примером может  служить то, что каждый гражданин  вправе завещать свое имущество как  в целом, так и в части, включая  и предметы домашнего хозяйства  и обихода. В этом случае применение статьи 533 ГК, предоставляющей преимущественное право наследования этих предметов  наследникам, проживавшим совместно  с наследодателем, исключается. И  завещатель может распределить свое имущество между назначенными им наследниками в любых долях. Другая, не менее важная, особенность наследования по завещанию заключается в том, что завещание является сделкой, совершаемой лишь одним лицом, выражающей волю только этого лица и совершаемой им лично. Следовательно, завещание - односторонняя сделка, носящая строго личный характер. Поясняя сказанное, следует отметить, что завещание - как единоличная сделка - может быть составлено лишь от имени одного лица. Если же завещание содержит волеизъявления двух и более лиц, то оно может быть признано недействительным. Согласно разъяснению отдела нотариата Министерства юстиции РФ “государственный нотариус не вправе удостоверить одно завещание от имени нескольких лиц”. Здесь же следует сказать, что являясь сделкой, носящей строго личный характер, завещание согласно статьи 57 Основ законодательства РФ о нотариате не может быть совершено через представителя, даже действующего по доверенности или на основании закона (родителей, опекунов и т.д.). Относительно завещаемой наследственной массы можно отметить, что наследодатель вправе распорядиться только своим имуществом. Действительность завещания относительно оговоренной в нем наследственной массы определяется только на момент открытия наследства, и, сделав завещательные распоряжения относительно своего имущества, гражданин не лишен права распоряжаться этим имуществом: например, продавать или дарить его по своему усмотрению. Приведем пример из адвокатской практики:«В Савеловском суде Москвы на днях наконец-то закончился длившийся почти шесть лет процесс по пяти искам членов семьи всемирно известного авиаконструктора, дважды Героя труда, кавалера многих орденов Ленина академика Александра Яковлева, который умер летом 1989 года. Его дети и внуки никак не могли разобраться, что, кому и сколько завещал их покойный отец и дед, поскольку, по мнению некоторых участников конфликта, воля наследодателя в завещании была заявлена недостаточно отчетливо» Суть дела: наследственное имущество состояло из дачи, которую в 1947 году специальным правительственным постановлением, подписанным Сталиным., построили на средства Наркомата авиапромышленности; денежных средств; авторских прав; имущества. С родственниками отношения у академика были, однако, неровными. У него было два сына, один из которых умер довольно рано, оставив дочь. У второго сына авиаконструктора, Сергея, было два сына от разных жен. Первая жена Сергея, с которой он развелся, и ее сын были любимцами академика. Яковлев даже прописал невестку у себя в московской квартире. Личные симпатии ученого отразились в завещании. В соответствии с ним любимому внуку доставалась дача со всем имуществом, но с условием, что он обязан сохранять всю обстановку в точности в том виде, как она выглядела при жизни деда (эта туманная формулировка и запутала все дело).

Прекращение договора социального найма жилого помещения 
 

Как уже было отмечено ранее, прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства (юридические  факты): события и действия. Прекращение  договора может быть в трех формах: во-первых, по согласованной воле сторон (соглашение о прекращении договора), во-вторых, по воле одной из сторон Комаров  Б.К. Указ. соч. С.8 Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев, 1990. С.87 Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 276 9 и в-третьих, вследствие обстоятельств, которые вообще от воли сторон не зависят (смерть гражданина). Расторжение договора, в отличие от прекращения, понятие более узкое, которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, то есть не все основания прекращения договора влекут его расторжение. Б.К. Комаров в своей работе "Прекращение договора жилищного найма" пишет так: "расторжение договора есть разновидность прекращения договора, но последнее может иметь место и без расторжения договора". Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает свое действие лишь с момента расторжения. Так, договор становится недействительным в случае признания недействительным ордера, на основании которого он заключен (ст.ст. 48 и 100 ЖК). Недействителен и договор найма жилого помещения, заключенный без выдачи ордера (п. 3 постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г "О практике применения судами жилищного законодательства" ). "Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности выданного ордера (выдан ли он на свободное или занятое в момент его выдачи жилое помещение)". Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения. Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений может как сопровождаться, так и не сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано, так как в данном случае вместо договора социального найма жилого помещения возникает Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3. Жилищное законодательство: Комментарий - /Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 258. 10 правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся её участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен в договоре поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем. "Но, чаще всего прекращение жилищных правоотношений связано с выселением проживающих в жилом помещении лиц". 

Этой же точки  зрения придерживается и М. Нечецкий в работе "Очерки советского жилищного права". Также Комаров отмечает, что в материально-правовом аспекте при классификации оснований прекращения договора жилищного найма Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 146. Нечецкий М. Очерки советского жилищного права. Саратов, 1958. 16 нужно выделить группу оснований прекращения договора найма, возникающих лишь в силу наступления определенных юридических фактов - без нарушения нанимателем своих прав и обязанностей, без виновного нарушения им договорной дисциплины или даже в силу договора. Но самую обширную, наиболее часто встречающуюся группу оснований прекращения договора жилищного найма составляют случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекущих за собой расторжение договора жилищного найма и выселение виновного. "Лишь после выяснения материально-правовых оснований прекращения договора жилищного найма, - пишет Комаров, - должны быть показаны процессуальные и иные особенности прекращения договора в судебном и административном порядке ". Наконец, необходимо показать последствия прекращения договора жилищного найма и отметить случаи прекращения договора без предоставления и с предоставлением нового жилого помещения. Представляется, что с предложенными Комаровым основаниями можно согласиться, но с самими основаниями классификации прекращения договора жилищного найма, которые он предлагает, согласиться нельзя, так как некоторые из них уже не существуют в силу того, что устарели и не предусмотрены действующим законодательством, а некоторые противоречат основаниям прекращения договора найма, установленным Жилищным кодексом. Так, к основаниям прекращения договора найма жилого помещения, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей, Комаров относит следующие случаи: 1) изменение сторон договора; 2) утрата и изменение объекта договора; 3) отказ нанимателя от использования жилого помещения; 4) обмен жилых помещений; 5) окончание срока договора; 6) приобретение съёмщиком права частной собственности на жилой дом. Если анализировать некоторые из приведенных оснований, то так безапелляционно относить их к основаниям прекращения договора найма нельзя, так как существуют и определенные особенности этих оснований. Например, изменение сторон в договоре будет основанием прекращения этого договора лишь в том случае, если изменился наниматель жилого помещения, а не наймодатель, а также если новым нанимателем стало другое лицо, а не член семьи нанимателя, иначе произойдет только замена стороны в договоре, а сам договор своего действия в отношении членов семьи бывшего нанимателя жилого Там же. С. 10. 17 помещения не прекращает. Спорным является и случай с обменом жилых помещений. Если это обмен между двумя нанимателями, то вопросов не возникает: происходит прекращение двух договоров найма жилых помещений, что вместе с тем является основанием возникновения двух новых договоров найма. Но существует и случай родственного обмена (ст. 79 ЖК РСФСР), который нельзя отнести к этому основанию прекращения договора жилищного найма, так как для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. 

Народный суд иск  удовлетворил. Областной суд решение  народного суда оставил в силе. Судебная коллегия по гражданским делам  Верховного Суда УССР вполне правильно  отменила вышеуказанные постановления  судебных органов, так как ни одно из оснований, положенных истцом в обоснование  иска о выселении, в законе не указано. Закон не предусматривает в качестве оснований для выселения из жилого помещения ни ошибочность предоставления жилого помещения гражданину, ни то, что это помещение должно было быть предоставлено другому лицу. Не мог быть положен в обоснование  иска и тот факт, что, по мнению истца, спорное помещение не удовлетворяет  жилищной потребности семьи ответчика. Такого основания в законе нет". 2. Второй общей гарантией прав нанимателей  при выселении В.А. Золотарь называет правило закона, что договор найма  жилого помещения в домах государственного муниципального и общественного  жилищного фонда может быть расторгнут только в судебном порядке, кроме случаев расторжения договора при наличии угрозы обвала дома (ст. 93 ЖК РСФСР). "Суть рассматриваемой гарантии состоит в том, что судебный порядок решения дел является более демократичным по сравнению с административным. В суде дела о выселении рассматриваются не единолично, а коллегиально, в открытом судебном заседании, с участием сторон, заинтересованных лиц и, как правило, с участием прокурора. Кроме того, при судебном рассмотрении дел стороны имеют больше возможностей для обжалования принятого судом решения." Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 121-122. Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 123. 24 3. Третьей общей юридической гарантией жилищных прав граждан при выселении является правило о том, что граданам, выселяемымиз жилых помещений, одновременно должно быть предоставлено другое жилое помещение, за исключением случаев, указанных в законе (ч. 3 ст. 90 ЖК РСФСР). "Случаи выселения граждан из жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда без предоставления другого жилого помещения законодатель рассматривает как исключительные. Такое выселение он допускае только при наличии вины выселяемого в систематическом неисполении обязанностей по сохранности или ненадлежащем использовании жилого помещения, в нарушении прав других граждан, проживающих с ним в одной квартире или доме, либо в ином грубом нарйшении норм жилищного законодательства". Как правильно отмечалось в литературе, выселение без предоставления другого жилого помещения в этих случаях не будет противоречить статье 40 Конституции РФ, "так как никто не вправе осуществлять свои права в ущерб интересам общества, правам других граждан". Правоохранительная функция приведенного выше общего правила закона состоит в том, что "обязывая наймодателя предоставить гражданину, выселяемому на законных основаниях, другое жилое помещение, государство тем самым гарантирует ему продолжение осуществления принадлежащего ему конституционного права на жилище в стадии пользования конкретным жилым помещением." Чтобы не допустить случаев даже временного оставления выселяемого лица без жилья, Жилищный кодекс установил правило, по которому гражданам, выселяемым из жилых помещений, другое жилое помещение должно предоставляться одновременно с выселением.

Сделки, направленные на отчуждение жилого имущества, договор  купли-продажи и некоторые другие 
 

Воля граждан и  юридических лиц должна быть ясно выражена: . в действиях; . в устной или письменной форме; . в состоянии воли лица. Виды сделок. Основное разграничение сделок закреплено в ст. 154 ГК РФ. Наличие у всех сделок общих признаков - совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия - не исключает их подразделение на виды: . в зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними; . в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия, встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные ил безвозмездные; . по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные; . по степени зависимости действительности сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными; . в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки. Рассмотрим вкратце каждый вид сделки.А. СДЕЛКИ В зависимости от числа сторон совершивших сделку Односторонние Двусторонние Многосторонние сделки сделки сделки - сделки, для - сделки, для - сделки, число совершения которых совершения которых сторон в которых достаточно действий необходимо действие составляет не менее одной стороны. двух сторон, трех, причем Например: необходимы два действия сторон не - завещание совпадающих воле- противостоят друг - принятие наследства изъявления. другу, а направлены Например: на достижение одних - отказ от наследства - купля-продажа и тех же целей. - объявление ( Например: конкурса) Каждая из сторон - договор о Односторонняя сделка сделки может быть совместной порождает последствия, представлена не одним, деятельности по затрагивающие а несколькими возвращению одно, два или более субъектами. хозяйственного лиц. Например: объекта. Односторонние сделки - продажа дома одной В некоторых не всегда семьей другой семье. многосторонних одно-субъективные. Двусторонняя сделка сделках Например: именуется договором. волеизъявления - конкурс Также ее называют совпадают по Иногда односторонняя взаимной. содержанию. Однако сделка вызывает этот признак не юридические является последствия при необходимым, так условии, что как стороны сделки соответствующее могут предусмотреть волеизъявление разные виды воспринято тем лицом участия. которому оно адресовано. Б. СДЕЛКИ ВОЗМЕЗДНЫЕ БЕЗВОЗМЕЗДНЫЕ Возмездной называется сделка, в Безвозмездной называется сделка, которой обязанности одной в которой сторона производит стороны совершить определенные предоставление на получение действия соответствует встречная встречного удовлетворения. обязанность другой стороны по предоставлению материального и Односторонние сделки всегда другого блага. безвозмездны. Возмездность в сделке может Безвозмездные сделки выражаться в передаче денег, сравнительно редки в отношениях вещей, предоставлении встречных юридических лиц, чаще они услуг, выполнении работы и т.д. встречаются во взаимоотношениях граждан между собой или с организациями.