Наконец, определенные вещи изъяты из оборота, т.е. не могут служить предметом  сделок и изменять собственника. Собственником  таких вещей может являться только государство (обычно – Российская Федерация, а иногда и ее субъекты). К числу  таких вещей, например, относятся  некоторые земельные участки, находящиеся в федеральной собственности (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса), а также аналоги наркотических средств и психотропных веществ, оборот которых законом полностью исключен¹⁶.

     Виды  вещей, которые изымаются из оборота, должны быть прямо указаны в федеральном  законе, а вещи, оборотоспособность которых ограничена, определяются либо законом, либо в установленном им порядке подзаконными актами (п. 2 ст. 129 ГК). Таким образом, исключение или ограничение оборотоспособности вещей находится под прямым законодательным контролем и представляет собой изъятие, прямо предусмотренное законом.

     Движимые  и недвижимые вещи

     Важное  юридическое значение имеет деление  вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК). Движимыми являются все вещи, не отнесенные законом к недвижимости. Движимые вещи обычно не подлежат государственной регистрации, имеющей значение для гражданского оборота. Техническая регистрация некоторых движимых вещей, например, автомототранспортных средств или стрелкового оружия в органах внутренних дел, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации незарегистрированного владельцем автомобиля), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль). Законом, однако, может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например, с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопорождающее значение и влияет на возникновение, изменение или прекращение соответствующих имущественных прав.

     Недвижимость (как и движимое имущество) представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. С одной  стороны, современный уровень техники  давно позволяет «двигать» практически  любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью  и не сможет стать объектом имущественного оборота (ст. 222 ГК). Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских  прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации.

     К недвижимости закон относит, прежде всего, земельные участки, участки  недр и все вещи, прочно связанные  с землей, т.е. неотделимые от нее  без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние  насаждения и леса, участки недр, обособленные водные объекты ит.п.). Это – так называемые «недвижимости  по природе», в основу выделения  которых положен фактический  критерий: тесная связь с землей (необходимая для их квалификации в качестве недвижимости даже после  их перемещения в пространстве). ГК закрепляет не исчерпывающий, примерный  перечень объектов «недвижимости по природе». В связи с этим становится возможным отнесение к ним  такого своеобразного объекта, как  «незавершенное строительство»¹⁷.

     Поскольку такие объекты неотрывны от места  их нахождения, а сделки с ними могут  совершаться и в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать  правовой режим конкретного объекта (например, не находится ли этот дом  или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), так как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по результатам специальной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст. 131 ГК)¹⁸. Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит главным доказательством существования зарегистрированных прав. Зарегистрированные права могут быть оспорены только в судебном порядке.

     Кроме того, закон распространяет режим  недвижимости на некоторые объекты, «движимые» в естественно-физическом смысле, например, на воздушные и  морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Это –  «недвижимости в силу закона», которые  выделяются не по фактическому, а по формально-юридическому критерию: специальное  указание закона, считающего целесообразным придание этим вещам такого правового  режима. Поэтому данные объекты также  подлежат государственной регистрации, но в особых реестрах в соответствии со специальными правилами.

     Наконец, к недвижимым вещам закон может  отнести и иное имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Так, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также «элементы инфраструктуры жилищной сферы», т.е. по сути – составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов.

     Имущественные комплексы

     Особой  разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.

     Термин  «предприятие» используется в нашем  законодательстве и для обозначения  некоторых видов юридических  лиц – субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном  обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.

     Как объект гражданского оборота предприятие  представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с  недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвентарем, сырьем, готовой  продукцией) обязательственные права  требования и пользования и долги (обязанности), а также некоторые  исключительные права (на фирменное  наименование, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК).

     В развитых правопорядках в состав предприятий включают также «клиентелу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства.

     Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является юридическое  лицо (или иной собственник), а не имущество. Поэтому закон подразумевает  под предприятием как объектом, прежде всего имущество унитарных предприятий. Однако самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть  предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая  гражданской правосубъектности (например, небольшой магазин, кафе, гостиница, ателье). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (которым, в частности, может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентелу» (ср. п. 2 ст. 132 и ст. 559, 656 ГК).

     Как имущественный комплекс предприятие  не обязательно включает в свой состав объекты недвижимости (земельные  участки, здания, сооружения). Оно является недвижимостью не по своей природе, а в силу специального указания закона. Особенность его правового режима состоит не только в необходимости государственной регистрации сделок с этим имуществом, но и в том, что оно представляет собой имущественный комплекс, причем состоящий как из вещей, так и из прав, обязанностей и других нематериальных объектов, совокупная стоимость которых и определяет стоимость данного объекта имущественного оборота, и предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

     В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды (ПИФы), находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ (управляющих компаний)¹⁹. Названные фонды представляют собой имущество (главным образом, в виде денежных средств), находящееся в общей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и получивших от управляющей компании ценные бумаги – инвестиционные паи.

     Таким образом, паевой инвестиционный фонд как  имущественный комплекс отличается тем, что его совладельцы –  долевые собственники этого имущества – обязательно передают его в доверительное управление специальной коммерческой организации, получая взамен особые ценные бумаги. Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объекта договора доверительного управления, заключаемого его совладельцами с управляющей компанией.

     Иные  виды вещей

     Вещи  разделяются также на определенные индивидуальными признаками и определенные родовыми признаками (индивидуально  определенные и родовые вещи). Индивидуально  определенные вещи отличаются конкретными, только им присущими характеристиками (например, дом № 22 по улице Садовой; автомобиль такой-то марки под конкретным номером и т.п.). Вещи, определенные родовыми признаками, характеризуются числом, весом, мерой и т.п., т.е. рассматриваются как известное количество вещей одного и того же рода (10 тонн стали определенной марки; пять грузовых автомобилей «Газель» и т.д.). Понятие родовых обычно используется только по отношению к движимым вещам, ибо недвижимые вещи являются индивидуально определенными в силу необходимости их государственной регистрации.

     Индивидуально определенные вещи признаются юридически незаменимыми. В случае гибели или  порчи таких вещей от обязанного лица можно требовать лишь возмещения убытков, но не предоставления аналогичных  вещей. Вместе с тем только индивидуально  определенные вещи можно истребовать  от обязанного лица в натуре (например, при неисполнении им договора купли-продажи  или по виндикационному иску). Индивидуально определенными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи.

     Вещи, определенные родовыми признаками, юридически заменимы. Поэтому неисполнение обязательства  по их передаче (например, в силу гибели или иной утраты конкретной партии товара) по общему правилу дает возможность управомоченному лицу требовать предоставления такого же количества аналогичных вещей, но исключает возможность истребования в натуре тех же самых (конкретных) вещей. Так, изготовитель металла обязался продать покупателю 10тонн никеля, причем право собственности на металл по условиям договора переходило к покупателю с момента оплаты им товара. Однако после поступления денег на счет продавца последний продал весь изготовленный им металл в количестве более 100 тонн другому покупателю. В такой ситуации первоначальный покупатель может требовать либо передачи ему такого же количества металла из вновь изготовленной партии, либо возмещения убытков, но не вправе настаивать на изъятии 10 тонн никеля из проданной другому приобретателю партии товара.

     Предметом некоторых сделок могут быть лишь индивидуально определенные вещи (например, в договоре аренды, предполагающем возврат использованного имущества), тогда как в других сделках  в этом качестве, напротив, могут  выступать только вещи, определенные родовыми признаками (например, в договоре займа вещей, согласно которому заемщик  должен вернуть заимодавцу такое  же количество вещей того же рода и  качества). Объектами права собственности и других вещных прав также могут быть только индивидуально определенные вещи.

     С юридической точки зрения вещи могут  быть также делимыми и неделимыми (хотя в физическом смысле делима всякая вещь). Неделимые вещи в соответствии со ст. 133 ГК характеризуются невозможностью их раздела в натуре без изменения  их первоначального назначения. Например, невозможно разделить поровну между  двумя совладельцами (сособственниками) принадлежащий им автомобиль. Неделимую вещь нельзя разделить без несоразмерного ущерба ее хозяйственному или иному целевому назначению, тогда как в делимой вещи любая часть и после раздела может выполнять ту же функцию, что и вещь в целом (хотя, возможно, и в меньшем масштабе, как это, например, происходит при разделе квартиры или жилого дома, состоящих из нескольких изолированных комнат). Поэтому делимыми являются земельные участки²⁰.

     Данные  обстоятельства приобретают юридическое  значение при разделе объектов общей  собственности (ст. 252 ГК), при определении  характера обязательств, возникающих  по поводу таких вещей (п. 1 ст. 322 ГК), и в некоторых других случаях.

     Сложные вещи (ст. 134 ГК) делимы как физически, так и юридически. Речь идет о  совокупности разнородных вещей, составляющих единое целое в силу их использования  по общему назначению (например, столовый сервиз, мебельный гарнитур, имущество  фермерского хозяйства и т.д.). Нередко такая совокупность вещей  используется как одна, единая вещь, стоимость которой может быть даже больше, чем простая сумма  стоимости составляющих ее частей. Сложной вещью можно считать  коллекцию однородных предметов  или, например, библиотеку.

     Юридическое значение выделения сложных вещей  состоит в том, что они могут  становиться предметом оборота  как целое. Поэтому действие сделки, заключенной по поводу такой вещи, распространяется на все ее части, если иное прямо не предусмотрено договором. С этой точки зрения предприятие  как имущественный комплекс тоже можно рассматривать как разновидность  сложной вещи, отличающуюся, однако, тем, что в ее состав входят не только вещи, но и права и обязанности.